2019年樓市在“波瀾不驚”中收官，但是房企洗牌持續。1月1日，據中指研究院發布的2019年房企銷售額排行榜顯示，碧桂園、萬科、恒大分別以7715億元、6312億元、6261.6億元位居前三，三者累計銷售額超2萬億元。然而，記者注意到，由于頻繁售賣項目股權，泰禾從千億房企陣營退出，同時新華聯(000620)、陽光100、奧山、銀億也從百億房企榜單消失。

同時，2019年百億房企拿地回歸理性，2019年1-12月銷售百強房企新增貨值約9.7萬億元，較2018年下降10%左右，其中近五成百強房企拿地金額同比下滑。從新增土儲區域來看，2019年房企拿地轉向聚焦一二線城市，三四線城市占比減少。
在業內人士看來，百億房企陣營分化持續加劇，銷售額超千億或成為行業新的分水嶺。不過，2020-2022年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企將面臨一定的現金流考驗。對房企而言，隨著行業集中度將進一步提升，如何在奔跑中保持穩健而行，將是未來發展的重要命題。
銷售額增速放緩 陣營分化加劇
2019年初，萬科集團董事長郁亮曾在公司內部郵件中指出，行業集中度上升，頭部企業間競爭激烈，如何在市場中脫穎而出，考驗的是方方面面的能力。
從行業機構反饋的數據來看，2019年千億房企僅較2018年增加5家至36家，銷售額8.49億元，同比增長21.35%，百億房企為152家，較2018年減少4家，銷售額12.8萬億，同比增長12.28%。
一方面，2019年新增千億房企數明顯下降的同時，規模房企擴容出現了放緩態勢?？硕饠祿@示，截至2019年末，碧桂園、萬科、恒大、融創四家龍頭房企銷售額均超5500億元，但增速相較2018年同期明顯放緩，其中碧桂園、萬科銷售額同比增速僅為個位數。
另一方面，除千億房企規模增速放緩外，百強房企規模增長出現“失速”的情況。截至2019年12月末，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩。
事實上，2019年千億、百億企業陣營間分化日益加劇。數據顯示，2019年銷售額3000億元以上、1000-3000億、500-1000億、300-500億、100-300億，對應企業數量分別為7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000億以上、1000-3000億陣營企業數量略有增長，而500-1000億、100-300億陣營數量則略有減少。
結合多家機構數據，記者還注意到，2019年華夏幸福(600340)、泰禾、藍光、建業等房企排名有所下降，其中一些銷售額明顯下滑，如泰禾從2018年銷售額排名第20位降至2019年的37位，銷售額下降四成已從千億級房企陣營退出。另外，新華聯(000620)、陽光100、奧山、銀億在百億房企榜單中消失。
此外，雖然2019年絕大多數房企都達成了全年業績目標，但房企的目標完成率呈逐年降低的態勢。數據顯示，相比2016年、2017年近8成房企目標完成率超110%，2019年該區間的房企數量明顯降低，僅半數房企的目標完成率集中在100%-110%之間，平均目標增長率由2018年的41%回落至20%。
克而瑞報告分析稱，2019年在中央“穩地價、穩房價、穩預期”的明確目標定調下，市場調控趨于常態化，信貸層面逐漸收緊，房企整體的去化率水平仍處于相對低位。從房企全年的推貨及去化情況來看，2019年規模房企整體在售項目平均單盤產能較2018年下滑，業績增長主要靠項目在售項目的數量提升。
中指院方面認為，百億企業陣營間分化日益加劇，大中型房企在市場下行周期競爭力更強，而小型房企的競爭優勢逐漸減弱，千億銷售額將成為房企新的分水嶺。
拿地回歸理性 集中布局一二線城市
2019年3月，融創中國董事長孫宏斌曾在業績說明會上直言“2019年我們還是要小心一些。拿地要非常小心，銷售市場沒那么樂觀?！?br/> 從機構數據來看，2019年百億企業拿地態度總體趨于理性，2019年1-12月銷售百強房企新增貨值約9.7萬億元，較2018年下降10%左右，其中近5成百強房企拿地金額同比下滑。
值得注意的是，盡管貨值集中度有所下滑，但規模房企優勢依舊較大，強者恒強的格局難改。數據顯示，2019年碧桂園、融創、萬科新增貨值超5000億元分列前三，28家房企進入新增貨值千億陣營。同時，42%的新增貨值被銷售TOP10占據，TOP50房企占據了百強新增貨值的84%，且銷售排名與新增貨值排名基本重合。
具體來看，對比千億以上陣營企業拿地總量略有增長，2019年銷售額500-1000億陣營企業拿地熱情最高、拿地金額均值增長幅度最大，拿地金額均值同比增長38.4%至233.0億元。不過，100-300億陣營企業的拿地態度明顯冷卻，是唯一拿地金額同比減少的陣營，拿地金額均值為91.5億元，同比減少12.4%。
