4年來，房貸基準利率的首次降息。
2019年11月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，當日貸款市場報價利率 LPR 為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。
自8月利率改革后，5年期以上LPR一直保持在4.85%。也就是說本次5年期以上的市場報價利率下降了0.05%。
此次的基準利率下調(diào)也是4年來，房貸基準利率的首次降息。2015年10月24日起，人行公布的銀貸款5年以上基準利率4.9%。
5年期以上的市場報價利率下降5個基點雖然不多，但卻是“4年來房貸基準利率的首次降息”，對房地產(chǎn)市場發(fā)出“穩(wěn)定”的信號，意義不可小覷。
1，利率整體進入下行渠道
9月以來，央行動作頻頻。9月初央行宣布降準。
9月17日，MLF利率沒有像市場預(yù)期的那樣下調(diào)。
9月20日第二次LPR出爐，1年期LPR下降了5BP 1BP=0.01% ，5年期保持不變。
10月20日，1年和5年期LPR均保持不變。
11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp，這是逾三年來央行首次下調(diào)該利率。
11月15日，當日無MLF到期，但央行意外進行MLF操作，凈投放2000億元，以對沖月中繳稅對資金面的影響，中標利率持平報3.25%。當日還有對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準備金率1個百分點的第二次調(diào)整，釋放長期資金約400億元。
11月18日，央行以利率招標方式開展了1800億元逆回購操作。期限為7天，利率為2.5%。央行上次逆回購還是在10月25日，當時利率為2.55%。
20日這次的利率下調(diào)，和以前顯著不同的是“5年期以上”，相比“1年期”“期限為7天”的利率下調(diào)，意義是不同的。 “5年期以上”利率下調(diào)，對房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的影響是長遠性的，尤其對人們貸款買房行為會產(chǎn)生直接影響。
今年8月，央行宣布實行房貸利率的新政策，10月8日起新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率 LPR 為定價基準加點形成。 LPR是由18家報價銀行綜合考慮資金成本、貸款市場供求、信用溢價所報出來的結(jié)果，不代表央行對某類貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度。18家銀行報價去掉最高和最低，其他數(shù)據(jù)平均構(gòu)成LPR數(shù)據(jù)，因此本次5年期LPR下降主要是由于市場資金成本的下行。
此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后，全國統(tǒng)計的64個城市首套房月供壓力將會減少。對于一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。雖然月供減少不多，但因為預(yù)計銀行降息進入下行渠道，會對人們的心理產(chǎn)生預(yù)期影響，影響到房產(chǎn)消費行為。
2，房價“拐點”來了嗎
自2019年年初以來，包括一線和二線城市的房價一直處于跌勢。比如，濟南歷下區(qū)的房價，和高峰年份的房價相比，一套下降了三四十萬元;過去北京東城區(qū)的一套掛價550萬的住宅，今年490萬就可以出手。而本次5年期以上利息下調(diào)，將對房價起到托底作用，新的房市周期的拐點或已臨近。
當然，單純利息的下降不會對房價產(chǎn)生決定性影響，房價更多受供求關(guān)系的影響。比如，山東沿海城市，包括一些內(nèi)陸城市，近幾年新房增量很多，一些城市東西南北全是新樓房，但城市每年人口增量有限，這就會使房價進入盤桓甚至下降狀態(tài)。
再就是城市和城市不同。一二線城市因為不愁人口流入，住宅消費有增量保障，房價相對穩(wěn)定;沿海縣市也和內(nèi)陸縣市不同，即使城市偏小，但因為沿海縣市經(jīng)濟發(fā)達，配套完善，仍能吸引不少內(nèi)陸人口流入，房價相對有依托。所以，房地產(chǎn)市場將會因為城市大小和位置，在價格上產(chǎn)生分化。
央行第三季度貨幣政策報告稱：按照“因城施策”的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。“因城施策”將使一二線城市和沿海城市的房價保持相對穩(wěn)定。
上海市人民政府參事、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成最近表示：“目前房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中仍有著重要地位，在經(jīng)濟面臨下行壓力、地產(chǎn)拐點逐步形成的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)再大幅收緊，保持整體調(diào)控穩(wěn)定在當前的水平是較為適宜的。”
盛松成說，中國目前不面臨通縮壓力，且仍有財政空間，因此積極的財政政策仍是第一考量，而貨幣政策則起到輔助性作用。“近期，CPI對貨幣政策形成一定抑制，但核心通脹、PPI仍呈下行趨勢，因此雖然貨幣政策不應(yīng)該放水，但仍有結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要。比起降準，降低MLF或LPR利率更有助降低實體融資成本。”這樣的觀點，對政策變化產(chǎn)生了影響。
近兩月，各地在土地、人才方面的政策有不同程度的調(diào)整，政策動作略向?qū)捤蓛A斜。比如，深圳取消豪宅稅，廣西全面放開落戶，江蘇南京人才購房政策頻頻調(diào)整，上海發(fā)布新港人才新政等等。
綜合利率變化、“因城施策”、人口人才流入引進政策等各種因素，大眾日報記者分析判斷，目前一二線城市，住宅價格大幅上升不可能，但下降的空間基本耗盡，房價在春節(jié)前將繼續(xù)在底部徘徊，春節(jié)后2020年房價將以穩(wěn)定為主，或有小幅上揚。而三四線城市，將會因為處于內(nèi)陸還是沿海，表現(xiàn)各異。
3，未來利率預(yù)計將緩慢下行，住宅剛需消費者可以出手了
11月16日央行發(fā)布《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，對國內(nèi)經(jīng)濟的判斷由二季度的“經(jīng)濟仍存在下行壓力”調(diào)整為三季度報告中的“經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大”，同時報告新增“外需減弱對出口增長形成壓力”;對全球經(jīng)濟的判斷由二季度的“全球經(jīng)濟增長疲弱”調(diào)增為“全球經(jīng)濟下行壓力加大”。
11月19日，中國人民銀行召開金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會，會議在肯定今年以來貨幣信貸工作的同時，指出宏觀經(jīng)濟金融平穩(wěn)運行仍面臨挑戰(zhàn)，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，局部性社會信用收縮壓力依然存在。
此次LPR下調(diào)明確貨幣政策價格工具傳導(dǎo)機制，目的是降低實體經(jīng)濟融資成本，但對房地產(chǎn)采取了相對溫和的態(tài)度。
在這樣的背景下，結(jié)合9月份以來的降準和降息的實施，大眾日報記者觀察判斷，未來利率預(yù)計將以“邁小步”的方式緩慢下行，比如，一次僅僅降5個基點，房貸利率將緩慢進入下行通道。
整體來看，2020年春節(jié)前房地產(chǎn)市場升溫可能性不大，但不排除春節(jié)后因政策上放松，導(dǎo)致的樓市逐漸回暖。單從利息將進入新的下行渠道來看，一二線城市和沿海城市的房價不會再有大的下降空間，顯現(xiàn)出“到底”特征，剛需買房者可以出手了。