傳黑石出價40億美元私有化SOHO中國
撰文 | 海星
出品｜大摩財經
潘石屹張欣夫婦與黑石集團之間的交易，悄然間換了一種方式。
半年前傳言SOHO中國（0410.HK）要出售500億元資產——幾乎是全部項目——接盤者是黑石。今天，再有傳言稱，黑石要以兩倍溢價、40億美元（約合300億港元）的估值直接私有化SOHO中國。（詳見：《SOHO中國大清倉 潘石屹夫婦轉戰海外？》）
SOHO中國昨天收盤價不到3港元，黑石私有化報價傳為6港元。受此消息影響，SOHO中國今天跳漲37%后迅速停牌，停牌前市值213億港元。
SOHO中國由董事會主席潘石屹及妻子張欣持有63.93%股權，以黑石的40億美元出價計算價值近200億港元。市場傳言稱，黑石集團私有化后，潘石屹夫婦將繼續保留少量股份。
值得一提的是，黑石亞洲房地產業務負責人正是潘石屹的昔日長期下屬、SOHO中國前總裁閻巖。2018年4月，閻巖從SOHO中國離職，出任黑石集團董事總經理，主要負責黑石亞洲地區房地產業務。閻巖在SOHO中國工作20多年，歷任SOHO中國首席運營官、財務總裁和總裁等職。
SOHO中國曾經是中國最大的商業地產開發商之一，2007年在港上市。但上市后股價長期低于發行價8.3港元，自2012年宣布轉型開發自持物業后，更是不被市場理解，股價一直在低位徘徊。對此，潘石屹多次抱怨SOHO中國的股價被低估。
事實上，SOHO中國目前持有九個大型長期投資物業，這些項目的資產之和超過600億元。因此，黑石就算兩倍溢價私有化SOHO中國，以300億港元拿下600億元資產仍然是非常劃算的交易。
黑石集團是全球最大的另類資產管理機構，2019年底管理基金規模達5710億美元，其中房地產業務管理規模達1632億美元。
SOHO中國曾經在2014年至2017年間，先后出售了SOHO靜安、SOHO海倫、凌空SOHO、SOHO世紀廣場、虹口SOHO等旗下物業，并且將所持外灘國際金融中心50%股權轉讓給復星，出售資金累計達到285億元。
在此之后，潘石屹曾一度表示不再出售資產。但從2018年起，受流動性收緊以及經濟下行影響，中國本土的商業地產項目如寫字樓、購物中心等陷入租金持續下滑的窘境。SOHO中國的自持物業收益率也明顯下降，2019年上半年營收8.89億元，僅同比微漲4.8%，凈利潤5.65億元，同比降48.36%。
在此背景下，SOHO中國“撤退”的意愿較為強烈。2019年6月，SOHO中國宣布分批散售13個持有物業，預估總價值約78億元，此后幾個月又先后出售大量停車位資產以及SOHO 3Q共享辦公項目。2019年10月，SOHO中國被傳將在兩年內出售其在京滬兩地的八個“SOHO”系列商辦物業項目，涉及資產達500億元規模之巨。當時傳言，黑石集團將聯合新加坡GIC組成財團收購其中部分資產。
據SOHO中國2019年中報，其持有的投資物業總價值610億元，在持物業投資項目一共九個，未擺上“貨架”的項目僅有銀河/朝陽門SOHO。
鑒于SOHO中國大有“清倉”之勢，加上潘石屹夫婦在美國開始投資物業，外界盛傳潘石屹“撤退”。
不過，SOHO中國僅出售資產的話，回收的現金仍然會留在上市公司體系內，潘石屹并不能直接“撤退”。但假設黑石出面私有化SOHO中國，潘石屹套現將更為直接。
潘石屹謀”退“的同時，外資PE巨頭卻正在大舉接盤中國一線城市的商業地產。2018-2019年，黑石、凱德、基匯資本等多次出手以巨資收購大型商辦物業，包括黑石以15億美元收購上海長泰廣場、凱德集團以127億元收購上海的星港國際中心、基匯資本收購上海MixC萬象城。前不久，領展基金以66億元收購了深圳的新怡景商業中心。
黑石等外資巨頭之所以敢于“抄底”，一是國際資金成本更低，二是具有成熟的商業物業資產管理能力。黑石尤其擅長收購價值低估的物業后，通過管理和整合提升價值之后出售。
但無論最終結果是出售資產還是私有化，都并不意味著潘石屹張欣夫婦撤出中國市場。這對知名的地產夫婦，是否會在合適時機卷土重來，仍是未知數。
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