2019年12月3日，新大正 002968 正式登陸深交所，成為繼南都物業(603506)之后，國內第二家a股上市的物業管理公司。
一份最新數據顯示，2018年底，全國物業管理行業管理面積279.3億平方米，經營收入7043.63億元，物業服務企業數量12.7萬家。
截至目前，國內共有2家A股上市的物管公司，另外還有10余家在港交所上市的物業管理公司，新三板掛牌的物業管理公司50多家。
相比一些依托地產業的物業管理公司，剛剛上市的新大正選擇錯位布局，開辟新航道，著重發展“非住宅”這片千億藍海。公開信息顯示，預計到2030年，我國物業管理整體市場規模將達到2萬億。
公開資料顯示，新大正著重發展學校、園區、商業、公共等綜合物業，以及保安、保潔等專項物業。2016年~2019年6月末，新大正非住宅物業計費面積在總面積中占比分別為83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。
未來市場或將達2萬億規模
房地產行業的穩步發展，為物業管理帶來了一片藍海。
物業管理行業在我國《產業結構調整指導目錄》中，歸屬于鼓勵類第三十七項“其他服務業”。隨著我國城鎮化進程的加快和房地產行業的快速發展，物業管理在社會管理、經濟發展、吸納就業，以及滿足人民日益增長的物質文化美好生活的需求方面的獨特價值和作用日益顯現。
2019年10月15日，中物研協發布的《2019物業服務企業發展指數測評報告》顯示，2018年底，全國物業管理行業管理面積279.3億平方米，經營收入7043.63億元，物業服務企業數量12.7萬家，從業人員數量983.7萬人。
報告指出，以2010年指數基期值為100點，2018年物業管理行業發展指數達到247.2點，相比2010年提高147.2個點，指數復合增長率11.98%，物業管理行業發展指數保持持續穩定提升的態勢。
華創證券一份研報顯示，預計2030年物管面積和營業收入將分別達395億平方米、2.2萬億元。
巨大的市場，也引發了行業間的整合和并購。
隨著資本市場介入 2014年6月30日，彩生活在香港主板上市，成為國內率先上市的物業服務企業 ，行業掀起收購兼并的浪潮，優質企業積極尋找合適的中小物業服務企業，以擴大自身的管理規模，進軍目標區域市場，豐富物業建筑類型。
根據歷年物業百強企業研究報告顯示，2015年，百強企業總計收購200余家物業服務企業，收購物業管理面積總計為3.85億平方米，占百強企業全年管理面積總增量 17.41億平方米 的22.11%，成為百強企業管理規模迅速擴大的重要途徑。進入2017年，并購回歸理性，更加高效，但仍然是物業企業規模突圍、提速發展的重要手段。百強企業的并購行為更加謹慎，對潛在標的選擇更加嚴格，主要從完善產品與區域布局等角度，開展高質量并購。
華創證券認為，隨著國家大力提倡后勤社會化，推動高校、醫院、航空、政府機關等多種業態逐步打開后勤物業管理市場化招投標道路，并且由于國家對地方審計的加強監管等措施，促使地方政府機關后勤服務的進一步市場化，推動了機構類物管業務的快速發展，并有望為市場化物業管理公司帶來巨大的發展空間。
行業集中度正在提升
新大正上市前，國內僅有一家專業物業管理的A股上市公司，十數家登陸香港證券交易所的上市公司，新三板掛牌公司已經超過五十家。其他大型非上市物業管理企業包括萬科物業發展有限公司、招商局物業管理有限公司等。
得益于政策、關聯房地產公司的支持、企業市場化拓展能力的增強及資本市場的助推，500強物業服務企業積極推進全國化布局，管理半徑不斷拓寬，管理規模快速提升。
2018年，500強企業物業管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，占2018年物業行業管理總面積的42.56%，集中度進一步提升。
隨著綜合實力的提高，龍頭企業和中等規模物業管理公司的差距在逐漸拉大。《2019中國物業服務百強企業研究報告》數據顯示，百強企業市場份額占比約為38.85%，行業集中度短期內得到了很大的提升，不過未來，仍然還有提升的空間。
物業管理行業目前較分散，據中物研協數據，2018年全國的物業服務企業共計12.7萬家，行業格局分散。華創證券認為，隨著房地產行業的三重集中度提升，物業管理作為房地產的后周期行業，同樣將迎來集中度大幅提升的過程。除了行業目前本身較分散，驅動物業管理行業集中度的因素，主要有四個：
1.開發背景：擁有開發背景的兄弟房企市占率大幅提升，帶動物業公司的市占率提升；
2.資金優勢：物業公司密集上市，資本市場介入，開拓融資渠道，強化收并購能力，加劇存量市場的集中度提升；
3.品牌力：市場對企業品牌的認知度逐漸提升，對潛在競爭對手進入市場形成較大壁壘；
4.運營能力：一方面，物業公司需要保證一定的人員配置，保障服務質量從而增加客戶粘性，同時需要有效管控成本，因而市場化格局下，會加速頭部公司的成長和尾部公司的淘汰。
