剛剛登陸紐交所的蛋殼公寓，近日陷入了前所未有的輿論漩渦。
先是多地蛋殼公寓房東稱，受疫情影響被蛋殼要求免租1個(gè)月，與此同時(shí)，租客卻不能減免租金。同時(shí)，眾多蛋殼公寓的租戶反映蛋殼以疫情為由強(qiáng)制要求租客退租，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、杭州等多地在內(nèi)的租客都收到了蛋殼的退租通知。
2月18日，深圳市委政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局等部門下發(fā)了《關(guān)于開展相關(guān)排查工作的通知》，認(rèn)為蛋殼公寓存在“租金貸”現(xiàn)象，且該行為存在較大的涉穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，要求上述兩部門開展排查工作，全面了解蛋殼公寓及其他房屋租賃公司“租金貸”涉及的金融機(jī)構(gòu)名稱和數(shù)量等情況。
盡管蛋殼公寓在負(fù)面被曝后出臺(tái)了一系列安撫房東與租客的政策，但仍然有不少租客與房東在維權(quán)。而在更早一些的時(shí)候，就有蛋殼員工表示蛋殼拖欠工資，不發(fā)獎(jiǎng)金，變相裁員80%。
毫無疑問，疫情的突然爆發(fā)揭掉了蛋殼公寓的底褲，其嚴(yán)重依賴租金貸的盈利模式也遭受了巨大的挑戰(zhàn)。而被裹挾其中的房東與租客，無疑都成了這一切的犧牲品。
顯然，一兩家長租公寓的上市并沒有改變行業(yè)現(xiàn)狀，長租公寓市場依舊混亂不堪。
蛋殼公寓的“小聰明”
張磊 化名 在北京租住的一套蛋殼公寓，但眼看要到復(fù)工的日子了，張磊卻有家不能回。
“直到2月14日也沒有人通知我到底能不能回公寓”。無奈之下，張磊主動(dòng)打電話詢問客服，被告知“等等”。
“客服與管家就在踢皮球，一個(gè)簡單的問題需要打快半小時(shí)才能反饋上去”，到了2月19日，張磊還是沒能等到任何確切的答復(fù)。他的租金交到了今年3月份，如今看來，2月的租金是白交了。
而更讓張磊無法接受的是，明明1月份和2月份均沒有任何房屋打掃和管理，他仍然要繳納管理費(fèi)保潔費(fèi)。
據(jù)鈦媒體了解，張磊的遭遇并非個(gè)例。

目前，已經(jīng)有大批蛋殼公寓的房東和租客們自發(fā)維權(quán)。在微博上搜索“蛋殼公寓”等關(guān)鍵詞，可以見到有不少網(wǎng)友對(duì)蛋殼公寓表達(dá)不滿，并向消協(xié)、黑貓投訴等相關(guān)維權(quán)機(jī)構(gòu)投訴。
能夠看出，疫情期間蛋殼公寓與房東、租客間的糾紛可謂五花八門。
有租客反映蛋殼公寓存在“兩頭吃”的行為：一邊要求住戶正常交租，一邊要求房東免租一個(gè)月。有的房東因?yàn)槲词盏降皻す⒌姆孔猓蚴且笸俗猓蚴菍?duì)租客停水停電。還有網(wǎng)友稱蛋殼以疫情為由強(qiáng)制要求租客退租，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、杭州等多地在內(nèi)的租客都收到了蛋殼的退租通知。
與此同時(shí)，有些地區(qū)的蛋殼公寓，還以法定不可抗力因素為由與房東終止合同。

法務(wù)函中的主體愛上租已于2019年被蛋殼公寓收購 而根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的相關(guān)報(bào)道，此次蛋殼公寓選擇業(yè)主的解約對(duì)象是有區(qū)別的。報(bào)道中提到，蛋殼公寓會(huì)傾向于與空置率較高、維護(hù)費(fèi)用較貴的房源。
面對(duì)接連不斷的投訴與維權(quán)事件，蛋殼直到近期在陸續(xù)出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。
針對(duì)“兩頭吃”的問題，蛋殼上周 2月13日 已經(jīng)做出回應(yīng)，表示將加碼優(yōu)惠政策，續(xù)租租客的首月租金立減50%。另外，在優(yōu)惠活動(dòng)基礎(chǔ)上，租客將額外享受專屬疫情補(bǔ)貼。武漢地區(qū)，住滿1個(gè)月后將返還100%月租金；非武漢地區(qū)，住滿1個(gè)月后返還50%月租金。 2月17日蛋殼公寓又通過官方微信發(fā)《致廣大房東的真心話》。對(duì)網(wǎng)友質(zhì)疑的“兩頭吃”的問題再次進(jìn)行回應(yīng)，表示將向房東尋求的免租期愛心支持，用于對(duì)租客進(jìn)行補(bǔ)貼。 2月20日，蛋殼公寓又向房東公布了“蛋殼房東支持計(jì)劃”，提供了多種免租期支持和返還方案，其中包括合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租、分期返還一個(gè)月房租等。 2月25日，關(guān)于返城復(fù)工等相關(guān)問題，蛋殼公寓出臺(tái)了相關(guān)的補(bǔ)貼政策。

