斑馬消費 楊柘
過去兩個多月，福晟集團經歷了“申請破產被拒”、“裁員求生”等一系列傳聞，盡管公司已辟謠澄清，但日前世茂房地產、東方資產與福晟集團洽談股權收購，恰恰佐證這匹地產“黑馬”資金狀況已大不如前。

貫穿整個過程中最大的問題，大概率是由前幾年大肆擴張拿地引發資金承壓。
斑馬消費注意到，2017年-2018年，福晟集團拿地資金超千億元，新增土地貨值秒殺千億房企。
甚至2016年，福晟集團向外界大放“衛星”：未來10年將累計銷售1.68萬億元：地產板塊和建筑板塊各貢獻一半。
最終，產品去化資金回籠跟不上花錢速度，導致危機隱現，公司不得不向外求援。
從媒體報道來看，福晟集團地產板塊將以股權換取資金，世茂主導操盤，而自己則淪落為小股東。
兩年砸千億擴張致危機四伏
潘偉明和福晟集團如今危機四伏，蓋因瘋狂擴張拿地。
2015年，已在福州從事地產生意11年的潘偉明再也按捺不住。他組建“搶地飛虎隊”自任“總司令”，一支300人的隊伍奔赴全國各地，一場聲勢浩大的“搶地”行動拉開帷幕。
其后幾年，這支“飛虎隊”大殺四方拿下107個項目，獲得建筑面積2000萬平方米，至2018年末，總貨值8100億元。這讓正在擴張的千億房企們目瞪口呆。
對此，中國指數研究院有過統計：2017年，福晟集團新增建筑面積1787萬平方米，耗資810億元，居全國第7名；2018年，新增建筑面積411萬平方米，耗資212億元。兩年拿地砸下資金超過千億。
地產黑馬彎道超車能否成功，主要取決于車速和車況。
媒體報道顯示，福晟集團獲得的項目主要是周期較長的舊改項目和二級開發項目，一些遺留問題和現實因素，決定了短時期內難產生現金流。另一方面，福晟集團在資產價格高位時拿地，且拿地資金來自信托、基金等渠道，財務費用不言而喻。
這注定了福晟集團通過擴張收并購、力壓群雄終究是曇花一現。千億真金白銀砸進土里還沒半點聲響，隨之而來的是負債不斷攀升和利潤下滑。
公開報道顯示，福晟集團主要地產業務平臺——福建福晟的總負債，從2016年的333.63億元增至2018年的741.34億元，凈利潤從18.84億元降至6.11億元。
此外，公司股權被凍結成為家常便飯。截至12月19日，福建福晟旗下公司股權處于凍結狀態有15次，累計涉及凍結的股權金額為16.61億元。
法律糾紛不斷，企查查顯示，最近一次是在2019年12月17日，自然人范艷起訴潘偉明、福晟集團及旗下三家子公司，起因便是民間借貸糾紛。
克爾瑞數據披露，福晟集團地產板塊2017年-2018年銷售額分別為418億元和621億元。2019年前11個月完成銷售598億元，僅為今年目標900億元的66.44%，在百名房企中排名第51位，同比下降7位。
拿地難去化，為接盤變更構架
2015年全國“去庫存”一片大好的形勢，或正是潘偉明作出擴張并購戰略的重要參考，但其后幾年，樓市調控越來越嚴越來越頻繁。
2018年，房地產市場已經褪去前幾年的火爆場面逐漸回歸理性，住宅產品去化難，成為諸多中小房企的通病。
對于福晟集團來說，此前幾年在土地高位時期拿下不少土地及項目，無疑是給自己挖了個“坑”。
另外，給自己挖的一個“坑”是2017年末，福晟集團反向收購佑威國際并更名為福晟國際 00627.HK ，福晟集團僅把其位于長沙的6個物業項目注入上市公司。目前，福晟國際在全國僅有14個正在開發及待售項目，核心資產仍保留在福晟集團。
福晟集團謠言四起之時，福晟國際股價和市值一落千丈。
今年8月，已有消息傳出公司債券兌付出現問題，緊接著傳出破產申請被拒、裁員50%等消息，公司最終聲明均系謠言。
公司業績下滑卻是真的，媒體報道顯示，2018年，福晟集團收入401.88億元，歸母凈利潤8.11億元，同比下降30%以上。公司房地產業務凈利率從2017年的4.47%降至2019年上半年的3.22%。
就在今年9月，公司就將深圳的舊改項目轉讓給國華人壽旗下一只基金。
這起股權轉讓，直到今年11月才落實，企查查顯示，11月15日，集團子公司福建福晟將深圳福晟房地產有限公司65%股權，轉讓給國華人壽旗下的上海霽達投資管理中心 有限合伙 。
在這前后，福晟集團頻繁對旗下公司進行調整。
10月下旬，福建福晟將福晟建設股權轉讓給廈門第一建筑有限公司，其后，廈門一建股東福建六建集團撤出；11月30日，福晟生活服務集團股權轉讓給廣州錢隆投資，非地產業務從福建福晟剝離。此外，福建福晟將廣州星云房地產轉讓至福晟集團名下……
經過一系列股權轉讓，福建福晟變成福晟集團三級子公司，形成福晟集團、廣州福晟產業投資、廣州錢隆投資、福建福晟的構架，福建福晟成為集團dl地產平臺。
斑馬消費注意到，上述調整，本質上是對地產業務和非地產業務進行厘清與剝離，為迎接股權合作對象掃清障礙。
何去何從？
除了地產業務、還沒成氣候的生活服務集團等，福晟集團目前主要收入重要保障之一是福建六建集團。
2007年1月，晉江三福紡織實業將持有福建六建集團100%股權轉讓給廣州云星集團。晉江三福在2006年獲得福建六建集團全部股權代價為7111萬元。
2009年7月，經過股權變更，福晟集團、福建萬盛榮、潘偉明、王鶯官分別持股32.5%、15%、37.5%和15%。
福建六建集團的主業是建筑總承包，主要為地產開發商等提供代建服務，戰略合作客戶有華潤置地、融信 福建 投資、金輝集團、碧桂園控股和融僑集團等。
《福建六建集團2019年第四期超短期融資券募集說明書顯示》顯示，2016年至2019年1-3月，福建六建集團營收分別為211.53億元、226.25億元、253.94億元和54.00億元。同期，主營業務毛利率分別為7.19%、6.96%、6.76%和7.00%。
建筑施工行業大多按照工程進度付款，但在實際執行中，發生業主拖延支付和付款能力不足也大有人在，資金密集型行業特征決定了福建六建集團的資金壓力不小。
上述募資說明書顯示，2016年-2019年1-3月，福建六建集團經營活動產生的現金流凈額分別為3.69億、-4.27億元、3.58億元和-1.29億元，經營活動現金凈流量波動較大。
截至2019年3月末，福建六建短期債務總額40.61億元，占比流動負債的比例為47.69%，占總負債的比例為37.84%，短期償債壓力較大。
在2019年，福建六建集團已注冊12億元人民幣超短融 270天期限 ，用于償還存量付息債務。
東方金誠評級報告顯示，截至今年8月，福建六建待償債務融資工具及其他債券余額共計22.59億元，其中公司債10.59億元、短期融資6億元、超短融6億元。
福建六建集團是民營施工企業，訂單獲取能力與央企、國企不可同日而語。2016年至2019年3月，其新簽合同個數，分別為117個、126個、116個和19個。
公司業務集中在福建省內，2016年-2019年1-3月，在福建省內的主營收入占比分別為67.68%、56.91%、49.56%和41.21%。其中，福州市場在各期占比近4成。

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