近年來，盡管物業服務企業數量仍有增加，但物業服務行業的集中度仍逐年提升，市場份額逐漸向優質企業集中。2013~2016年間，百強企業的全國市場份額從16.28%上升至29.44%。2018年，百強企業市場份額持續走高，達到38.85%。
但是近年來，處于行業領先位置的企業的綜合實力在不斷增強，逐漸拉開與其他中小企業之間的差距，行業集中度有所提升。
近年來，隨著我國新型城鎮化的推進以及中國房地產市場快速發展，存量房市場規模日益增大，為物業服務百強企業提供了巨大的發展空間。
國家統計局發布的數據顯示，2017年末我國城鎮常駐人口81347萬人，城鎮人口占總人口比重 城鎮化率 為58.52%，比上年末提高1.17%。2017年全國房地產開發企業房屋竣工面積達10.15億平方米，存量房市場規模再創新高。行業領先企業主要集中在人口密集，住房需求激增的一二線城市，2017年城市群竣工面積占全國竣工面積比重由高至低分別為長三角、成渝、長江中游、珠三角，以及京津冀城市群，總占比為58.67%。
《2018全國物業管理行業發展報告》數據顯示，2017年TOP100物業企業管理面積均值達到3020.30萬平方米，比2015年的2361.48萬平方米增加了59.57%，在管項目數量均值為183個，相比2015年增加了29個，企業管理規模呈加速擴張態勢。
TOP100企業經營能力繼續提升，2017年營業收入1804.27億元，相比2015年的1135.61億元增加了58.88%，凈利潤均值為5455.42萬元，相比2015年的3916.93萬元增長39.28%。
新大正的新航道
2019年12月上市的新大正是一家以非住宅業態為主的第三方物業管理公司。根據招股說明書和公司官網，自1998年于重慶成立以來，公司一直從事物業管理相關服務。業態布局快速多元化，從最初的大正大廈項目出發，擴展至公共、園區、醫養、公園、場館、地鐵、航空機場、政府機關、企事業單位辦公樓、學校、住宅、商場等多種類型的城市項目。
新大正招股書顯示，公司發展區域布局逐步全國化，當前新大正的主營業務主要分為兩塊：一是占營收超99%的物業服務收入，二是利潤貢獻微小的餐飲服務收入，截至2019年6月底，新大正物業收入接近9億元人民幣，為重慶、四川、貴州、云南、湖南、湖北、陜西、江蘇等全國各地客戶提供物業服務。
雖然公司業務遍布全國，但新大正的收入來源主要還是倚靠重慶“大本營”。招股書顯示，2016年~2019年6月底，新大正在重慶實現的主營業務收入分別為5.45億元、6.53億元、7.31億元、3.85億元；同期，重慶地區業務收入占總營收比重分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%，占比雖逐年下降，但依然保持在高位。
全國物業管理行業中，新大正綜合實力排名躋身全國前20強，公眾場館和學校細分業態全國領先。根據中指院的榜單，新大正公司在中國物業服務百強企業中，由2016年的第29名提升至2019年的第18名。根據物協和易居的榜單，公司2019年還被評為公眾場館和學校兩個細分業態物業服務領先企業。
具體到物管企業競爭激烈的重慶，公司的競爭力更為突出。根據中指院的數據，2018年末重慶在百強企業管理面積中占到3.49億平方米，全國最多，且在百強企業榜單中占據23席，數量位居全國前列、西部首位，競爭較為激烈。而公司2018年末重慶在管面積為3500萬平方米，占比達到10%，若不考慮住宅項目占比將更高。公司綜合實力位居重慶物業管理行業第3名，僅次于龍湖物業和金科物業，而后兩者均是具有開發商背景、以住宅為主的物管公司。
根據招股說明書，截至2018年末重慶地區合計65所高校，公司在管其中的19所，占比29%，而其中公立高校39所，公司在管其中的16所，占比41%;在重慶38個區、縣、自治縣中，公司承接其中11個行政區域 主要集中在城市核心區域 的政府機關物業項目。
公司異地拓展進程平穩。2019H1公司重慶在管面積占比61%，較2016年末下降4個百分點;重慶物管營收占比77%，較2016年末下降9個百分點，且是逐年下降。公司全國化拓展較為平穩，主要因為重慶物管市場規模足夠大，市場足夠開放。如前所述，根據中指院的數據，2018年末重慶在百強企業管理面積中占到3.49億平方米，全國最多。
但這并不意味著公司異地拓展能力不強。根據公司披露的2019年12月3日投資者關系活動記錄表，在非住宅領域，尤其是公共建筑和城市公共空間業態中，一方面往往通過招投標取得合同，合同周期普遍2~3年，并且可能約定半年左右考核期、一年的不滿意不續約條款等;另一方面通常會在招標文件中要求提供類似服務的項目經驗證明，口碑的重要性更加凸顯。公司憑借深耕重慶，以及在公共、學校、航空類業態中積累的口碑優勢，有望助力未來異地拓展。根據公司官網，公司2019年中標北京大興國際機場保潔項目，創下公司迄今為止最大合同金額，這便是公司異地拓展能力的明證。 文/蘇小寧
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