決策主力記者：包晶晶 決策主力編輯：魏文藝
12月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》和《2019年1~11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，11月44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，這也是連續(xù)兩個(gè)月超過30城二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。
“按照2018年同期數(shù)據(jù)測(cè)算，2019年全年市場(chǎng)成交超過15萬億元成為定局。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《767股票知識(shí)網(wǎng)》記者分析認(rèn)為：“調(diào)控影響下市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)下調(diào)跡象，企業(yè)資金鏈有所吃緊。與此同時(shí)，樓市政策開啟雙向調(diào)控，人才政策小陽春出現(xiàn)，托底與蓋帽再現(xiàn)。”
商品房銷售13.9萬億元
各地區(qū)的房地產(chǎn)投資在前11個(gè)月均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，但增速全線回落。具體看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資63770億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資25102億元，增長(zhǎng)9.7%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資27455億元，增長(zhǎng)15.3%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資4939億元，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《767股票知識(shí)網(wǎng)》記者：“開發(fā)投資數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。數(shù)據(jù)充分說明固定資產(chǎn)投資及第三產(chǎn)業(yè)投資等發(fā)揮了較好的托底效應(yīng)，在當(dāng)前基建投資等還沒有全面回暖的情況下，開發(fā)投資數(shù)據(jù)值得肯定，也體現(xiàn)了房企在房屋銷售行情降溫的預(yù)期下，依然對(duì)投資端有較高的熱情。”
“一方面資金面的數(shù)據(jù)其實(shí)不算太糟糕，今年以來增幅相對(duì)較穩(wěn)定的，資金狀況沒有明顯惡化。另一方面也需要看到，房企的感受和市場(chǎng)數(shù)據(jù)感受并不一致，至少房企會(huì)認(rèn)為當(dāng)前資金面是明顯收緊的，需要防范資金方面的各類新壓力。近期的房企動(dòng)作方面看，加快資金回籠和積極發(fā)債依然是普遍的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。
房企買地額及面積同比雙跌
1~11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一般各地政府在四季度會(huì)積極供地，從而給土地市場(chǎng)的交易帶來影響。從地價(jià)下跌的區(qū)域看，主要還是三四線城市的下跌動(dòng)力更大，一二線城市的土地交易還是顯示出部分增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
張大偉則展示了一組由中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至今年11月，一二線城市合計(jì)土地出讓金額高達(dá)3.0285萬億元，而2018年同期為2.498萬億元，同比漲幅達(dá)21%。從時(shí)間上來看，一二線城市賣地金額提前一個(gè)月刷新了歷史年度賣地金額紀(jì)錄。前11月賣地金額超過千億元的城市達(dá)13個(gè)，刷新歷史同期紀(jì)錄。
值得注意的是，最近部分熱點(diǎn)城市的土地掛牌供應(yīng)有所增加，而市場(chǎng)分化也在土地市場(chǎng)有所體現(xiàn)，如拿地房企相對(duì)集中在非民企、不同城市間的明顯分化等。
新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市減少
11月份，44個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲、21城下跌、5城持平。與10月相比，11月新房?jī)r(jià)格上漲城市再減6個(gè)，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月減少。一線城市中，北京、上海和深圳新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。31個(gè)二線城市環(huán)比上漲0.2%；35個(gè)三線城市上漲0.5%。
數(shù)據(jù)顯示，11月份，唐山和銀川的新房?jī)r(jià)格以環(huán)比漲幅1.9%領(lǐng)跑70城；一二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，調(diào)控政策寬松的城市房?jī)r(jià)依然有所上行，其中以深圳最為典型。
“在樓市下行周期內(nèi)，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計(jì)口徑為網(wǎng)簽價(jià)格的新房數(shù)據(jù)依然上行。而從數(shù)據(jù)看，大部分城市的新建商品房?jī)r(jià)格‘失真’，房?jī)r(jià)趨勢(shì)要看二手房?jī)r(jià)格。”張大偉指出。
二手房?jī)r(jià)格則反映出另一種情況：11月70個(gè)大中城市中，33城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌、32城環(huán)比上漲、5城持平。
從歷史數(shù)據(jù)來看，10月、11月連續(xù)2個(gè)月超30城二手房?jī)r(jià)格下跌。而上一次出現(xiàn)同樣情形是在2015年3月份和4月份。
張大偉認(rèn)為，連續(xù)兩2個(gè)月超過30城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，可以判斷樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
結(jié)合10月份相關(guān)數(shù)據(jù)來看，二三線城市新房、二手房都延續(xù)了漲幅回落或下跌。11月31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅回落0.3%，而10月環(huán)比回落0.6%；35個(gè)三線城市新房和二手房11月環(huán)比漲幅分別回落0.1%和0.2%，10月環(huán)比回落為0.7%和0.4%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“二三線城市的降溫在持續(xù)，樓市調(diào)控的效果不斷累加，預(yù)計(jì)漲幅回落的趨勢(shì)在12月還將持續(xù)”。
對(duì)于一線城市，張波指出：“除深圳外，2019年下半年一線城市整體降溫較明顯，尤其是二手房市場(chǎng)的降溫比2018年同期表現(xiàn)得更為明顯。11月房?jī)r(jià)變化在一定程度上顯示出市場(chǎng)有觸底反彈現(xiàn)象，同時(shí)不排除部分城市商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化拉動(dòng)了成交均價(jià)上揚(yáng)。但隨著春節(jié)的臨近，市場(chǎng)整體購房需求量會(huì)減少，房?jī)r(jià)在歲末年初也很難有大的起伏。”
明年樓市還會(huì)有“小陽春”？
進(jìn)入下半年，各地頻頻出臺(tái)的人才及落戶政策帶熱了行業(yè)對(duì)樓市的預(yù)期。
張波向《767股票知識(shí)網(wǎng)》記者展示了一組數(shù)據(jù)：“以汕頭為例，9月份發(fā)布新引進(jìn)人才購房補(bǔ)助通知，符合條件的引進(jìn)人才最高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到100萬元。這一政策效應(yīng)在11月得到擴(kuò)散，安居客線上汕頭找房活躍度環(huán)比上漲28.6%，成為熱度最高的城市。同時(shí)吉林、大連等城市的咨詢熱度提高都與人才政策有關(guān)。”
但事實(shí)上，大連等城市的房?jī)r(jià)在11月份并未出現(xiàn)大幅上漲。大連11月新房環(huán)比漲幅為0.2%、二手房?jī)r(jià)格與上月持平；11月發(fā)布了重磅人才政策的南京，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%、二手房較上月僅上漲0.2%。
對(duì)此張波指出：“人才及落戶政策推動(dòng)樓市熱度提升，但整體來看對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力相對(duì)有限。11月樓市總體趨于穩(wěn)定，四季度房企的投資換擋和競(jìng)爭(zhēng)力換擋依然在持續(xù)。隨著年末返鄉(xiāng)高潮的到來，返鄉(xiāng)置業(yè)人群將帶動(dòng)城市熱點(diǎn)切換，三四線城市將獲得更多關(guān)注。”
“房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。雖然當(dāng)下房?jī)r(jià)上行城市占比較大，但市場(chǎng)已現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的跡象。”
對(duì)于2020年會(huì)否出現(xiàn)和今年同樣的“小陽春”行情？張大偉認(rèn)為：“2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)是主流，小陽春主要看政策。在‘房住不炒’的主基調(diào)下，政策寬松幅度有限，未來樓市依然會(huì)在年15萬億~16萬億元波動(dòng)。”
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