蛋殼公寓2月25日出臺(tái)的租客補(bǔ)貼政策 不過，看似蛋殼公寓針對(duì)性的出臺(tái)了一攬子補(bǔ)貼政策，但仍然有不少網(wǎng)友反映蛋殼公寓的政策并沒有落實(shí)到位。

社交平臺(tái)上的蛋殼租客維權(quán)信息
微博上一位上海的租客就對(duì)鈦媒體表示，她的租約3月8號(hào)到期，快到期后打算換工作換房子。但由于封城去不了上海，相當(dāng)于2月白交了一個(gè)月。“蛋殼提醒我還可以延期一個(gè)星期，但每天要付雙倍房租。”此外，她表示，所謂的補(bǔ)貼并不能支付租金。
過度依賴租金貸，蛋殼公寓現(xiàn)金流堪憂
這次外界對(duì)蛋殼公寓最大的質(zhì)疑在于，明明剛在1月17日上市紐交所、IPO募資約為1.3億美元的蛋殼公寓，為什么疫情蔓延僅半個(gè)月，就陸續(xù)與房東、租客發(fā)生糾紛，并出現(xiàn)了兩頭吃、單方面解約等惡劣行為。
行業(yè)普遍認(rèn)為，受疫情沖擊，很多租賃用的空置期與往年相比更長，而作為行業(yè)頭部企業(yè)的蛋殼公寓顯然受到了很大的影響。
以往，租賃市場一般性規(guī)律是春節(jié)前一個(gè)月及春節(jié)假期期間成交量收縮，節(jié)后大幅回溫。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年1月，18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度達(dá)40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月 春節(jié)當(dāng)月 下降18.21%。
例如，2019年春節(jié)假期是2月初的4-10號(hào)，節(jié)前的1月份成交量環(huán)比下降8.71%，節(jié)后2月中旬成交量就開始回升，2月環(huán)比增長23.59%，隨后3月成交量環(huán)比增長50.02%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這使得蛋殼公寓本就脆弱的現(xiàn)金流承受了更大的壓力。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2019年11月30日，蛋殼公寓的房源數(shù)量為43.27萬間，較成立之初增長177倍。而根據(jù)艾瑞咨詢的相關(guān)報(bào)告，蛋殼公寓的規(guī)模為國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商的第二位，且房間數(shù)增長最快，增速居行業(yè)第一。
然而市占率的快速提升是一把雙刃劍，創(chuàng)造了漂亮的增長數(shù)據(jù)的同時(shí)，也給蛋殼公寓的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造成了巨大壓力。
實(shí)際上，我們從蛋殼公寓此前披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就能看出，近幾年蛋殼公寓的營業(yè)收入不斷增加同時(shí)，其虧損也在不斷加大。
根據(jù)財(cái)報(bào)，蛋殼公寓在2017年、2018年、2019年1-9月營業(yè)收入分別為6.56億元、26.75億元、50.00億元，凈虧損2.72億、13.69億元、25.16億元；同期，現(xiàn)金流為-1.1億、-11.6億、-16.3億元。
值得注意的是，蛋殼公寓對(duì)租金貸的依賴性比較大。
蛋殼公寓的招股書顯示，截至2019年前9個(gè)月，有67.9%的用戶使用租金貸，貸款金額達(dá)31.57億元；同期，蛋殼公寓在租金貸方面的利息支出1.76億元。
另外，其招股書還披露了幾組數(shù)據(jù)，2017-2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓與租金融資有關(guān)的利息支出分別為0.52億元、1.53億元、1.76億元，換算下來支付給金融機(jī)構(gòu)的利率平均達(dá)6.5%。這一利率水平遠(yuǎn)高于三年期的貸款基準(zhǔn)利率。
這無疑暗藏著不少風(fēng)險(xiǎn)。