從新增土儲區域來看，2019年房企拿地轉向聚焦一二線城市，三四線城市占比減少。2019年，多家房企提出聚焦一二線策略，50家百億代表企業在一線及二線城市的新增權益面積占比與去年同期相比，分別增長0.2、6.1個百分點至3.1%、50.1%，二線城市占比過半數，三四線城市的新增權益面積占比則下降6.3個百分點至46.8%。
具體來看，2019年長三角城市群土地市場熱度依舊。50家百億代表企業在此的新增土儲權益面積達到7608.9萬平方米，占全部新增土儲權益面積的23.8%，位列首位。其中，杭州、蘇州、南京等熱點二線城市的新增權益面積均超過480萬平方米。此外，重慶、昆明、太原、鄭州、西安等城市群中的中心城市仍是百億企業的拿地重點，重慶的新增土儲權益面積最高，達1188.9萬平方米。
另外，記者還發現，2019年房企在招拍掛市場的合作力度有所減弱，部分企業通過收并購獲取土地資源，如世茂、融創、綠城、佳兆業等房企持續發力收并購，其中融創在年內獲取項目及地塊數量近40個，總金額近300億元。而萬科、越秀、碧桂園等房企發力舊城改造、產城融合、文旅地產等板塊，這些新業務也成為企業拓儲的重要渠道。
克而瑞方面認為，縱觀2019年土地市場走勢，由于面臨銷售艱難、融資緊張等多方面因素，房企全年都維持著較為審慎的拿地態度，工作重心集中在去負債、降杠桿、穩銷售上，保證現金流的穩定是企業“生存”的基礎。2020年，在政策外松內緊、融資不斷收緊的大背景下，房企投資仍將保持謹慎態度，分化、聚焦、審慎是主旋律。而如禹洲、東原等2019年新增貨值排名較銷售高出10位以上的企業，對其操盤能力和運營能力提出了更高的要求。
中原地產首席分析師張大偉指出，房企在不同地區的銷售出現分化，在不同地區拿地積極性和拿地價格也會出現分化。預計未來房企對非優質土地的定價將下調，優質土地仍是爭搶重點。對一二線城市而言，即使調控政策依然嚴格，但房企為了加大銷售額，依然會集中拿地。
行業集中度進一步提升 房企或面臨“錢緊”大考
2019年房地產行業資金監管從嚴從緊，銀保監會等機構密集發聲強調防范房地產金融風險，一些房企試圖通過發行海外債緩解資金壓力。
據中指數據顯示，2019年，百億房企海外債券發行規模達4544.9億元，同比增長32.2%；境內公司債發行規模為2174.0億元，同比增長21.3%，但增速大幅下滑；中期票據發行總額達385.0億元，同比下降58.4%。
然而，記者注意到，2019年信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統的融資渠道受到的限制越來越多，資產證券化產品的融資規模雖有上漲，但對整體的房企融資疏解來說仍然有限，因此不少房企謀求上市，2019年新上市房企數量繼續保持在高位。
不過，上市并不意味著水到渠成，如何提升企業回款能力、優化自身財務結構，決定了房企上市的最終效益。
從整體融資成本變化來看，2019年百億企業在公司債、中期票據和海外債券方面融資票面利率與去年大致持平，但中小型房企融資成本仍較高。
中指數據顯示，2019年千億以上企業在公司債、中期票據和海外債券方面的利率仍處在較低水平，而同期的100-300億企業公司債融資成本在7.2%以上，海外債券融資成本在11.0%以上，300-500億企業的海外債券融資成本也處于較高水平。
不容忽視的是，中指報告指出，2016年國內融資環境寬松，房企通過發行公司債等手段進行擴張，2017年隨著國內融資渠道的收緊，房企紛紛發行海外債券進行融資。目前，大部分債券逐步進入還款期。
根據數據披露，2020年，房企包括海外債券在內的債券償還總規模為7493.9億元，而到2021年這一規模將超萬億至10496.2億元，其中公司債需償還規模為4438.8億元，海外債償還規模為3174.3億元，房企將面臨一定的現金流考驗。
中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆近日公開表示，目前中國房地產企業存在雜、散、小的特征，還存在大量的空殼公司?；?b>房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房企必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。今后十幾年，中國房企數量會減少三分之二以上，即房地產開發企業的法人數不會超過3萬個，同時房地產開發商的總體負債率也將大幅下降。
中指院認為，在宏觀經濟下行壓力猶存與行業調控政策以穩為主理念的基調下，房地產市場有望保持平穩中有調整。對房企而言，行業集中度將進一步提升，如何在奔跑中保持穩健而行，在更大的挑戰中尋求機遇，將是未來發展的重要命題。
克而瑞方面預測，2020年中央“房住不炒，穩字當頭”的政策主基調不會改變，中央也將嚴控金融風險，穩定仍是下一階段房地產政策調控的重中之重。在市場調整期下，房企融資環境將繼續低位運行，企業投資仍將保持謹慎，此外還應通過產品體系標準化、精細化、智能化的建設，提升自身產品競爭力。

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