疫情過(guò)后的樓市猜想，你認(rèn)同幾條？ 降低首付比例等多項(xiàng)扶持政策出臺(tái)，專家稱可緩解房企壓力，展望全年“房住不炒”不會(huì)變
首個(gè)降低首付門檻城市的出現(xiàn)，再次讓疫情下樓市走向這一話題引發(fā)關(guān)注。
近日，河南駐馬店發(fā)布17條穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”政策，除了降低預(yù)售門檻，還提出首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。實(shí)際上，2月以來(lái)，蘇州、南昌、濟(jì)南、?？诘葦?shù)個(gè)城市均發(fā)布了針對(duì)性政策，涉及銀行機(jī)構(gòu)不得盲目抽貸、延期繳納土地出讓金等。
對(duì)此，招商證券(600999)研報(bào)認(rèn)為，短期多地政府出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策以對(duì)沖疫情帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，展望全年，“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的大框架不會(huì)變。
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)，多位業(yè)內(nèi)人士稱，購(gòu)房需求并未因疫情的出現(xiàn)或發(fā)展而取消，只是將需求延后，這部分需求將在疫情結(jié)束后集中釋放，所以疫情對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響可控。
●關(guān)鍵詞1
降首付補(bǔ)貼
為了促進(jìn)銷售，2月21日，河南駐馬店市發(fā)布新規(guī)，其中提到將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。同時(shí)，對(duì)在市中心城區(qū)、各縣城區(qū)購(gòu)買首套居住房屋的人給予補(bǔ)助，包括各類人才補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)200元/㎡、大中專以上畢業(yè)生補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)150元/㎡，農(nóng)民工補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/㎡等，補(bǔ)貼資金由受益財(cái)政承擔(dān)。
無(wú)獨(dú)有偶，在其之前，湖南衡陽(yáng)市出臺(tái)了“衡十七條”，并被外界解讀為此次對(duì)準(zhǔn)了購(gòu)房者。其支持政策包括補(bǔ)貼契稅、補(bǔ)貼車位、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，如對(duì)購(gòu)買新建商品房和存量住房，所繳契稅稅率為1%的，政府全額補(bǔ)貼，所繳契稅稅率繳1.5%的，由市財(cái)政按所交契稅的2/3對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼。
【專家解讀】
刺激剛需購(gòu)房，實(shí)際影響有限
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)新京報(bào)記者表示，駐馬店等地降低首付比例會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)?b>房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，釋放一部分需求。
不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，駐馬店并非一二線城市，只是三四線城市的代表，其下調(diào)首付比例的實(shí)際影響有限?！暗撜叩男睦碛绊戄^大，個(gè)別城市開始調(diào)整公積金首付政策，也算是目前為止最重磅的政策，這代表了救市政策已經(jīng)進(jìn)入第二階段，開始刺激需求了?！?br/> 張大偉表示，像駐馬店、衡陽(yáng)等城市發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及契稅補(bǔ)貼政策，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)?b>房地產(chǎn)銷售的作用有限，不過(guò)積少成多，還是能激發(fā)一些剛性的購(gòu)房需求。另外，目前大多數(shù)是三四線城市發(fā)布了刺激需求的房地產(chǎn)政策，后續(xù)大城市或許也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
●關(guān)鍵詞2
不抽貸斷貸壓貸
樓市銷售端受影響，將會(huì)直接傳導(dǎo)至資金端，這對(duì)于一些資金緊張的中小房企而言，無(wú)疑會(huì)受到?jīng)_擊。因此，不少省市發(fā)布的房地產(chǎn)支持政策中不乏金融支持的相關(guān)內(nèi)容。
2月18日?？诎l(fā)布的政策措施就提到，各銀行要對(duì)市重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)貸盡貸，按照“一企一策”做好金融服務(wù)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)撥付資金，不得盲目抽貸、壓貸、斷貸。同時(shí)，對(duì)受疫情影響還貸困難的企業(yè)，通過(guò)變更還款計(jì)劃、展期等多種方式，緩解企業(yè)還款壓力，做到應(yīng)續(xù)盡續(xù)、不下調(diào)評(píng)級(jí)、不影響征信等。
此前的2月12日，無(wú)錫印發(fā)的政策，也提到將引導(dǎo)在無(wú)錫銀行(600908)機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長(zhǎng)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動(dòng)性困難等。
【專家解讀】
直擊痛點(diǎn)，但樓市調(diào)控不會(huì)放松
