在地產界，綠城老板宋衛平是出了名的“毒舌”。
他不僅看不起包括萬科在內的大部分開發商，還經常放狠話，比如他曾經就說過：
如果綠城的產品經理造出萬科這樣的房子，早就自殺一千次了。
正是這樣一個傲氣毒辣的地產大亨，卻也曾吐露過極度贊美之辭：
在中國，房子比綠城造得好的只有一家半，一家是龍湖，半家是星河灣。
這句話頗有南朝謝靈運夸贊曹子建時的影子，足可見宋衛平對龍湖和吳阿姨的贊賞之情。
宋衛平稱龍湖老板吳亞軍為吳阿姨，這在地產圈已不是什么秘密。
宋吳兩人年紀相若，入行時間相仿，一南一北；一個是愛“出風頭”的理想主義者，一個卻是極其內斂的現實主義者；一個做事大大咧咧，一個卻一絲不茍，無微不至……

圖/綠城集團創始人宋衛平
紹興之石與合川之水，碰撞之后會有怎樣的故事，你可以想象。
后來，資金鏈幾近崩斷的宋衛平不得已要將綠城賣身時，與吳阿姨有過一番促膝長談，他曾玩笑似的提出：要不你把綠城收了吧。
彼時的吳阿姨自顧不暇，一口回絕了老宋。
此后，江湖紛亂，兩人各自匆忙。
但最近，老宋和吳阿姨似乎又有了新故事。
舊弦未斷，新章又起。

2019年12月29日，龍湖集團 0960. HK 公告稱，將通過買入已發行股份和認購新股方式，持有綠城服務 2869 .HK 10%股份。同日，綠城服務也發公告確認了此事。
綠城服務是宋衛平一手帶大的“親兒子”。此前，在喪失綠城中國 HK.03900 控制權之后，宋衛平便迫不及待地將綠城服務 HK.02869 推向港交所。

如今，這家上市已3年的物業公司，迎來了新伙伴吳阿姨。
時隔數年，這宛若是老宋和吳阿姨的一次久違邂逅。
但值得一提的是，除去營收規模方面的領先和不算高的負債率之外，綠城服務的
各項指標較為均衡，并不算十分亮眼。
龍湖為何選擇在此時買入表現平平的綠城服務？真的只是吳阿姨念著與老宋的舊交情？
在商言商，吳阿姨顯然更明白這個道理。
對于此次收購，龍湖官方有過表態：
“一方面，龍湖看好社區服務行業的發展前景；另一方面，龍湖也看好綠城服務管理層的治理能力以及公司的發展潛力，綠城服務在規模、服務質量、品牌美譽度和客戶的粘性上，均在行業里處于領先地位，而且綠城服務市場化程度很高，在增值服務方面起步比較早，已經初具規模。龍湖認為此舉是有價值的財務投資。”
聯想起龍湖還未上市的自有物業，答案也許更加清晰。
入股綠城服務，一方面可以學習其優勢，為龍湖物業上市做準備；另一方面，物業市場是塊肥肉，近年來漲勢明顯，不出意外的話，能為龍湖帶來一筆可觀的收益。
地產商從物業市場賺錢已有先例。2017年，張玉良10個億把綠地物業賣給了雅生活，轉手又用10億買下了雅生活20%股權。2年后，張玉良高位套現，先賣掉了5000萬股，到手近10億現金，同時仍持有雅生活11.25%股份。
堪稱小鼠套白狼的典范。
吳阿姨是不是想依葫蘆畫瓢未可知，但可以肯定的一點是，龍湖最近確實比較缺錢。
01
靚麗財報背后的陰影
在地產界，龍湖是出了名的“優等生”。
多年以來，它經營業績增長穩健，財務數據表現漂亮，行業產品、品牌和口碑也都表現不俗，幾乎可以說是地產圈“完美”的代表。

