近日，越秀地產（HK.00123）與時代中國（HK.01233）相繼披露了2019年的業(yè)績情況。兩家重倉粵港澳大灣區(qū)的房企，均超額完成了年度銷售目標。
雖然背景各異，但在過去的5年時間里，兩家企業(yè)的增長軌跡卻出奇的相似。2015年，越秀地產和時代中國的銷售額尚在200億元左右徘徊；而到了2019年，雙方都突破了700億元的銷售大關。期間，民企出身的時代中國還實現(xiàn)了對越秀地產的逆襲，并多出60億的銷售額。
如今，面對著殘酷的市場行情，時代中國正變得保守；國企出身的越秀地產，因其穩(wěn)固的現(xiàn)金流和債務結構，優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。以此為契機，越秀地產能否再度超越時代中國，并率先撞線千億呢？
規(guī)模角逐賽中的越秀地產與時代中國
如果單純從過往的銷售業(yè)績來看，時代中國的表現(xiàn)要優(yōu)于越秀地產。自2017年業(yè)績爆發(fā)后，時代中國的銷售額及增速一直處于領先地位。
2019年，時代中國實現(xiàn)合同銷售額783.6億元，同比增長29.3%。同期，越秀地產錄得合同銷售金額約721.1億元，同比增長25%。

對此，58安居客研究院首席分析師張波向藍鯨房產指出，兩者的發(fā)展方式有一定差異。時代中國聚焦于大灣區(qū)，而越秀地產則較早在杭州、武漢、青島等重點二線城市布局的動作。據(jù)悉，時代中國較早實現(xiàn)了區(qū)域深耕，土地儲備高度集中于廣東的三四線城市。借助于2016年三四線回暖機遇，時代中國在業(yè)績實現(xiàn)了逆襲。
在存貨周轉方面，時代中國也占據(jù)一定優(yōu)勢。時代地產董事會主席兼行政總裁岑釗雄曾表示，“公司會堅持高周轉、高去化率策略，掌握好市場節(jié)奏與合理定價”。2017年至2019年，時代中國周轉天數(shù)分別為：883天、757天、682天。同期，越秀地產存貨周轉天數(shù)分別為1156天、1400天、1607天。顯然，時代中國的存貨轉換周期更短。
不過張波也表示，與其說時代中國增速快，不如說越秀的規(guī)模化更慢一些。由于受地王項目拖累，越秀地產業(yè)績一度處于低谷期，這也給了時代中國彎道超車的機會。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2014年，越秀地產以220億銷售額位居行業(yè)31位，排在中國金茂（HK.00817，時名“方興地產”）之前。而在2019年，越秀地產排名已跌落至第52位。
經(jīng)歷過較快增速的時代中國，業(yè)績瓶頸期也如期而至。如何降低區(qū)域過度集中的風險，如何平衡規(guī)模和利潤的關系，成為岑釗雄面臨的難題。
根據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，時代中國在華南區(qū)域銷售占比高達93%，而越秀地產占比僅58%。據(jù)悉，2019年以來，岑釗雄有意在成都、武漢等城市拿地，開始努力走出舒適區(qū)。
2019年，時代中國的毛利率約為29.31%，較2018年降低了約1.6個百分點。同時，由于三項費用激增，時代中國的凈利率也出現(xiàn)了下降。2019年，時代中國的三項費用約37.78億元，同比增長了44.47%。導致公司的凈利率由2018年14%降低至13.1%。
誰能最先沖頂千億？
2020年，面對著不確定的房地產市場，兩家房企高管在制定銷售目標時都頗為謹慎。不過，林昭遠和岑釗雄的考量卻明顯不同。
業(yè)績會上，越秀管理層將本年度的銷售目標定為802億元，增速降至11.21%，與去年相比略微下調。據(jù)悉，公司計劃可售資源1461億中, 有近10%貨值來自武漢和襄陽。越秀地產董事長林昭遠表示，這個目標是綜合考慮疫情做出的客觀安排。此外，在強調現(xiàn)金流安全的同時，林昭遠還計劃將2020年土地投資額增至300億元，與去年159億元的拿地額相比，幾乎翻倍。
時代中國將銷售目標定為823億元，僅比2019年的銷售業(yè)績增長5%，遠低于過往三年38.8%的實際銷售增速。面對著眾多媒體，董事會主席岑釗雄甚至表示，公司會順其自然，內部已不將千億視為重要目標。
除了大幅度調低業(yè)績目標外，岑釗雄在擴儲力度上也有所保留。據(jù)業(yè)績報披露，時代中國2019年拿地成本總額約為234億元，雖然同比增長了90.24%，但并未完成年初制定的300億拿地目標。2020年，時代中國計劃拿地金額在250億至300億元，與去年同期相比略微上調。
土地儲備是房企實現(xiàn)千億銷售額的基礎。相較于時代中國，越秀地產在土地儲備上的優(yōu)勢正不斷擴大。

在業(yè)內人士看來，經(jīng)歷過高速增長的時代中國，迫切需要處理諸多后遺癥，這使其不得不放緩擴張步伐。
除了上文提到的區(qū)域不均衡、增收不增利等問題，岑釗雄還要解決公司的短期債務情況，以保障現(xiàn)金流。數(shù)據(jù)顯示，2019年，時代中國現(xiàn)金短債比下跌至1.57，處于2013年上市以來的最低位。同期，越秀地產現(xiàn)金短債比高達5.22，償債能力總體處在行業(yè)領先水平。
面對著捉摸不透的房地產市場，國企背景的越秀地產似乎更有底氣沖擊千億。
不過，正所謂成也國企、敗也國企。早年間，越秀地產曾依賴著不差錢的壕氣，多次拿下地王地塊，由此拖累了企業(yè)整體發(fā)展節(jié)奏。新形勢下的越秀地產，能否吃一塹長一智，在積極擴儲的同時規(guī)避風險，率先撞線千億呢？

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