決策主力記者：甄素靜 決策主力編輯：林菁晶
1月9日下午，深圳市住建局發布關于公開征求《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》 征求意見稿 ， 以下簡稱《通知》 。
就在去年7月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局也曾印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，旨在盤活廣州市場存量商服物業。
而對于此次商改租政策出臺，深圳市住建局回應稱，國務院、省、市政府均有政策支持商業用房改建為租賃住房，但“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應的指導性文件對改建活動的各個環節加以引導和規范。截至目前，深圳市尚未出臺有關“商改租”的指引性文件，有必要加快推進本《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。
存量商辦用房能否迎來春天？
《通知》提出，新政旨在盤活存量閑置商業和辦公用房，規范既有商業和辦公用房改建租賃住房行為，增加租賃住房有效供給。
對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹向《767股票知識網》記者表示，將已建成商業和寫字樓整體改為租賃項目，一方面可緩解寫字樓空置壓力，另可擴大現在租賃市場供應量，商改租項目租金、流轉嚴格受政府監控，不可與一般商品房租賃、政府保障房相提并論，但仍將對深圳市租金穩定起到緩沖作用。
不過，對于開發商而言，改造的關鍵在于能否可以算好商辦物業轉向租賃住房的賬。
廣東省房協專家委員龍斌向《767股票知識網》記者指出，商改租賃住房雖說可能增加租賃供應：“但是，從開發商業轉到建設運營自持租賃住房，這個彎對開發商來說轉得太大了，投資測算和市場評估要重新來過。”
此外，對于開發商來說，由于“商改租”的物業必須滿足整體確權、不可分割轉讓等限制條件，這意味著如果選擇“商改住”，通過住房租賃收入來實現資金回籠需要的周期將會大大變長。“因此 開發商 不一定會優先考慮這個選項，更有可能是就手頭的部分歷史存量物業考慮。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為。
值得注意的是，自聯合會審通過之日起5年內，改建項目的租賃住房用途不得改變，商改租項目雖作為租賃住房用途，但不提供學位。對此，何倩茹表示，由于該部分租賃房源不提供學位，對二手房市場特別是學位緊張的二手區域，不會產生大的影響。
商改租未必能提高租金回報率
世邦魏理仕最新發布報告數據顯示，深圳2019年新增寫字樓供應持續高位且創歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應。此外，新入市項目去化緩慢與老舊項目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場空置率年度同比上升8.7個百分點至年末達20.0%的高位，市場呈供過于求的整體態勢。
供大于求或將使深圳商辦市場持續處于空置率升高、租金降低的狀況。世邦魏理仕華南區顧問程志文表示：“未來一年，供應方面，預計依然有超過100萬平方米的新增供應入市，供應高峰持續。整體市場空置率將繼續走高，租金表現也將面臨一定壓力。”
在此背景下，會有部分開發商傾向于改造。“總比空置在那里強，轉長租公寓其實就是去庫存的商改租方式。部分寫字樓、裙樓商業可能會受地理位置、樓層高低的限制租不出去或者租金很低，但居住產品不會受此影響，會更有市場。”高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋表示。
不過，雖然能夠“商改租”，但如今租賃住房回報率普遍不高。對此龍斌表示：“由于不同項目地段和條件資源差異很大，不可能商服物業都往租賃住房轉。總之利好有限，給有些項目提供了一條需要全面評估的新路。至于普通買家，目前看不到影響所在。”
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