出品 | 搜狐財經
編輯 | 李春平
3月3日，一匿名人士在某社交平臺刊登中國奧園 03883.HK 做空報告，直指中國奧園粉飾財務報表，并稱已將相關資料上報至中國銀保監會和人民銀行。
該做空報告提出三個問題：中國奧園通過“明股實債”方式，將數百億借款通過信托和旗下基金公司，注入到子公司的少數股東權益中，并存在隱瞞和低報歸屬少數股東利潤等行為；中國奧園過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規引入信托貸款，并利用旗下金融平臺為母公司項目融資。
3月5日深夜，中國奧園發布澄清公告，從非控股權益、合同銷售和回款金額、金融平臺的項目投向等方面給出回應。
少數股東權益占比超6成
公開資料顯示，2016年至2019年上半年，奧園少數股東占比分別為62.5%、61.37%、62.12%。相比同行居高。
對此，中國奧園在公告中表示，中國奧園在項目層面引入非控股股東 一般為原項目的股東 ，充分利用原股東的優勢，發揮協同作用。隨著過去幾個財政年度的物業交付和項目利潤的結轉，根據中國奧園現有資料，中國奧園的非控股權益正逐漸體現。
做空報告中則表示，中國奧園非控股股東方在過去兩年投入近200億資金，貢獻上市公司超60%凈資產，卻只貢獻15%左右的權益銷售，分享不到20%的報表利潤。
對于利潤分配問題，中國奧園解釋稱，其于項目結轉周期有關。
中國奧園表示，公司地產項目從取得項目至竣工交付一般需時約二至三年，部份項目 如舊改項目 的項目周期可達五年或以上，因此在綜合損益及其他全面收益表與綜合財務狀況表中對非控股權益的體現存在時間差。
“隨著項目的結轉，非控股股東的分配利潤將按相關項目的交付時間表逐漸體現出來。”
2月25日晚間，中國奧園曾發布正面盈利預告。公告表示，中國奧園截至2019年12月31日止年度核心凈利潤與2018年度相比將取得逾50%的升幅。
雖然預告正面盈利，但值得注意的是，中國奧園過去一年的核心凈利潤或仍低于此前市場預期。其中中金公司2019年12月底發布的研報稱，預計中國奧園2019年核心凈利潤同比增長53.5%至39.5億元，相比市場預期42.1億元下調約5%。
現金回款率約80%
做空報告指出，奧園過往兩年的合約銷售回款被公司虛報約20%。其認為，根絕2016年至2019年中數據計算，奧園全口徑合約銷售約1 700億元，合并報表的地產開發結轉約800億，合約負債凈增加約600億，相加僅為1400億。
中國奧園回應稱，該報告所引用的合同銷售數據為合同簽約含稅金額，而中國奧園的綜合財務報表上物業開發結轉收入數據為不含稅凈銷售額，兩者存在差異，不能直接比較。根據中國奧園的資料，截至本公告日期，國內相關的物業銷售增值稅率為9%。
根據中國奧園的數據，中國奧園的項目從合同銷售到交付結轉一般需一年半至兩年，過去幾年的物業開發結轉收入亦一直反映此趨勢。
奧園方面表示，公司的現金回款率一直保持約80%，2017年末至2019年中期結轉收入后的物業開發應收款余額分別僅為人民幣2.77億元、人民幣4.42億元、人民幣5.14億元，占中國奧園當期物業開發結轉收入比例僅1.5%、1.5%、2.3%，上述已清楚反映中國奧園的所有合同銷售均有實質的回款。
爭議固定收益產品均備案，奧園基金為服務方
做空報告還從股權關聯、信托項目、人事關系等多角度給出分析，認為奧園存在將信托貸款引入地產業務，違規利用自身金融平臺為母公司進行融資的操作。
中國奧園在澄清公告中表示，廣州奧園股權投資基金管理有限公司 “奧園基金” 為中國奧園旗下市場化運營的私募股權投資機構。
奧園表示，目前，據所有人員均具有基金從業資格，其運營均按照相關監管要求及行業規范操作；奧園基金發行的所有股權類基金產品均按照要求在托管機構托管或監管、在中國證券投資基金業協會備案。
奧園方面補充稱，其中有部分產品涉及奧園旗下項目，該等交易事項均已向中國證券投資基金業協會和投資人充分披露，項目根據相關基金文件條款進行清算及退出，所有產品均為無固定回報股權類產品；
對于做空報中提及的部分產品，奧園解釋稱及該報告所述的奧園基金發行的其他固定收益類產品，實際發行方為項目公司，奧園基金為服務方，且產品均在各地方政府交易所備案登記，屬合法合規產品；而所有發行的固定收益類產品均已列入項目公司債務，包含在中國奧園有息債務余額內，并非非控股權益。
去年7月，曾有個人投資者用戶發文稱奧園銷售造假，導致其股價一日大跌8.61%。事發后，奧園通過老板郭梓文增持、公告澄清、發布詳細銷售情況，以平息風波。
截至發稿，中國奧園股價11.2港元/股，下跌1.41%。

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