以深圳為大本營(yíng)的潮汕房企龍光地產(chǎn)（03380.HK），從2016年到2018年，實(shí)現(xiàn)了從287.2億元到718億元增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%，增長(zhǎng)十分迅猛。
到2019年，龍光地產(chǎn)為自己定下850億元的權(quán)益銷(xiāo)售目標(biāo)，千億規(guī)模完成在即，龍光選擇放慢發(fā)展步伐。
3月27日，龍光地產(chǎn)發(fā)布2019年度業(yè)績(jī)公告。公告顯示，期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)完成權(quán)益合約銷(xiāo)售額約人民幣915億元，較去年增長(zhǎng)31%，完成了2019年銷(xiāo)售目標(biāo)的108%，合約銷(xiāo)售面積約為691.5萬(wàn)平方米。
龍光地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司2020年權(quán)益合約銷(xiāo)售目標(biāo)為人民幣1100億元，公司計(jì)劃推貨權(quán)益金額為1800億元，其中粵港澳大灣區(qū)可售貨值約為1080億元，占2020年可售貨值的60%。
重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)是龍光地產(chǎn)的重要特征。
截至2019年末，龍光地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備為3667.4萬(wàn)平方米，平均土地儲(chǔ)備成本為每平方米4081元。按可銷(xiāo)售貨值計(jì)，粵港澳大灣區(qū)占土地儲(chǔ)備約71%。其中，深圳及臨深區(qū)域土儲(chǔ)可銷(xiāo)售貨值約為人民幣3775億元，目前在深圳發(fā)展的地鐵物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到14個(gè)。
報(bào)告期內(nèi)，龍光地產(chǎn)透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的方式新獲取項(xiàng)目31個(gè)，建筑面積為574.2萬(wàn)平方米。平均土地儲(chǔ)備成本為每平方米人民幣4081元，按可銷(xiāo)售貨值計(jì)，粵港澳大灣區(qū)占土地儲(chǔ)備約71%。
去年6月，龍光曾以65.85億的高價(jià)摘得深圳龍華民治一宗地塊，樓面價(jià)達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，顯示出繼續(xù)重倉(cāng)深圳市場(chǎng)的決心。龍光此前在深圳高價(jià)拿地的項(xiàng)目，最終不僅實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額的高增長(zhǎng)，也收獲了超高的毛利潤(rùn)。
與以前過(guò)度依賴(lài)深圳區(qū)域的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)不同，粵港澳大灣區(qū)其他區(qū)域（除深圳）和廣西南寧成為龍光地產(chǎn)新的業(yè)績(jī)“主戰(zhàn)場(chǎng)”。
在龍光2019年的960億元合約銷(xiāo)售金額中，來(lái)自大灣區(qū)其他區(qū)域的銷(xiāo)售額為412.35億元，來(lái)自南寧區(qū)域的銷(xiāo)售額為240.67億元，來(lái)自深圳區(qū)域的銷(xiāo)售區(qū)域?yàn)?18.91億元。
2019年，龍光地產(chǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)從2018年的16008元/平方米降到13635元/平方米，但粵港澳大灣區(qū)的高毛利項(xiàng)目仍然使其利潤(rùn)率可觀。
公告顯示，龍光地產(chǎn)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入574.8億元，同比增30.23%；公司權(quán)益股東應(yīng)占核心溢利為100.2億元，較去年增長(zhǎng)42.7%；凈利潤(rùn)為115.63億元，核心溢利103.14億元，核心溢利率為17.9%；歸屬股東凈利潤(rùn)112.69億元，同比上漲35.96%。
具體來(lái)看，龍光地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售收入約為409.21億元，較2018年同期增長(zhǎng)5.5%，占收入總額71.2%。2019年，物業(yè)銷(xiāo)售收入分別來(lái)自深圳區(qū)域、大灣區(qū)其他區(qū)域、汕頭區(qū)域、南寧區(qū)域及其他區(qū)域，占比分別約為33.4%、33.7%、11.6%、18.5%及2.8%。
建筑及裝飾收入約115.32億元，較2018年同期增長(zhǎng)175.7%；一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入49億元，同比增長(zhǎng)359.1%；租賃收入1.28億元，同比增長(zhǎng)53.4%。
城市更新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入約49億元。2019年孵化深圳蛇口自貿(mào)區(qū)，惠州大亞灣和深圳僑城東等3個(gè)項(xiàng)目，可銷(xiāo)售總貨值約700億元。
在財(cái)務(wù)方面，截至2019年末，龍光地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余為407.05億元，相當(dāng)于1年內(nèi)到期債務(wù)的逾2倍，無(wú)債務(wù)到期的資金壓力。另外凈負(fù)債資本比率為67.4%，年內(nèi)平均借貸成本為6.1%。
值得注意的是，龍光地產(chǎn)在放慢規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，還在逐漸去除“家族化色彩”，不斷引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人。
2020年開(kāi)篇之時(shí)，龍光地產(chǎn)引進(jìn)了原華夏幸福基業(yè)孔雀城住宅公司總裁傅明磊，擔(dān)任龍光地產(chǎn)公司執(zhí)行總裁；引進(jìn)原綠城CFO馮征擔(dān)任龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官。2019年還引進(jìn)了原融信執(zhí)行總裁吳劍擔(dān)任執(zhí)行副總裁。
在千億規(guī)模面前主動(dòng)減速，龍光地產(chǎn)也正在尋找更適合的發(fā)展方式。

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