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《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫庭陽 | 北京報(bào)道

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 | 攝
近日，萬科 ，2202.HK 發(fā)布最新經(jīng)營數(shù)據(jù)，2019年全年合同銷售金額6308億元。
對比2019年銷售額排名前四位的房地產(chǎn)公司近兩年的銷售額，另外三家銷售額大踏步前進(jìn)時(shí)，萬科是碎步前行，但是，其杠桿率卻在升高。
郁亮從2017年6月開始任萬科董事會(huì)主席，到現(xiàn)在經(jīng)歷了兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度。
截至2019年12月19日，姚振華實(shí)控的深圳鉅盛華公司和前海人壽保險(xiǎn)持續(xù)減持萬科，兩家機(jī)構(gòu)所持萬科的股票數(shù)量已經(jīng)不到總股本的5%。而在2017年6月末，兩家機(jī)構(gòu)合計(jì)持有萬科股票數(shù)量占總股本25.4%。
謹(jǐn)慎投資，銷售額被“后輩”們趕超
與萬科相比，同為行業(yè)前四的另外三家——融創(chuàng)中國 1918.HK 、碧桂園 2007.HK 和中國恒大 3333.HK ，還是房地產(chǎn)行業(yè)“新手”。在“后輩”面前，近幾年一直喊著房地產(chǎn)白銀時(shí)代的萬科，被碧桂園反超，與中國恒大差距增大，即便是和融創(chuàng)中國相比，優(yōu)勢也所剩無幾。
萬科在其2016年報(bào)中，對銷售方面表述是“實(shí)現(xiàn)銷售金額3647.7 億元，同比增長39.5%，銷售回款位居行業(yè)首位”。而在2017年和2018年的年報(bào)中，在行業(yè)中排名均無表述。
但是，在公告中，萬科還是在2017年透露，“22個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧保?018年“24個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧薄＿@兩年，萬科有銷售的城市數(shù)量都在60個(gè)左右。
萬科不再披露排名位置，但還是可以通過三方數(shù)據(jù)看出排名變化。
據(jù)克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)，2019年按照權(quán)益銷售金額 編者注：合作項(xiàng)目按股權(quán)比例計(jì)算的銷售額 排序，前四名公司從大到小依次是碧桂園、中國恒大、萬科和融創(chuàng)中國。而在2016年，權(quán)益銷售金額排名中，中國恒大第一、萬科第二，碧桂園第四，融創(chuàng)中國第九。
近年來，融創(chuàng)中國快速擴(kuò)張。2016年，融創(chuàng)中國合同銷售額比萬科少59%，到了2019年，融創(chuàng)中國合同銷售額只比萬科少12%。從絕對值看，在2017年至2019年這3年間，融創(chuàng)中國落后于萬科年度合同銷售額，從2141億元降到了746億元。
碧桂園則在同期實(shí)現(xiàn)了反超。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年碧桂園權(quán)益銷售額只有萬科的90%；2017年碧桂園超過萬科；到了2019年，其權(quán)益銷售額已達(dá)萬科的1.34倍。
中國恒大領(lǐng)先優(yōu)勢也在加大。2016年，中國恒大權(quán)益銷售額比萬科多944億元，近幾年領(lǐng)先優(yōu)勢更加明顯，2019年比萬科多1679億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，萬科近年來的表現(xiàn)，和其運(yùn)營策略有關(guān)。
在2017年報(bào)中，萬科對2018年的經(jīng)營策略是“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，謹(jǐn)慎投資，持續(xù)優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)”。在萬科2018年報(bào)中，對2019年度策略同樣有“謹(jǐn)慎投資”“投資測算預(yù)留足夠的安全邊際，保證投資質(zhì)量和合理的資源總量”的表述。
加大杠桿，有息負(fù)債3年間增長1323億元
雖然萬科在年報(bào)數(shù)度提及要“謹(jǐn)慎投資”，但是公司的有息負(fù)債卻在逐年提高。在降杠桿成為近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞時(shí)，號稱要“活下去”萬科，杠桿在逐漸增加，凈負(fù)債率也在提升。
2016年至2018年，萬科有息負(fù)債分別是1289 億元、1906億元和2612億元。在2017年和2018年兩年間，公司有息負(fù)債余額翻倍。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例也逐漸提升，2016年至2018年分別是15.5%、16.4%和17.1%，
雖然萬科銷售毛利率提升，但是，當(dāng)新增負(fù)債不能迅速產(chǎn)生收益時(shí)，就可能攤薄整體收益。2016年至2018年，萬科總資產(chǎn)收益率從3.93%降至3.66%。
2018年末萬科凈負(fù)債率 30.9 %，繼續(xù)處于行業(yè)低位。
2018年中國恒大等公司卻大幅降杠桿。中國恒大的年報(bào)中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“通過綜合措施，大幅降低債務(wù)水平及負(fù)債率”，凈負(fù)債率同比降低31.8個(gè)百分點(diǎn)，總借貸水平同比降幅為8.1%。
有業(yè)內(nèi)人士評價(jià)稱，雖然萬科的負(fù)債率處于行業(yè)較低的水平，但似乎有些“后知后覺”，2016年、2017年未能像其他地產(chǎn)企業(yè)那樣大規(guī)模擴(kuò)張；中國恒大整體負(fù)債率較高，卻借著2016年、2017年的銷售高峰，大大降低了負(fù)債率，對行業(yè)走勢的預(yù)判似乎更精準(zhǔn)。
責(zé)編 | 周 琦
版式 | 楊 琳

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