11月11日晚，新城控股(601155)發布《2019年股票期權與限制性股票激勵計劃》，擬向激勵對象授予權益總計約2723.24萬份 股 、占公司總股本約1.21%的股票期權及限制性股票，涉及的激勵對象共計108人，包括公司董事、中高級管理人員及核心骨干。
其中，董事、聯席總裁梁志、 陳德力、袁伯銀各獲得92.8萬份 股 ，財務負責人管有冬獲得70.4萬份 股 ，董事會秘書陳鵬獲得29.9萬份 股 ，另有103名中級管理人員、核心骨干獲得1315.6萬份期權，31名中級管理人員、核心骨干獲得811.9萬股限制性股票。
根據公告，首次授予的股票期權的行權價格為每股27.40元；首次授予的限制性股票授予價格為每股13.70元，即滿足授予條件后，激勵對象可以每股13.70元的價格購買公司已回購的股票。公告發布后，新城控股(601155)開盤一度上漲1.76%，截至11月12日收盤，報33.28元，較前一個交易日上漲0.88%。
7月初，前董事長王振華因涉嫌猥褻幼女被采取強制措施后，新城控股(601155)連夜換帥，旗下三家上市公司兩日內市值蒸發250億港元。但股價僅下跌月余便開始回升，目前已恢復至今年3月的水平，公司主營業務銷售及進展亦很快恢復增長，貨幣資金充裕，公司高管及核心骨干功不可沒。
然而近日，長沙部分樓盤因“問題混凝土”引發社會關注，新城控股(601155)旗下項目牽涉其中，目前相關調查結果仍未公之于眾。創始人的個人作風問題未對公司造成過多影響尚算合理，業務涉嫌違規后，新城控股(601155)更是雪上加霜。
問題混凝土引關注
11月9日，長沙市住房和城鄉建設局通過官方微信發布了《關于湖南拓宇混凝土有限公司混凝土質量問題有關情況的通報》 下稱“通報” ，通報指出，長沙市共有59個項目中在同一時期內使用了同一家公司的混凝土，在已檢測的22處項目中，有20個項目混凝土強度滿足設計要求，另有2個項目的2棟樓混凝土強度不達標，另外37個項目仍在進行現場檢測，檢測結果將及時公布。
兩個混凝土強度不達標的項目其中之一，便是新城控股(601155)旗下的長沙市新城國際花都五期三標C10棟。據通報，2019年5月，望城區住建局在現場檢查過程中對該樓部分混凝土構件質量存疑。通過多輪檢測，鑒定12層以上部分混凝土構件強度未達設計要求。望城區住建局根據檢測報告、鑒定報告和專家評審意見，于今年10月份要求參建單位對C10棟12-27層進行返工重建。目前，該項目C10棟正嚴格按照專家評審的拆除方案進行拆除，其混凝土供應商湖南拓宇混凝土有限公司已全面關停。
據了解，10月28日，C10棟所屬單位長沙新城萬博置業有限公司 下稱“新城萬博” 曾致函業主稱：“我司在施工管理過程中發現，C10棟及12層以上部分樓層存在混凝土異常。經專業機構檢測和專家評審，認為混凝土強度難以滿足設計要求。”因此，公司決定對C10棟存在問題的12層及以上樓層全面返工，并表示：“整個返工過程不會對下面樓層的結構安全造成不良影響，返工方案已經專家評審認可，施工工期預計4個月。”

據澎湃新聞現場探訪，該項目2011年開始建設，位于長沙市望城區雷鋒大道與銀星路交會處附近，目前開發已接近尾聲，五期的十余棟高層住宅，大部分主體已經封頂，設計層高34層，每層7套住宅。10月28日起，新城萬博就著手對C10棟的12層至27層進行拆除，目前正按照嚴格政府部門的要求進行整改。
據紅網記者11日上午于當地報道稱，工人正在進行切割作業，塔吊不時將切割后的水泥塊吊運下來，目測已經拆到20多層；據新城萬博客服副總監楊妍介紹，整個五期共11棟，其中C10棟共有住宅130多套，已經售出80%以上，原定交房時間為2020年底，如無其他意外情況出現，按期交房不會受太大影響。

截圖自紅網視頻
有自媒體文章指出，經過相關部門調查發現，該項目 混凝土 砼強度設計C35，實際只達到C15，經多次鑒定已無法做結構加固。市場行情顯示，C15與C35混凝土的差價約50元/噸。據業內人士向鈦媒體介紹，砼強度代表混凝土強度，用于承重部位的一般為C35而非C15。另有混凝土業內人士分析認為，砼強度標準只達到C15，應該是混凝土原材料的問題，若將C15應用于大樓主體，可能會造成墻體倒塌甚至整棟樓倒塌，后果不堪設想。
