中國基金報 莫飛
深圳穩樓市政策來了！
3月11日早間，深圳住建局出臺支持房地產企業加快復工復產九條措施。通知顯示，為幫助房企加快復工，允許線下開盤；加快商品房網簽進度；同時，允許符合條件的房企解凍不超過預售資金總額的20%。

此前有數據顯示，深圳2月份二手房均價達到72668元，同比環比均大漲超10%，價格再創歷史新高。春節后，深圳某豪宅新盤開盤，“土豪戴口罩搶房”新聞也一度被推上熱搜。
作為全國樓市風向標，此時深圳出臺多條穩樓市政策，也意味著房企經營正在迎來“解凍”。不過也有人擔心，流動性充裕條件下，資金是否可能繼續流向樓市，房價還會繼續飛天。
深圳出臺9條穩樓市政策
3月11日，深圳市住房和建設局發布《關于應對新冠肺炎疫情支持房地產企業加快復工復產的若干措施》的通知，推出一系列復工、復市舉措。

首先，基金君為大家先劃出以下幾個重點：
1、允許線下開盤；對已批未開盤、已批在售項目的房企，允許視疫情防控情況現場開盤、開放線下售樓處。
2、加快商品房網簽進度；采用“即報即簽”方式縮短網簽時間。
3、緩解房企短期資金壓力；房地產開發一級資質的企業可向監管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%。
4、順延項目交付時間和開發資質辦理時間。
5、對受疫情影響人群，鼓勵各銀行機構靈活調整住房按揭貸款還款安排。
6、增加土地供應。
在業內人士看來，此次穩樓市的政策主要有兩大方面值得關注。一是在審批程序上加快節奏，比如允許開放線下售樓處、推行房屋交易全流程線上化、“即報即簽”方式縮短商品房網簽等。這些規定被視作深圳松綁房企的重要措施。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來商品房簽約、抵押登記、產權登記、稅費代征代繳、房地產拍賣等業務可以實現線上辦理，這對于現在房地產交易各環節的一個重新改造，線上交易，第一提高了效率，第二降低了成本。
另一方面，在緩解房企資金壓力方面，深圳也有“大招”。具備房地產開發一級資質的企業或下屬項目公司可向監管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%，將直接緩解部分涉深房企資金壓力。
因疫情影響，房企債務壓力快速加大，房企生存再受市場關注。華泰證券數據顯示，2020年2月單月，房企境內發債規模為363億元，同比大增50%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策對房企的經營等給予了重點關注，主要涉及房企資金監管、工程項目進度、稅費政策和拿地政策等。
此外，在需求端方面，上述通知提出，對受疫情影響較的購房人群，通知鼓勵各銀行機構靈活調整住房按揭貸款還款安排，合理延后還款期限，合理調整逾期信用記錄報送。疫情期間無法非深戶居民購房者無法按時繳納社保，視同連續繳納社保，其斷繳、補繳情形不計入購房社保要求審核。
專家：政策及時松綁房企
不能解讀為“刺激房地產”
不少專家指出，此次出臺的穩樓市政策，旨在給房企紓困，加快房企復工復產，并不能解讀為樓市松綁信號。
“這幾條措施明顯在給房企紓困，此次疫情對廣東省影響較大。在廣東省中，深圳又是受影響較大的城市。當前疫情處于內防擴散、外防輸入階段，而深圳是國際化大都市，防疫壓力較大。在這樣的背景下，對企業進行紓困有其必要性。”李宇嘉表示。
深職院房地產研究所所長鄧志旺，深圳住建局出臺支持房地產復工復產的這個政策非常及時，政策總體還是圍繞黨中央房住不炒的精神，并沒有要刺激房地產，或者說暗地里松綁房地產的銷售條件等。
“可以預期隨著房地產銷售活動的正常化，房地產的需求端也會活躍起來，整個房地產市場應該會在3月中下旬進入一個相對正常的狀態，整個市場會慢慢回暖。”鄧志旺表示。
據業內人士評價，雖然深圳樓市表現始終好于其他一線城市，但在“房住不炒”主基調下，樓市突破調控紅線的可能性較小。
二手房價格創歷史新高
深圳樓市再現“一枝獨秀”
值得注意的是，盡管全國樓市銷售斷崖式下跌，但深圳的樓價卻不僅沒有松動，反而創下了歷史新高。
據中國房企行情網顯示，深圳2月份二手房均價達到72668元，同比環比均大漲超11%，價格再創歷史新高。

而據各家房產平臺網數據顯示，2月深圳房價的確出現了快速的走高跡象。數據顯示，貝殼找房網深圳2月份二手房均價59008元，環比上漲117元。中原地產深圳2月份二手房成交均價68185元，同比大漲25%，環比上漲5.76%。Q房網深圳2月份二手房成交均價60332元，環比上漲0.64%。
不過，從銷售數據看，和全國一樣，深圳樓市的銷售情況也遭遇急速凍結。中原地產數據顯示，受疫情影響，深圳二手住宅過戶速度放緩，2月深圳二手住宅成交1667套，環比下跌77.8%，同比下跌16.5%，成交套數創2012年3月以來新低。

中國房價行情數據顯示，2月份306個城市中有106個城市二手房價格環比下跌，199個城市二手房價格環比上漲，只有1個城市房價環比沒有變動；202個城市二手房價同比上漲，104個城市房價同比下跌。
有業內人士指出，單月房價上漲并不能預示整年房價趨勢，二月售價較多可能為一月的延續。
房住不炒仍是主基調
深圳樓市逆勢大漲，也讓市場擔心，釋放的流動性是否可能繼續流向樓市。更有房產中介喊出：“樓價仍在大漲，抓緊上車”的口號。
據分析人士指出，影響房價的因素非常多，疫情之下房價不跌反漲，可能與市場預期有關。一方面，市場流動性有望出現較大的寬松；另一方面，樓市扶持政策密集出臺。二月份以來，央行已多次釋放資金流動性，累計釋放資金超過萬億。
2月以來，全國多地發文扶持樓市。部分涉及需求端的支持政策，其中包括廣州商服類項目不再限定銷售對象、常州擬調整公積金政策支持首套房貸款、溫州人才配售住房最低5折等。
不過，房住不炒仍是主基調，一旦“松綁樓市”信號出現，很快也被迅速打壓下來。此前，廣州樓市放松政策僅僅存活了一天，通知就被撤回，重新被掛出來已經沒有了商住放開限購這一條。另外，駐河南省駐馬店發布的17項穩樓市政策已從官網撤下撤回，目前仍執行原有的政策。
3月3日，央行、財政部、銀保監會召開了金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會，在提及房地產的政策時，會議重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位還有“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的要求，要保持房地產金融政策的連續性、一致性以及穩定性。
原地產首席分析師張大偉指出，除個別三四線城市外，其實，目前各地樓市政策仍然以“穩”為主。對房地產市場交易來說，影響量價最關鍵的政策依然是房貸政策，特別是首套房的首付、二套房的認定標準等，而到目前為止，全國商業貸款購房首付政策并沒有發生變化。
李宇嘉指出，地方政策被叫停是為了剎住樓市快速松綁的預期。他認為，疫情之下，地產行業要紓困，但紓困是有邊界的，房地產項目各環節(開工、繳地價款、納稅、交付等)的履約可延后，困難群體的按揭月供可以延后，但“房住不炒”的紅線不能碰。
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