一家企業的表現，往往烙印著當家人的風格特點。吳阿姨恰好是個完美主義者，江湖上關于她追求完美的例子有很多。
龍湖還堅持將每年銷售回款的10%作為上限投資持有物業，這一度讓龍湖維持著一種完美的平衡。
公司資產負債率長年保持在70%左右的較低水平，在商業高毛利率的帶動下，龍湖的毛利率和凈利率也一直維持在行業較高水準。
但世間本就沒有真正的“完美”，完美平衡的背后，是選擇性的犧牲。
在房地產這個極度依賴杠桿的行業，低負債往往意味著失去規模。
過去幾年，樓市行情的上漲使得各大房企紛紛開疆拓土，以做大規模為己任。2017年，第一梯隊的的碧桂園、恒大與萬科銷售額均邁過了5000億元大關。
其中，萬科在2005年銷售額突破百億，而后僅用5年率先突破千億，又用4年突破2000億，2000-2015年間復合增長率為36.8%，高于行業13.1個百分點。
碧桂園2012-2016年合同銷售金額復合增長率高達58.28%。恒大2009-2016年銷售額年均復合增長率高達43.6%。
一時之間，百舸爭先，地產界掀起規模狂潮。百億房企拼盡全力沖向千億，而千億房企都在向萬億邁進。

相比之下，龍湖地產顯得不溫不火、后知后覺。2016年以前，龍湖銷售額的年度增長率僅在10%左右，銷售額在500億元上下，和熱火朝天的樓市形成了鮮明的反差。
看著大家都在拼命往前沖，一向淡定的吳阿姨也坐不住了，市場蛋糕就這么大，別人多吃一口，自己就得少吃一口。
于是，從2016年開始，龍湖加速追趕銷售規模，實現銷售額881.4億元，2017年銷售額增長七成至1560.8億元，從房企排行榜第15名一躍到第8名，重回龍湖上市之后的高光時刻——2010年上市第二年龍湖的排位正是第8名。

圖/2015—2018年龍湖地產銷售數據，圖源網絡
野心一旦膨脹，只會更加膨脹。
趁著吳阿姨出國給孩子看病的時候，主政的邵明曉制定了更為宏大的目標。在2017年度業績會上，邵明曉宣布2018年龍湖合同銷售目標是2000億元。
在公司內部年會上，他要求在未來三年，龍湖的地區公司要實現1-3個500億規模，3-5個300億規模，5-8個200億規模以及8-15個100億規模。以此估算，到2020年龍湖計劃要達到銷售額3200億—6100億元。
在巨大的業績壓力下，龍湖開始慌不擇路。
經過幾年的“高周轉”發展，龍湖的規模有了明顯提升，但組織架構卻嚴重滯后。
作為一家超過千億的TOP10房企，同類企業均實行總部、區域、城市公司的三級管控模式，而龍湖則沿用之前的總部、城市公司管控模式。
關鍵是，在二級管控的體系下，龍湖還實行了強調各地區控制成本的激勵體系。
在這樣的壓力之下，地區公司高管團隊為了更高的年終獎，必然就要做兩件事：一是要加快去化速度，賣得快；二是要控制成本，提升利潤。
想快，就要趕工期；想要利潤，就要控制成本。
魚與熊掌不可兼得，這是亙古不變的道理。龍湖想要速度與數量，勢必會失去質量。
高速狂奔之下，再亮眼的財報也掩蓋不了懸在龍湖上空的陰影，而且，這團陰影還在繼續長大。
02
帶血的龍鱗
高周轉給龍湖帶來規模的同時，也帶來了危機。
2019年8月26日，龍湖集團中期業績發布會上，吳阿姨談笑風生，信心滿滿：
“沒有故事就是好故事。”
話音剛落，現場就有人講了個“故事”。
一位自稱是龍湖業主的西裝男士，手持話筒哽咽講述龍湖長沙業主維權問題：“我不得不來，我想問一下吳女士，您是不是已經知道，龍湖在長沙是維權的代名詞？”

