文 | 張佳儒
一年半之前，也就是2018年的秋季例會，萬科的主題詞是“活下去”，當(dāng)時萬科只是出于居安思危的考慮，但沒想到在今天，“活下去”成了一個特別真實的存在。
這句話是萬科二代掌門人郁亮說的，“活下去”三個字大概還會伴隨他很久很久。居安思危是對投資者和社會負(fù)責(zé)，尤其是地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時代深水區(qū)。

但遺憾的是，從業(yè)績發(fā)布會和會后的輿論焦點看，人們依舊沒能看到萬科比“活下去”更重要的三個字——“多元化”。不是說“活下去”不重要，而是不需要擔(dān)心。
2019年是萬科成立35周年，在這樣的特殊年份，萬科實現(xiàn)營收利潤雙增長，增長速度分別是23.6%和15.1%。在地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)下，這樣的成績被解讀為“不及預(yù)期”，造成股價的連續(xù)數(shù)天的調(diào)整。

但數(shù)據(jù)上絕不能說難看，何況這是萬科重心主動調(diào)整的結(jié)果。幾年前開始，萬科將重心從規(guī)模轉(zhuǎn)移到質(zhì)量，也就是郁亮一直強調(diào)的“現(xiàn)金為王，手有余糧”。
2019年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入456.9億元，連續(xù)實現(xiàn)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；年末持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動負(fù)債總和938.9億元；凈負(fù)債率33.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。
這樣的一組數(shù)據(jù)說明，萬科“活下去”依舊是說給別人聽的，而“多元化”才是真的說給自己聽的。
2019年，萬科來自房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為3526.5億元，占比95.9%。僅從數(shù)據(jù)對比上看，多元化可謂“黯淡”。房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)就占了3.5%，租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲、養(yǎng)老、教育等依舊在培育過程中。

萬科的多元化始于2014年，那年郁亮喊出“白銀時代”概念，預(yù)言房地產(chǎn)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，也就是錢不好掙了。那一年，萬科提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，堅定不移地走多元化道路。
多元化在萬科身上頗為糾結(jié)。早在1984年，王石帶著萬科靠經(jīng)營辦公設(shè)備起家，到1991年，萬科的業(yè)務(wù)包括進(jìn)出口、零售、房地產(chǎn)、投資、飲料、影視、廣告、印刷、電氣工程等。
王石說，“除了黃賭毒、軍火不做以外，基本萬科都涉及到了”。啥都干，但啥也沒干得很出色。1994年開始，王石帶著萬科做減法，把最多時涉足的18個行業(yè)，減至1個。后來，萬科靠住宅專業(yè)化、規(guī)模化這一路徑實現(xiàn)了超速發(fā)展。
有人說，王石的專業(yè)化戰(zhàn)略，讓萬科喪失了商業(yè)地產(chǎn)崛起的機會，但王石仍堅決反對多元化經(jīng)營，2012年曾向萬科高管團隊喊話:“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出手來干擾你。”
時過境遷，即便王石反對,萬科也得向時代妥協(xié)。2014年前后已經(jīng)拿不到“干凈的地”了，這句話是郁亮說的，他口中的“干凈的地”指的是只有住宅、不需建其他配套設(shè)施的地塊。固守住宅可能自斷前路。
再后來，在“房住不炒”的行業(yè)基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)暴利逐漸終結(jié)，找到地產(chǎn)行業(yè)以外的第二增長曲線就顯得尤為重要，比如恒大造車、碧桂園造建筑機器人。
去年，萬科總裁祝九勝說，萬科35年前做了第一次創(chuàng)業(yè)，20多年前聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)是第二次創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在是第三次創(chuàng)業(yè)，目的就是構(gòu)筑第二條增長曲線，圍繞客戶需求發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。
但數(shù)年過去了，不少房企的多元化和萬科一樣，雖看起來勁頭十足，但在盈利水平上卻與主業(yè)差之甚遠(yuǎn)。郁亮認(rèn)為，評判萬科的新業(yè)務(wù)以交多少現(xiàn)金給集團為標(biāo)準(zhǔn)，這樣是不合適的。萬科方面還表示，轉(zhuǎn)型十年可能都不夠，我們需要更有耐心。
業(yè)內(nèi)質(zhì)疑：所謂的房企多元化轉(zhuǎn)型，很可能變成“雷聲大，雨點小”。
相比需要長期投入的多元化產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)賺錢快是共識。郁亮也曾在內(nèi)部講話中說，找不到一個和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)。這樣看來，房企對待多元化發(fā)展的謹(jǐn)慎，一方面因為多數(shù)行業(yè)不如房地產(chǎn)賺錢；另一方面，其他行業(yè)的探索需要時間和成本，也蘊藏著風(fēng)險。
于是，房企們基本只在市場下行的時候，才對多元化上心。只要樓市平穩(wěn)或者上行，更多的資源還是會集中到地產(chǎn)上。也許不差錢的企業(yè)多元化，其實就是多元化的融資，借著多元化的由頭又把收緊的融資通道打開，服務(wù)的還是地產(chǎn)業(yè)。
從最近幾個月來看，地產(chǎn)行業(yè)似乎在醞釀一場變局，恒大掀起的營銷革命，包括全面線上賣房，恒大全國619個樓盤價格全公開等，影響的不止是銷售數(shù)據(jù)，而是整個樓市生態(tài)。可以預(yù)見的是，地產(chǎn)將回歸服務(wù)業(yè)的本質(zhì)，暴利時代將很快終結(jié)。
吃慣肉的狼就不會吃草了嗎？房企在精耕細(xì)作的基礎(chǔ)之上，不斷拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，是地產(chǎn)下半場要活下去，活更久必須要做的事情。對于萬科這類龍頭企業(yè)，賺錢的同時，更需要思考如何推動行業(yè)尋找更好的發(fā)展路徑。
房子價格是狗，房屋價值是牽狗的繩，主人是房企，也有人說是消費者，這繩子不是要不要拉的問題，而是什么時候拉，用多大力氣的問題。

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