[摘要] 介于該項目體量巨大，開發存在一定難度，后續香港置地或在一些小項目開發上繼續尋求和其他企業合作。
文/時代財經 童潔

盡管疫情尚未過去，但土地市場已經開始高歌。
2月20日，市場關注的目光聚焦上海。此前，上海土地交易所甩出一張“王炸”，位于徐匯濱江的組合地塊掛牌價高達310.2億元。
15點30分，隨著上海產權交易所屏幕上倒計時的歸零，徐匯濱江地塊的網上競價環節告一段落，它的新主人也將揭開面紗。最終，香港置地聯合體以310.5億的價格將該地塊收入囊中，刷新上海及中國內地公開土地出讓成交總價記錄，問鼎新“地王”。
對于徐匯濱江地塊的出讓結果，上海中原地產市場分析師盧文曦認為是在預料之中，他表示，徐匯濱江地塊出讓總價高，香港置地以聯合體形式獲得并不意外，并且港資背景的開發商在商業項目的運營管理上具有一定優勢，對板塊內商業商務檔次的提升具有作用。
六年后再出“地王”
早在掛牌時，該地塊已經提前鎖定上海和中國內地雙“地王”的身份。在此之前，上海土地出讓成交總價記錄由中民投保持，其在2014年以248.5億的價格競得董家渡地塊，成為上海總價“地王”。而中國內地的土地出讓成交總價記錄則由招商蛇口(001979)聯合華僑城在2016年創造，其以310億元的總價獲得深圳國際會展中心代建代運營權以及11宗配套商業用地。
具體來看，新“地王”徐匯濱江地塊由28幅地塊組合而成，是一宗總建筑面積近180萬平方米的“巨無霸”地塊，位于徐匯區內環內斜土街道106、107、108街坊，包含徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等，土地用途為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。
從地理位置來看，這無疑是一宗難得的優質地塊。然而，在競價環節中，徐匯濱江地塊的爭奪并不激烈，網絡競價環節僅兩名競拍人，有效出價僅一次。現場競價環節中，當主持人詢問兩位競拍人是否愿意繼續出價時，雙方亦在第一時間做出放棄的選擇。
在業內看來，項目的復雜性和嚴苛的出讓條件限制了地塊高溢價的可能性。從土地屬性的多元化可以看出，徐匯濱江地塊將被建成擁有多種業態的超大型城市綜合體，而這一點在地塊的出讓文件中已經有所提及。
出讓文件顯示，徐匯濱江地塊的主體為甲級寫字樓，配套中不僅覆蓋商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等，還涉及文化體育設施。其中，地塊范圍內配建社會租賃住房建筑面積應占規劃商品住宅的15%與規劃社會租賃住宅面積之和，合計不大于156464平方米。
且地塊受讓人須持有地塊內地上、地下100%商業、60%辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅。如此一來，整個地塊中可供出售的住宅部分占比不足2.5%。
盧文曦分析，徐匯濱江地塊之所以采取大面積整體出讓，意在讓開發商承擔更多功能性事務。“徐匯濱江地帶正在建設新型智慧城區，但開發節奏、速度和低于預期。目前徐匯濱江熱鬧的地方主要集中在西岸美術館和綠地繽紛城一帶，開發項目和項目之間有些距離，整體顯得比較零散。通過整體出讓，可以提升區域整體協調性。”
體量龐大、業態復雜、可售部分占比小，這些因素無疑給開發商制造了不小的難題。盧文曦認為，介于該項目體量巨大，開發存在一定難度，后續香港置地或在一些小項目開發上繼續尋求和其他企業合作。
香港置地爆買
港商似乎對上海的商業地塊情有獨鐘，就徐匯區而言，內環內地段拍出“地王”已不是第一次。
2013年9月，上海推出一宗位于徐家匯(002561)CBD的商業地塊，該地塊受到港商新鴻基和恒基、九龍倉聯合體的激烈爭奪，最終新鴻基耗資217.7億元成功奪標，刷新了2013年上海公開土地市場成交總價記錄。而217.7億元的價格相當于當時新鴻基市值的十分之一，這也足以看出新鴻基對該地塊的重視程度。
而后數年里，港商在大陸低調了許多，尤其是在李嘉誠“賣賣賣”的行動襯托之下，市場中一度存在著“港商撤離大陸”的傳言。但事實證明，但凡有好的地塊，港商都不會輕易錯過，香港置地在大陸投資商業地產的腳步雖然緩慢，卻從未停止。
公開資料顯示，香港置地在90年代就已進入中國大陸市場，基于在香港的運營經驗，其以打造CBD和新城市地標性優質物業為主。但香港置地正式進入上海是在2015年，彼時，香港置地與旭輝達成合作協議，以入股50%的形式參與旭輝名下陸家嘴(600663)地塊的開發，后將該項目命名為“LMC置匯旭輝廣場”。
由于旭輝在商業領域欠缺開發和管理經驗，香港置地入股后，在LMC置匯旭輝廣場項目上有著極大的主導權此后。香港置地十分重視在上海的第一個項目，2017年還聯手旭輝，砸下6190萬元拿下該項目周邊一宗菜市場地塊，將其打造成為LMC置匯旭輝廣場升級配套的“最美菜場”，賺足了上海市民的眼球。
上海之外，香港置地還重倉布局武漢、重慶、南京等地的商業地產，并積極抱團擴張，與招商蛇口(001979)、龍湖等房企達成合作。2017年投資密集的時候，香港置地開發打造的項目投資規模幾乎都在百億以上，半年內投資中國內地市場的資金就超過300億元。
中國內地的投資正在逐步成為香港置地業績中的重要利潤
或因在中國內地嘗到了甜頭，香港置地此次不惜斥巨資加碼上海。有業內人士對該地塊后續投資金額做出推算，認為該地塊對拿地房企的資金實力提出極高要求，預計該地塊后續投入資金將超過700億，這也是迄今為止，香港置地在中國大陸投資規模最大的項目。

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