圖/龍湖2019中期業績發布會上，一男子質訴吳亞軍
維權男子的疑問，吳亞軍知道答案。前幾年，他曾因為類似事情在內部群中大發雷霆，“剛才看了項目，很失望，建筑不及格，粗陋，門廳很小……我不相信是這個城市人民的審美，也不相信是成本的限制 許多細節是因為水平和不走心 。”
面對維權男子的靈魂拷問，吳亞軍想必是羞愧難當而又感同身受的，她當初創立龍湖，正是因為一次糟糕的買房經歷。
曾經的屠龍少年，眼睜睜地看著自己長出了鱗片，這是吳亞軍的悲哀，還是房地產行業的悲哀？

一向以“高品質”著稱的龍湖，不可避免地走向了質量的大潰敗。
2018年1月14日凌晨，南京市民已經沉入夢鄉，忽聽得一聲巨響，被驚醒的人們紛紛打開電燈，把頭探出窗外張望。情況很快查明，原來是位于南京江寧區竹山路上的龍湖地產一在建工地發生大面積塌陷，殃及周邊居民樓。其中，基坑支護樁大面積垮塌，長度為40米，寬度15米左右。

工地坍塌只是基本操作，更要命的是瘋狂的業主維權。
樓道、樓梯等公共設施還未交房就出現嚴重裂紋；樓與樓之間道路狹窄且停車位有限，一旦著火，消防車無法快速進入；部分房屋存在極大的漏電隱患；收房還沒滿月，多處路面開裂塌陷，疊院的多個樓梯嚴重變形開裂……

圖/問題樓盤現場實拍圖，圖源網絡
這是業主們在北京龍湖長城源著小區二期收房現場看到的情況。
而在年中業績會上哽咽訴苦的男子，是龍湖長沙樓盤——水晶酈城的業主親屬。
作為龍湖在長沙的第一個精裝修樓盤，該項目自稱，電梯、瓷磚、抽煙機、櫥柜等配套均為名牌產品。
但是，據《棱鏡》報道，與龍湖對外宣傳所不同的是，從2019年5月底起，關于該項目的投訴維權，屢見于媒體報道及長沙市市長信箱網站，問題指向龍湖涉嫌虛假宣傳、精裝修高價低配、違規拆除樣板間等。
還有維權業主表示，水晶酈城交付住宅嚴重低于樣板房工藝、質量和標準，且樣板房在項目交付完畢之前違規拆除，涉嫌掩蓋實際交付房屋裝修品質下降的問題。

在網絡上翻看業主維權的文章，慘不忍睹的現場圖片還有很多，難以想象這是來自當年老宋點贊稱服的龍湖制造。
沖著龍湖口碑而來的業主，最終帶著失望、憤怒與無奈走上了維權之路。
“交房日等于維權日”。如今這句話已成為龍湖維權業主的口號。
諷刺的是，質量不斷下降的當口，龍湖的凈利潤卻在飆升。公開數據顯示，2016年—2019年中期，龍湖的凈利潤分別達到了77.6億元、97.7億元、128.5億元和47億元。
從房子質量中榨取的利潤，流進了巨龍的身體，如此長出的鋒利鱗片，是否閃爍著血色的光芒？
03
一個漫長的等待
在這樣的困境與矛盾之中，龍湖也在尋找出路。
2018年，龍湖交了一份看似靚麗的成績單：合同銷售額為2006.4億元，同比增長28.5%；營業額為1158億元，同比增長60.7%；物業投資業務租金收入增長57.7%至40.9億元。
這一年，在邵明曉帶領下的龍湖，飽受外界的質疑：年度目標“踩線”完成、業績增長乏力、高管離職換崗、家族信托傳承……這家以穩健著稱的房企也看似有點“亞健康”。

