11月4日，佳兆業集團 01638.HK 發布公告，將以11.95%的年利率發行3億美元票據。僅一天后，佳兆業再出公告，宣布將額外發行美元優先票據。公告中并無擬發票據的具體信息，但可獲悉，該票據將同2019年7月中旬發行的3億美元優先票據合并，該票據年利率為10.875%，將于2023年到期。
一周之內，佳兆業還有另一筆融資計劃。10月30日，佳兆業發布公告，計劃額外發行2億美元2022年到期的優先票據，年利率11.95%，于此前發行的4億美元合并形成單一系列。
將佳兆業上半年發行的四筆合計13.5億元美元債券考慮在內，開年以來，佳兆業已先后發行8筆美元票據，合計金額25.5億美元。利率最低的一筆為7月17日發行的3億美元票據，利率10.875%。
與此同期，據11月4日公告，由寶龍地產發行、2022年到期的3億美元票據，年利率僅為7.125%；瑞安房地產擔保的3億美元票據，年利率更低至5.75%。相比之下，佳兆業動輒10.875%至11.95%的年利率居高。
財經評論員嚴躍進認為，佳兆業高息發債或與其業務結構有關。佳兆業的舊改業務周期較長，可能會導致融資利率較高。“此外，佳兆業此前的經歷以及目前行業不太景氣的現狀也會影響其發債的利率。”
佳兆業在公告中說明了高息所借資金的用途——用于為一年內到期的現有中長期債務再融資。

最新中報顯示，截至2019年6月底，佳兆業年內及2020年到期的優先票據合計11.62億港元以及8.4億美元。借款總額約1155.38億元，較上年增加59.27億元。約58%的借款源自境內，42%在境外，其中銀行貸款占比38%，非銀行借款為20%，加權平均融資成本為8.6%。
債務構成方面，佳兆業一年內待償借款合計約224.46億元；一年至兩年內待償借款合計約398.67億元；此外，還有約495.62億元借款須于兩年至五年內償還。剩余36.64億元借款，還款日期則在五年之后。
同期，佳兆業手中現金及銀行存款賬面值約為299.8億元，不考慮69.88億元的受限資金，佳兆業現金尚可覆蓋一年內待償短債。
中期報告指出，佳兆業凈負債率約為191%，資產負債率82.7%，流動比率從1.7倍跌至1.6倍。嚴躍進認為，佳兆業的負債情況雖有所改善，卻仍然居高。
中期報告中，佳兆業透露，截至2019年6月底，佳兆業包括匯兌虧損的借款成本總額共50.5億元，較2018年同期增加2.71億元，上漲5.7%，系因新增優先票據利息開支增加。
對于局高的負債壓力，中期業績發布會上，佳兆業高管立下目標，年底之前將凈負債率降低至180%，優化負債結構。佳兆業打出了第一張牌，短債換長債。
11月4日，佳兆業發布消息，將連同附屬公司與dl第三方簽訂協議，回購2021年6月到期的1.75億美元優先票據，票面利率7.875%。佳兆業官網顯示，另于8月12日，佳兆業還提前贖回1.613億美元于2019年12月到期的優先票據，票面利率為12%。在這之前，5月21日，佳兆業還購回價值2.5億美元的7.25%2020年到期優先票據。
非上市票據方面，8月16日，佳兆業選擇購回并注銷2019年到期的11.63億港元票據，該票據利率為6.1%。
長短債交換完畢，佳兆業的短期還款壓力驟減。其手中捏著的下一張牌，名為舊改。被稱為“舊改之王”的佳兆業隨著舊改市場的變化幾度浮沉。
中期報告顯示，截至上半年底，佳兆業擁有近3200萬平方米的舊改用地未納入土儲。僅大灣區一處，佳兆業擁有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，貨值近兩萬億。
7月，佳兆業底價27.9億競得上海嘉定城中村改造地塊項目，拆遷占地面積約15.52萬平方米，計容建筑面積約21.35萬平方米；9月25日，佳兆業又拿下廣州荔灣海南村舊改，改造面積359.64萬平米，體量約為半個珠江新城，具體交易金額暫未披露。
業內人士表示，未來，如果佳兆業的舊改項目可以順利推出，將對其債務結構產生正面影響。
前三季度，佳兆業累計合約銷售額551.31億元，同比增加33.5%；總合約建筑面積約302.09萬平方米，同比增加27.9%。若按佳兆業年初定下的875億元銷售目標計算，佳兆業前三季度累計完成63%，仍有325億元銷售指標待完成。