而據澎湃新聞報道，涉事混凝土供應商一名管理人員張濤稱，今年5月“出事”后，相關部門介入調查，公司按照要求進行整改，已經停產整頓月余，對生產混凝土的原材料、配比、生產工藝等環節進行了自查自糾，沒有發現“大問題”，但并未介紹是否存在哪些“小問題”。
張濤認為，建筑工地上使用混凝土時，施工工藝和后期維護，都會影響混凝土的使用效果，因此也可能是施工單位的責任。對此，某國內建筑公司內部人士向鈦媒體表示同意。另外，他還介紹稱，混凝土要投入使用一般需要三方同意，分別為施工單位、監理及當地質檢部門，在投入使用前會檢查兩次?！皺z查過程很嚴格的，運到現場后還要取樣再往質檢站送一次，通過后才能用。一般貓膩會出在三者交接的過程中，比如現場用的與送檢的不是同一種。”
長沙望城區質量安全管理監督辦公室在回應小區業主的致電時稱，具體原因還需進一步核實：“我們立即要求對于所有使用廠家那個批次的混凝土的樓盤進行全面檢測，同時也要求具備資質的權威的第三方檢測單位去檢測。我們不存在隱瞞事實，我們一直都是在向社會如實反饋這些問題。我們會要求開發商把所有報告、后期加固方案包括計算復合都會進行公示。”
曾經的黑馬
新城控股(601155)由王振華1993年創立于江蘇常州，現總部設于上海。當時，王振華在家鄉利用村主任批出的一小塊土地，建造了兩幢僅可容納72戶人家的住宅樓，受到廣泛歡迎。隨后，王振華逐漸走向城市、布局全國。2001年，新城控股(601155)借殼在B股上市，2012年登陸港交所，2015年又作為首個B股轉a股的民營房企登陸上交所，上市當日股價上漲近200%。
2012年港股上市時，新城控股(601155)已位列全國房企前20強，2015年登陸A股后，新城控股(601155)進入加速發展階段，通過逆市加速下沉拿地及全力促銷，4年銷售額翻了近7倍，2017年首次邁進千億大關，2018年更是憑借2211億元的成績沖到房企銷售額排行榜上第八位，銷售額增速更是位列10強房企第一。
王振華曾對媒體表示，新城控股(601155)的指數式上漲，主要在于市場變化和行業分化的關鍵點。具體而言，王振華很早便提出“住宅+商業”地產雙輪驅動的發展模式，精確抓住了三四線城市對中高端商業的渴求，大力推廣旗下2012年推出的商業品牌“吾悅”，并以此為談判籌碼，獲得低廉的配套住宅用地，從而實現銷售金額與利潤的同步提升。
截至2018年底，吾悅廣場已開業數量達到42座，已開業面積共390萬方，同比增長 72.25%，全年實現租金及管理費收入21億元，同比增長107%，平均出租率99%，物業出租及管理毛利率高達68%。
此外，在布局上，新城控股(601155)始終青睞改善型需求較大的長三角、珠三角等經濟發達地區的強三四線城市，以及中西部地區的都市圈，公司很長一段時間的土地儲備都是“1441”布局：一線城市10％，二線城市40％，三線城市40％，四線城市10％。這也意味著低廉的地價及較高的利率——2017年，公司拿地均價3175元/平米，銷售均價13624元/平米，毛利率36%，凈利率15%；2018年，拿地均價2330元/平米，銷售均價12196元/平米，毛利率37%，凈利率23%。
進入2019年，受市場環境影響，新城控股(601155)發展開始放緩。財報顯示，公司上半年實現營業收入171億元，較2018年同期的157億元增加8.29%；公司報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤為26億元，對應2018年同期的25.3億元僅增2.54%。雖然銷售金額仍位列第八，但營收卻排在30名開外，增幅更是排到70名以后，銷售目標完成度約46%，排名第24。
但與此同時，新城控股(601155)卻逆勢大量拿地。財報顯示，2019年上半年新城控股(601155)新增土地儲備80幅，總建筑面積2459萬平方米，同比增加18.58%，拿地平均樓面地價約2989元/平方米，以此測算拿地總金額為735億元，排在行業前5。
