“房地產行業終于熬過了2019這艱難的一年，回顧過去一年，黑天鵝事件不斷，維權在全國各地上演，融資難，降價促銷，區域結構調整伴隨著裁員讓整個行業的從業者充滿焦慮感。
這一年無論是龍頭企業，還是剛過千億的企業，都在尋求自己的出路，房企的分化也愈發明顯，恒大加碼造車業務，萬科在努力穩固基本盤，老的并購玩家融創低調吃進百億資產，新晉“并購達人”世茂蒙眼狂奔，泰禾福晟則成為了它2019年的盤中餐，而像銀億這樣的企業甚至沒法熬過這個冬天。
未來已來，將至已至。這里面，萬科一直是一家危機感極強的企業。”

經過一整年“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”后， 萬科董事會主席郁亮感慨：“‘活下去’成了特別真實的存在。”
3月17日晚間，郁亮和萬科總裁祝九勝、董事王文金、董事張旭及新上任的執行副總裁、財務負責人韓慧華等高管一同通過線上直播的方式舉行了萬科2019年業績推介會。
2019年萬科實現銷售金額6308.4億元，雖然守住了排名第二的位置，但同比增速從2018年的14.5%降至3.9%。祝九勝表示，從2012年提出轉型以來，萬科就不會以單一業務、單一規模作為追求，更強調、更重視的是質量。
分區域來看，上海區域、中西部區域、北方區域銷售金額分別為2045.1億元、1506.58億元、1422.13億元，而率先感受到市場及行業變化的南方區域去年銷售金額為1274.2億元，占比20.2%，在四大區域中墊底。
在郁亮看來，萬科四個區域就像四個兄弟，經常你追我干，都不服輸。他們的表現跟城市的發展階段有一定關聯，另外每個區域的發展任務也不太一樣，現在雖然存在不平衡的情況，但長期來看反而形成一種新的均衡和優勢。
“相信孫嘉能讓南方區域越做越好。”祝九勝認為，南方區域銷售墊底存在客觀因素，南方區域以沿海城市為主，從2014年開始越來越多是綜合性項目，另外這些城市的客戶需求也越來越多樣化。這兩個因素決定了南方區域城市公司拿到的純住宅、純開發即售項目的比例是越來越低的。
此次疫情對銷售影響明顯。祝九勝表示，2-3月萬科銷售額預計減少500多億，銷售回款大幅下降。交付方面，一季度萬科可能有1萬戶的客戶會出現延遲交付的情況，全年涉及到3.9萬戶。
郁亮指出，白銀時代現在已進入深水區，它的特征逐漸清晰起來。從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特征。
去年，萬科明確將重點發展業務劃分為5大BG（事業集團）和6大BU（事業單元），其中南方、上海、北方、中西部四大房地產區域集團以及物業服務公司被被列為BG，而商業地產、物流、長租公寓、冰雪、海外業務以及教育單獨被列為BU。
郁亮在2018年底提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”時就強調，萬科每個業務都有自己的基本盤，而不是只有開發業務，所以每個BG、BU都要找到自己的基本盤。
數據顯示，2019年，萬科營業收入3678.9億元，同比增長23.6%，其中，房地產收入及相關業務的營業收入為3526.5億元，占比達95.9%，較2017年、2018年的93.9%、95%繼續提高。
物業服務是萬科第二個突破百億的業務板塊。2019年，萬科物業服務的營業收入為127億元，同比增長29.7%，占總營營業收入比例3.5%。
祝九勝表示，萬科物業在5年前引入外部股東，選對了市場化這條道路。如今萬科物業一直將高滿意度、高收繳率作為基本盤，去年增加了6個百分點，還要繼續提升，希望分別能達到85%、90%以上。
萬科物業在2019年的發展可圈可點。除收入破百億外，萬科還在年底與戴德梁行成立合資公司，在商辦物業服務上實現重大突破。
萬科集團高級副總裁兼物業集團首席執行官朱保全曾透露，目前萬科物業收入中，住宅物業和商辦物業的占比大概為3：1，合資公司成立后，商辦物業會和住宅物業形成“賽馬機制”，未來收入比例做到1：1。
截至2019年底，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%，其中萬科樓盤占比不到一半。近期有消息傳出，萬科物業已收購協信地產旗下天驕物業51%股權，對此，郁亮稱萬科并未披露此消息，同時再次強調萬科物業在很長一段時間內不會有上市計劃。
除物業外，長租公寓也一直是萬科的熱門話題。郁亮曾在2018年度股東大會上指出，除住宅開發業務外，租賃住宅也是萬科的基本盤，“未來衡量一個開發商是否數一數二，必須在租售并舉兩個領域做到數一數二。”
2019年萬科租賃業務新增開業5.6萬間，其中城中村內的長租公寓新增開業3.5萬間。截至2019年底，萬科長租公寓累計開業11 萬間，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%，同比減少2個百分點。
因開發難度高于預期，原本的“萬村計劃”在去年擱淺。萬科董秘朱旭表示，長租公寓業務是萬科的核心業務之一，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科長租公寓業務在規模上雖然是全國領先，但還在爬坡期和探索期。
盡管遇到經營難題，萬科仍在去年成立了dl的長租公寓事業部，現由萬科高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官孫嘉直接負責。祝九勝指出：“既然叫集中式公寓，它的運營上就要體現出集中的優勢，我曾坦承長租公寓在經營上是有壓力的，再不發揮集中優勢的話，它的壓力就更大了。”
在“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的同時，萬科在2019年還進行了人事大變革。除各大城市公司總經理之間的換防任免外，萬科原首席財務官、財務負責人孫嘉取代張紀文成為萬科南方區域首席執行官。
作為收斂聚焦的一部分，萬科在去年初啟動“大江大海”計劃，希望在對公司業務進行梳理的同時，梳理清楚做這些事所需要的能力拼圖，再根據能力拼圖找做事情的人。
萬科在《致股東》中表示，組織重建、事人匹配的工作分兩個階段，第一階段就是 “減脂、增肌、活血”，在去除冗雜結構和環節的同時，強化組織的能力，提高組織和人的流動性；第二階段是打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。
和2019年度業績報告一同發布的人事變動，則成為萬科繼續深化人事變革的開篇。董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人，董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官，并聘任加入萬科12年的財務管理職能中心合伙人韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人。
郁亮借此對萬科用人傳統進行了介紹，稱張旭是萬科在“海盜行動”中從中海地產挖來的，加入萬科已有18年，在武漢工作十年后調到總部事業發展中心工作，同時負責海外業務，包括萬科物流也是在他手上孵化出來的。
郁亮表示，萬科一直鼓勵優秀將領到前線帶兵打仗。經過五年發展，萬科物流業務打下較好基礎，在這次疫情中也迎來大發展機會，張旭主動去物流業務迎接這次挑戰。事業發展中心的牽頭工作由祝九勝暫時兼任，未來萬科會通過內外部“大江大海”物色合適人選。
王文金的安排則涉及萬科另一用人傳統，叫“合伙傳承”。郁亮指出，王文金在萬科已工作27年，是資深合伙人，三年前把財務負責人的位置交棒給孫嘉，半年前孫嘉調任后，他主動補位。現在王文金把財務負責人的崗位交給年輕人，會繼續負責牽頭集團總部管理中心的工作。
盡管變動頻頻，但郁亮坦言，要在經營業績上體現出成效還需要一定時間。

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