圖/龍湖邵明曉
唯一能讓邵明曉拿得出手的，或許是逆勢增長的龍湖商業。
據商業地產頭條，截至2018年12月31日，龍湖主要在建的商場為21個，合計在建面積為208.9萬平方米。
時隔一年，這一數字再上臺階。到2020年，龍湖商業項目將超過50個。“到時候，龍湖的天街項目租金收入將達到60億，這是沒有任何問題的。”邵明曉自信地說到。
但真實情況遠沒有邵明曉說的這般云淡風輕。
伴隨著龍湖在商業重資產持有項目投資比重上的不斷加大，特別是數十個在建商場在土地、建造上沉淀下來的巨大資金成本，龍湖的資金壓力或許將進一步放大。
在這樣的布局下，即便有低融資成本和高銷售回款等優勢條件，龍湖在資金騰挪與分配之間也并不輕松。

龍湖布局商業地產并非一時興起，早在2011年，龍湖便已明確“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的12字戰略方針。在眾房企紛紛奉行規模為王、加杠桿拼銷售的年代，龍湖在保持規模同步增長的同時，堅持將每年銷售回款的10%作為上限投資持有物業，一度讓其成為房企中另類的存在。
但近年來，房地產形勢發生了深刻變化，這種銷售和持有間的平衡也被逐步打破。在這樣的背景下，危機也將漸漸暴露。
相較于快賣快消的住宅項目，商業項目投資大、周期長、難度大、回收慢，在房地產快速發展的黃金時代，商業項目一度是只有資金成本極低的港資企業才愿意去費心經營的所在，內地房企業中愿意涉足者寥寥，唯一的例外是萬達。
但后來的故事大家也知道，萬達廣場的重資產模式難以為繼，王健林被迫轉型。
吳阿姨難道要步王首富的后塵？
龍湖重倉商業，必然是一個漫長的等待；而且，等來的還未必是好結果。
04
龍湖不再是龍湖
1964年，吳亞軍出生在重慶一個普通人家，父親是供銷社員，母親是裁縫。大學畢業后，她曾在國營儀表廠里做過技術人員，還當過《中國市容報》的記者。進入房地產行業之前，還做過建材買賣生意。

1993年，吳亞軍下海創業，創辦了重慶佳辰經濟文化促進有限公司，這就是龍湖地產的前身。
吳亞軍此前沒有做過房地產，但沒經驗不代表干不好，吳亞軍主導的龍湖花園建成后，在建筑、景觀、配套、物業管理等方面都為重慶樓市樹立了標桿。
當時打出的“善待你一生”廣告，也成為地產界的經典。
在地產叢林中，“鐵娘子”吳亞軍憑著過硬的品質，帶領龍湖集團從重慶走向全國，登陸資本市場，并躋身一線房企。
水大魚大，吳阿姨也越來越有錢。2018年5月，《2018新財富500富人榜》發布，吳亞軍以420.2億元排名第34。
與之形成鮮明對比的是，2009年，龍湖集團上市后，再難拿出一樣驚艷的作品，取而代之的是賺錢能力、穩健的運營能力，以及層出不窮的維權事件。
對于普通消費者而言，相比漂亮的財報，他們更關心一套好房子。
龍湖已經不再是當初的那個龍湖，不再是那個精益求精、真心“善待你一生”的龍湖。
吳亞軍出生于重慶合川。
在媒體人獸爺的講述中，合川是個改變世界歷史進程的地方。釣魚城之戰就發生在這里，這是歷史上耗時最長的攻防戰。700多年前，不可一世的蒙哥大汗挾西征歐亞非40國之威，分兵三路伐南宋，西路的蒙古鐵騎，沒能跨過釣魚城。
蒙哥大汗被釣魚城火炮擊傷，逝于溫泉寺。蒙軍也都從歐亞戰場撤兵爭奪王位，西方文明得以保全。釣魚城被蒙軍圍困二十年，整個中國陷落了，但他們依然屹立在嘉陵江邊。
但如今，無論是吳亞軍還是龍湖，都已看不到合川的影子。

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