激進拿地一般意味著負債的增加，截至上半年，新城控股(601155)調整后的資產負債率為77.56%，較2018年底上升1.62個百分點；凈負債率為65.53%，較年初增加30.28個百分點；兩項指標均將超過行業安全紅線，經營風險，尤其是資金風險加大。財報顯示，截至2018年上半年，公司經營性現金流凈額為負67億，而在去年底，這個數據為正38億。
同時，公司反映長期償債能力的指標“ 貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款 ／全部債務”自2015年上市以來，一直呈現逐年下降趨勢，2019年上半年該指標為0.37，低于行業1/4分位數水平，顯示新城控股(601155)長期償債能力較弱。
賣地換現金
無奈的是，7月3日王振華事件曝光后，新城控股(601155)當月合同銷售金額降至245億元，8月與7月基本持平，而2019年5月、6月，新城控股(601155)合同銷售金額分別為248億元、295億元。在相關情況說明中，新城控股(601155)表示，公司未來對于新的土地獲取將采取謹慎態度，以改善資金壓力；此外，公司也將通過各種渠道積極尋找融資
7月23日，新城控股(601155)發布公告稱，近日為積極應對市場變化，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權，已在洽談、協商出售的項目約為40個，金額合計最高150億元，或可幫助公司收回部分上半年已支付的土地款，增加公司貨幣資金、優化公司資產結構。
7月25日，新城控股(601155)公告稱，截至2019年7月24日，已轉讓旗下10個項目，交易對象分別為中駿集團、寶龍地產、旭輝控股、金科地產、仁恒置地、龍湖集團等旗下企業，交易對價合計約為42億元，全部以現金支付。 7月27日，新城控股(601155)又公告稱，以27億元現金轉讓了旗下5個項目；8月30日，又公告稱以33億元現金轉讓了旗下6個項目。截至11月12日，新城控股(601155)合計已轉讓旗下21個項目，共回流資金102億元。
據《》報道，有消息源稱由于王振華事件性質較為惡劣，許多合作方不愿與新城合作，因此新城的一些業務推進困難。
9月，新城控股(601155)銷售額回升至262億元，10月又降至247億元，今年前10個月，公司累計實現合同銷售金額2224億元，依然排在第八名；完成年度目標的82%，剩余兩月每月需完成238億元，壓力不大。而土地獲取方面，7至10月，新城控股(601155)共耗資約13億元拿了5塊地，與上半年相比十分謹慎。
受此影響，公司現金流情況有所好轉，10月26日披露的三季報顯示，新城控股(601155)經營性現金流凈額由六月底的負67億大幅縮減至負7億，賬上貨幣資金467億元，可充分覆蓋不到5億元的短期借款，但調整后的資產負債率較6月底略升至77.70%，凈負債率略降至61.6%，經營風險仍存。
營收方面，三季度，新城控股(601155)錄得營業收入125億元，較二季度略有下降，但同比增長38%；歸母凈利潤11億元，不及二季度的一半，但幾為去年同期的兩倍；毛利率35%，凈利率10%，均較去年同期有所下降。
風波過后的新城控股(601155)，似乎打算更加聚焦商業地產。前三季度，吾悅廣場租金及管理費收入達27.62億元，同比增長高達95%，占新城控股(601155)公司總營業收入的比例已經達到9.3%。截至10月26日，新城控股(601155)今年已開業10座吾悅廣場，累計開業達52座；2019年目標新開業項目22座，截至年底累計開業64座。目前，在建及開業的吾悅廣場總數達120座，覆蓋全國98個城市。
值得注意的是，三季報中，新城控股(601155)提到，公司實際控制人、原董事長王振華涉嫌犯罪一案，截至報告日 10月26日 正在進一步辦理中。目前，該事件對新城控股(601155)的影響已基本出清，但長沙的問題混凝土，或許會成為新城控股(601155)的又一道坎。 本文首發鈦媒體， 更多精彩內容，關注鈦媒體微信號 ID：taimeiti ，或者下載鈦媒體