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)新京報(bào)記者表示，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)在本次疫情之下，遭受了不小的影響，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是房地產(chǎn)中介企業(yè)，同步波及商業(yè)地產(chǎn)、租賃行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)當(dāng)成為幫扶的重點(diǎn)對(duì)象。從幫扶的重點(diǎn)來(lái)看，金融側(cè)體現(xiàn)十分明顯，包括貸款還款的延期、銀行不得盲目抽貸，支持發(fā)債等，這些都是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的痛點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多城市出臺(tái)類似政策。
值得關(guān)注的是，這并非預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)全面放松，樓市穩(wěn)定的目標(biāo)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。
此外，川財(cái)證券研報(bào)觀點(diǎn)認(rèn)為，目前政策多偏向于供給側(cè)項(xiàng)目開發(fā)前端的調(diào)整。疫情結(jié)束后，短期內(nèi)受到抑制的需求有望迎來(lái)回補(bǔ)，但考慮到返鄉(xiāng)置業(yè)等因素帶來(lái)的損失，回補(bǔ)力度或存降幅的可能。
●關(guān)鍵詞3
土地出讓金延繳
新京報(bào)記者注意到，支持政策中還涉及允許企業(yè)延期繳納土地出讓金。其中，南昌和濟(jì)南就于本月前后腳發(fā)布相關(guān)政策。南昌明確，對(duì)已簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的宗地，按約定在1月24日后繳納土地出讓金的，受讓人可申請(qǐng)延期繳納，延期時(shí)間為2020年1月24日至疫情消除日的天數(shù)再加15天。
除了房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前也有不少政策針對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2月19日，蘇州市規(guī)定，住宅 商住 地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)預(yù)售許可，這一調(diào)整也因被市場(chǎng)解讀為“蘇州取消封頂銷售、取消現(xiàn)房銷售”而備受關(guān)注。
【專家解讀】
緩解疫情造成的企業(yè)資金困境
張大偉認(rèn)為，多地發(fā)布房地產(chǎn)政策，一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，特別是延緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓叮瑢?duì)于很多之前拿地的企業(yè)有很大作用。在趙秀池看來(lái)，延期繳納土地出讓金可以緩解企業(yè)由于疫情影響造成的資金困境，保證土地市場(chǎng)正常交易和供應(yīng)，減少市場(chǎng)波動(dòng)，有助于土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)于蘇州采取的措施，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策是拿地政策，也就是說(shuō)在拿地過(guò)程中，價(jià)格比較高的話，不一定按照竣工來(lái)預(yù)售，可以按照期房的模式銷售，該政策主要是針對(duì)今后出讓的地塊。這將減少拿地顧慮，降低拿地成本，對(duì)活躍當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)有積極作用。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，這并非對(duì)房?jī)r(jià)有直接影響，但客觀上，企業(yè)的資金壓力會(huì)小一點(diǎn)，這時(shí)候，如果后續(xù)市場(chǎng)壓力較大，企業(yè)也有更大的降價(jià)空間。
■ 樓市觀察
疫情過(guò)后，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？
近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，今年1月份，無(wú)論是新房還是二手房，銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有所下降。上月，新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，較去年12月份減少3個(gè)城市；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有33個(gè)，也較去年12月份減少了5個(gè)城市。
不過(guò)，4大一線城市的新房及二手房銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅都有所反彈，新房方面，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英認(rèn)為，一線城市受年前市場(chǎng)恢復(fù)帶動(dòng)影響，1月份上半月表現(xiàn)較好，帶動(dòng)1月份整體表現(xiàn)良好；二三線城市是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的主要目標(biāo)城市，房企紛紛降價(jià)或打折促銷，加之受新冠肺炎疫情影響，新房市場(chǎng)較為“冷清”，雙重因素導(dǎo)致新房銷售均價(jià)有所回落。
國(guó)仕英解讀稱，預(yù)計(jì)在疫情結(jié)束之前，市場(chǎng)情緒較為低落，市場(chǎng)均價(jià)保持平穩(wěn)或下滑趨勢(shì)。但隨著疫情的結(jié)束，市場(chǎng)逐漸回歸正軌，市場(chǎng)活躍度逐漸增強(qiáng)，市場(chǎng)均價(jià)會(huì)有所上漲。
此外，天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為，住房需求并不是普通的消費(fèi)需求，不大會(huì)因?yàn)槎唐诘囊咔橛绊懚枨笙?，更多是遞延了，因此不排除3-4月或許會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，但又由于經(jīng)濟(jì)損失的客觀存在，房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒉患邦A(yù)期，導(dǎo)致商品房銷售額增速不及預(yù)期。
新京報(bào)記者 潘亦純

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