在去年3月，深圳市市場稽查局就對(duì)深圳市蛋殼公寓管理有限公司格式合同不符合法律規(guī)定開出《行政處罰決定書》，指其違反《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》的數(shù)條規(guī)定，存在經(jīng)營者采用格式條款免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者權(quán)利等6種違法行為。
處罰書指出，深圳蛋殼雖然提出在APP中有彈出頁面提示“租金貸”內(nèi)容，但合同文本及附件中沒有明示租客消費(fèi)分期產(chǎn)品實(shí)質(zhì)為租金貸月供的事實(shí)，誘導(dǎo)租客貸款。
執(zhí)法人員在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，租客不使用消費(fèi)分期產(chǎn)品的，若簽下一年以上租期則必須年付或半年付租金等費(fèi)用，一年以下租期簽約時(shí)需一次性支付，深圳蛋殼存在誘導(dǎo)租客選擇實(shí)為“租金貸”的消費(fèi)分期產(chǎn)品。此外，深圳蛋殼沒有提示租客“租金貸”合同與租賃合同相互dl，這就意味著租客即使中途停止租房，仍需繼續(xù)按月還貸。
綜合來看，疫情已經(jīng)影響到了蛋殼公寓的履約能力與現(xiàn)金流，加之其業(yè)已存在的租金貸等相關(guān)違規(guī)問題，蛋殼公寓的自身問題很可能會(huì)持續(xù)發(fā)酵。
暴雷潮或?qū)⒀永m(xù)
此前，在鈦媒體的相關(guān)報(bào)道中就提到過，長租公寓這個(gè)看似遍地黃金的市場，實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環(huán)境中。
而蛋殼公寓與行業(yè)中大部分的企業(yè)一樣，本質(zhì)上就是行業(yè)通行的“包租”模式。
在鈦媒體看來，長租公寓行業(yè)的現(xiàn)狀是，無論是分散式還是集中式公寓，公寓市場的各個(gè)玩家，并非是單純的二房東、租賃中介，其本質(zhì)是房屋或者物業(yè)管理公司。
盡管在物業(yè)管理模式下，企業(yè)盡管無需像房企一樣先期開發(fā)或購買物業(yè)，但在接受業(yè)主委托承擔(dān)管理者責(zé)任的同時(shí)，需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造，同時(shí)還需要承擔(dān)空置期的風(fēng)險(xiǎn)。
由于租金回報(bào)周期長，一些盈利方式尚不清晰、產(chǎn)品同質(zhì)化問題尚未解決的品牌公寓，試圖通過規(guī)模效應(yīng)來對(duì)沖成本。在這個(gè)過程中，就不可避免的會(huì)有空置率過高、動(dòng)用杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。
這意味著，光靠租客月付或季度付的租金是無法維持房源的增長、最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的。由于發(fā)展中資金壓力巨大，因此市場中絕大部分的品牌都選擇與第三方金融機(jī)構(gòu)合作。
租金貸的特點(diǎn)就在于“寅吃卯糧”，對(duì)品牌方來說可以一次性獲得一年的租金，進(jìn)而可以不斷開城拓展房源。
而業(yè)內(nèi)大部分的企業(yè)的現(xiàn)狀則是擴(kuò)張失序，過度依賴租金貸，有很多企業(yè)為了拓展房源甚至不惜采用“高收低出”的策略。
綜合來看，疫情的蔓延已經(jīng)在長租公寓市場引發(fā)了連鎖反應(yīng)。
據(jù)《767股票知識(shí)網(wǎng)》報(bào)道，早于蛋殼公寓赴美IPO的青客公寓也出現(xiàn)了無法向房東如期繳納租金的現(xiàn)象。另據(jù)界面新聞報(bào)道，在杭州、蘇州、武漢、成都、天津等城市管理超過2萬套房源的巢客公寓，也以不可抗力為由要求房東免租。
可以預(yù)見的是，隨著國家對(duì)租金貸管控的趨嚴(yán)，以及疫情的長尾效應(yīng)，行業(yè)不會(huì)因?yàn)橐粌杉移髽I(yè)的上市走到拐點(diǎn)。而從2018年開始的行業(yè)暴雷潮極有可能一直延續(xù)下去，長租公寓市場的未來仍不容樂觀。 本文首發(fā)鈦媒體， 更多精彩內(nèi)容，關(guān)注鈦媒體微信號(hào) ID：taimeiti ，或者下載鈦媒體

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