[摘要] 在政策層面，房地產經歷從平穩預期到加碼預期，再到平穩預期的三階段變化。

時代周報記者 胡天祥 發自廣州
2019年，國內房地產市場經歷了哪些重大變化？2020年又將怎樣發展？成為許多人關心的問題。
在政策層面，房地產經歷從平穩預期到加碼預期，再到平穩預期的三階段變化。
3月，兩會兩會表態“防止房市大起大落”；4月，中央政治局會議重申“房住不炒”；7月，中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；12月，中央經濟工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”。
與此同時，地方調控同樣歷經了三個階段的變化。
2019年1―4月，多城調降人才落戶門檻；5―7月，蘇州、西安等城市調控升級，著力打壓投資、投機性需求；8月以來，人才新政不斷發力，長沙、江門、三亞等地在全市范圍調降人才購房門檻，上海、廣州、成都等地部分區域放松人才限購。
對于2020年房地產市場的走勢，2019年12月24日，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴時代周報記者，不能因為短期經濟下行壓力增加而刺激買房，這是中央在當前經濟金融形勢下的重要判斷，也是對“經濟形勢不好，調控要放松”預期的回應。
12月25日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，政策是否放松，關鍵要看房屋和土地等市場指標變化情況。不過有一點可以明確，即一旦涉及房屋交易秩序混亂、房地產金融風險擴大等問題，那么政策放松的概率就會減少。
“一區一策”趨勢漸顯
回顧2019年樓市調控，大城市“一區一策”成為新亮點。
2019年11月20日，上海自貿區臨港新片區管委會發布通知，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區普通商品房一套。
12月13日，廣州南沙區發布通知，認定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區范圍內購買商品房。
12月18日，廣州花都區全面放開人才綠卡申領在社保繳納、學歷學位等方面的制約。
12月20日，廣州黃埔區發布通知，經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在區范圍內購買1套商品住房。
“上述地區的‘一區一策’，反映了政策統一性與靈活性之間的平衡，統一性是結果導向，即房住不炒，靈活性在于各自實現的路徑允許有差異。”許小樂向時代周報記者表示，房地產本身的本地化屬性較強，市場管理從粗顆粒度向細顆粒度進化，符合市場的特點。
“‘一城一策’就是承認市場有分化，有多樣性，都叫二線城市，情況也可能有很大差異。”2019年8月，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康在接受時代周報記者專訪時也表示，建議接下來的樓市調控不僅要分線分城，還要分地塊，分片區。
“中央經濟工作會議強調樓市調控要因城施策，地方調控也要因區施策，南沙、黃埔等區新政完全符合這一精神。”日前，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者，從南沙、花都相繼放開人才限購政策可以看出，這一輪的搶人大戰不僅體現在城市之間，城市內部各個區域之間的競爭也很明顯。不排除其他區域也會跟進，用一些更好的政策去吸引符合自己區域發展的人才涌入。
人才新政繼續發力
除上述各區外，呼和浩特、寧波等城市也紛紛調降人才落戶及購房門檻，甚至給予人才購房補貼等。
2019年4月18日，呼和浩特市人民政府辦公室印發《呼和浩特市大學畢業生安居工程 試點 實施辦法》，提出部分本科及以上學歷應往屆生可以半價買房。
4月21日，寧波發布通知，對符合相關條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過8萬元的補貼，高層次人才最高可獲得60萬元的住房補貼。
11月29日，佛山發布通知，在本市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。
12月25日，溫州發布《溫州市人才住房租售并舉實施辦法》，對在溫州符合條件的優秀本科生可享受買房7折、租房3折人才配租配售優惠條件。
嚴躍進告訴時代周報記者，預計2020年各地仍會在人才購房和限售政策上首先進行放松，同時會在購房貸款資格認定上進行調整，最后則會在限購政策和稅費政策上進行調整。
許小樂告訴時代周報記者，城市在市場平穩有序發展的基礎上，改革調整現有行政力量對市場的管控，為年輕人才創造更好的宜居宜業環境，是城市長遠發展的需要。
“預計2020年人才新政將繼續發力，更多二線以及強三線城市將繼續調降人才落戶門檻，逐步放開人才購房限制性措施，‘四限’調控局部放松。”克而瑞研報分析稱，不過，本輪調控政策難言實質性轉向，房地產整體政策環境將持續偏緊，“四限”調控注定將貫穿更長的時間周期，進一步落實房地產長效管理機制。

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