文 | 張佳儒
一年半之前，也就是2018年的秋季例會，萬科的主題詞是“活下去”，當時萬科只是出于居安思危的考慮，但沒想到在今天，“活下去”成了一個特別真實的存在。
這句話是萬科二代掌門人郁亮說的，“活下去”三個字大概還會伴隨他很久很久。居安思危是對投資者和社會負責，尤其是地產行業已經步入白銀時代深水區。

但遺憾的是，從業績發布會和會后的輿論焦點看，人們依舊沒能看到萬科比“活下去”更重要的三個字——“多元化”。不是說“活下去”不重要，而是不需要擔心。
2019年是萬科成立35周年，在這樣的特殊年份，萬科實現營收利潤雙增長，增長速度分別是23.6%和15.1%。在地產調控的當下，這樣的成績被解讀為“不及預期”，造成股價的連續數天的調整。

但數據上絕不能說難看，何況這是萬科重心主動調整的結果。幾年前開始，萬科將重心從規模轉移到質量，也就是郁亮一直強調的“現金為王，手有余糧”。
2019年，萬科實現經營性現金凈流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正；年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和938.9億元；凈負債率33.9%，繼續處于行業低位。
這樣的一組數據說明，萬科“活下去”依舊是說給別人聽的，而“多元化”才是真的說給自己聽的。
2019年，萬科來自房地產及相關業務的營業收入為3526.5億元，占比95.9%。僅從數據對比上看，多元化可謂“黯淡”。房地產以外的業務中，物業服務就占了3.5%，租賃住宅、商業開發與運營、物流倉儲、養老、教育等依舊在培育過程中。

萬科的多元化始于2014年，那年郁亮喊出“白銀時代”概念，預言房地產已經度過了最黃金的歲月，也就是錢不好掙了。那一年，萬科提出戰略轉型，堅定不移地走多元化道路。
多元化在萬科身上頗為糾結。早在1984年，王石帶著萬科靠經營辦公設備起家，到1991年，萬科的業務包括進出口、零售、房地產、投資、飲料、影視、廣告、印刷、電氣工程等。
王石說，“除了黃賭毒、軍火不做以外，基本萬科都涉及到了”。啥都干，但啥也沒干得很出色。1994年開始，王石帶著萬科做減法，把最多時涉足的18個行業，減至1個。后來，萬科靠住宅專業化、規模化這一路徑實現了超速發展。
有人說，王石的專業化戰略，讓萬科喪失了商業地產崛起的機會，但王石仍堅決反對多元化經營，2012年曾向萬科高管團隊喊話:“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出手來干擾你。”
時過境遷，即便王石反對,萬科也得向時代妥協。2014年前后已經拿不到“干凈的地”了，這句話是郁亮說的，他口中的“干凈的地”指的是只有住宅、不需建其他配套設施的地塊。固守住宅可能自斷前路。
再后來，在“房住不炒”的行業基調下，地產行業暴利逐漸終結，找到地產行業以外的第二增長曲線就顯得尤為重要，比如恒大造車、碧桂園造建筑機器人。
去年，萬科總裁祝九勝說，萬科35年前做了第一次創業，20多年前聚焦于房地產開發是第二次創業，現在是第三次創業，目的就是構筑第二條增長曲線，圍繞客戶需求發展多元化業務。
但數年過去了，不少房企的多元化和萬科一樣，雖看起來勁頭十足，但在盈利水平上卻與主業差之甚遠。郁亮認為，評判萬科的新業務以交多少現金給集團為標準，這樣是不合適的。萬科方面還表示，轉型十年可能都不夠，我們需要更有耐心。
業內質疑：所謂的房企多元化轉型，很可能變成“雷聲大，雨點小”。
相比需要長期投入的多元化產業，房地產賺錢快是共識。郁亮也曾在內部講話中說，找不到一個和房產賺錢前景相當的行業。這樣看來，房企對待多元化發展的謹慎，一方面因為多數行業不如房地產賺錢；另一方面，其他行業的探索需要時間和成本，也蘊藏著風險。
于是，房企們基本只在市場下行的時候，才對多元化上心。只要樓市平穩或者上行，更多的資源還是會集中到地產上。也許不差錢的企業多元化，其實就是多元化的融資，借著多元化的由頭又把收緊的融資通道打開，服務的還是地產業。
從最近幾個月來看，地產行業似乎在醞釀一場變局，恒大掀起的營銷革命，包括全面線上賣房，恒大全國619個樓盤價格全公開等，影響的不止是銷售數據，而是整個樓市生態。可以預見的是，地產將回歸服務業的本質，暴利時代將很快終結。
吃慣肉的狼就不會吃草了嗎？房企在精耕細作的基礎之上，不斷拓展創新業務，是地產下半場要活下去，活更久必須要做的事情。對于萬科這類龍頭企業，賺錢的同時，更需要思考如何推動行業尋找更好的發展路徑。
房子價格是狗，房屋價值是牽狗的繩，主人是房企，也有人說是消費者，這繩子不是要不要拉的問題，而是什么時候拉，用多大力氣的問題。

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