2018年萬科“活下去”的預言，正在2019年上演。
2018年底，萬科高調喊出“活下去”仍言猶在耳。卻在2019年，成為了中小房企們的“慘劇”。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過400家，且進入2019年下半年之后，破產(chǎn)房企數(shù)量正在增加。

而破產(chǎn)名單中，大多數(shù)都是中小型房企，且多數(shù)集中于三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身百強的知名房企。
而引發(fā)中小房企破產(chǎn)的原因正是，沒能找到“救命錢”。
眾所周知，房地產(chǎn)是典型的高周轉、高杠桿、高負債行業(yè)，對資金環(huán)境、融資環(huán)境極其敏感。
一旦融資政策收緊，大型房企尚可以借助降價促銷回籠資金，而中小房企則可能面臨“活下去”的難題。

超400家房企，沒能"活下去"
2019年以來，越來越多的房地產(chǎn)行業(yè)人士感受到了前所未有的壓力，一位TOP10的房企老總更是感慨，“保持現(xiàn)有規(guī)模重要？還是活下去重要？當然是活下去！”。
這，不由令人想起2018年年底萬科刷屏的“活下去”海報。

活下去！這句話的隱藏的含義是，外力借不到錢的情況下，內生造血已經(jīng)成為房企最重要的事情，一切只能靠自己！
2019年以來，在債務密集到期、銷售下滑的背景下，房企大多只能借新還舊。
據(jù)恒大研究院統(tǒng)計，截至到2018年底，房企各主要渠道有息負債余額高達20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模便高達6.8萬億元。
其中，到期債券占據(jù)重要比例。據(jù)767股票知識網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

眾所周知，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高周轉、高負債、高杠桿的“三高”是最鮮明的特點。
一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將直面“活下去”的窘境。
2019年以來，全國已經(jīng)出現(xiàn)多起房地產(chǎn)相關企業(yè)破產(chǎn)的案例。通過人民法院公告網(wǎng)查詢，截至到10月31日，2019年已宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關企業(yè)數(shù)量超過400家。
而破產(chǎn)名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數(shù)只是曾經(jīng)有過涉房地產(chǎn)業(yè)務，這樣的企業(yè)破產(chǎn)倒閉，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響相對有限。
但值得一提的是，一些過去經(jīng)營良好的大中型房企也頻頻“爆雷”，這種市場信號便不容忽視。
近日，知名房企：三盛宏業(yè)被曝拖欠員工理財資金，且被法院列為“老賴”。而就在一個月前，該房企剛剛躋身100強名單，其控制人位列第胡潤富豪榜第398位。
2019年6月a股的上市房企：銀億集團 在500億負債的重壓下，因資金鏈斷裂而宣告破產(chǎn)重組。

“活下去”的預言正在上演，面對“2019年全國超400家中小房企破產(chǎn)”釋放出來的信號，購房者切記“且買且謹慎”、謹防踩雷。
在預售制度下，買房者需先交納購房款，2-3年后房企才能等到開發(fā)商交樓，期間開發(fā)商一旦資金鏈斷裂，挪用建房資金，投資者認購的房子，極有可能成為爛尾樓。
而對于國家而言，“房住不炒”依然是中長期的基本政策。

房地產(chǎn)，正在丟失最大的"金主"
2019年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，比以往任何一年的情況都更復雜。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年前9個月合計的415次房地產(chǎn)調控，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調控，刷新了歷史紀錄。
7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”；
7月31日晚間，央行直接“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導商業(yè)銀行轉變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。
這無疑是房地產(chǎn)最害怕的一則政策：銀行將控制對房地產(chǎn)貸款的投放規(guī)模。而截止到2019年6月31日，26家上市銀行對房地產(chǎn)行業(yè)提供的貸款高達29.7萬億元。

可見，商業(yè)銀行歷來都是房地產(chǎn)行業(yè)最大的“金主”。
然而，隨著政治局定調，央行開始鎖緊涉房貸款。2019年10月，各大商業(yè)銀行頻頻因“踩雷”涉房貸款，而領到巨額罰單：
10月8日，中信銀行(601998)杭州分行被罰款195萬元，因貸款資金被挪用于購房；被挪用于房產(chǎn)公司經(jīng)營；
10月10日，興業(yè)銀行(601166)北京分行違規(guī)向房企提供融資，被罰600萬元；
10月10日，浦發(fā)銀行(600000)北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購房以及通過信托通道發(fā)放土地儲備貸款，被罰290萬元；
10月11日，平安銀行(000001)義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元；
商業(yè)銀行給房地產(chǎn)違規(guī)‘輸血’的風險，陡然增大。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房企未來的資金成本和資金鏈會承受一定的壓力，尤其是中小房企。

利率超15%！房企正"硬著頭皮"借錢
國內融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發(fā)債融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至10月8日，2019年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。
單單9月份，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環(huán)比暴增超140%。
而發(fā)債利率也在不斷攀升，10%已不再是天花板。據(jù)767股票知識網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年至少已有三只房地產(chǎn)美元債券的發(fā)債利率超過15%。

而，最近的一次便是在7月10日，泰禾集團(000732) 公告，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。
成本之高令業(yè)內驚訝，而泰禾集團(000732)2018年凈利潤率為12.6%。意味著，不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現(xiàn)金流。
但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業(yè) 01107.HK 發(fā)行的一筆美元票據(jù)，利率竟達到了15.5%。可見，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。

打折促銷，只為賣房、回款
2019以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資的各大渠道正在關閉，已是殘酷的現(xiàn)實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現(xiàn)金流，到期的巨額債務無疑將拉響警報。
從2019半年報透露：2大龍頭房企—萬科、碧桂園，已經(jīng)非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低周轉速度。
十一“黃金周”期間，以恒大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恒大實現(xiàn)銷售903億元，同比大增70.2%，連續(xù)2個月創(chuàng)單月銷售歷史最高紀錄。

不過，克而瑞研究中心指出，雖然部分大型房企通過大范圍的折扣促銷，使得10月銷售業(yè)績環(huán)比上升，但市場整體并不如頭部房企數(shù)據(jù)這么好，項目總體去化率并不佳。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，TOP50房企中有近60%的企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比下降，其中多數(shù)房企較9月的業(yè)績環(huán)比降幅在20%-30%之間。
從目標完成情況來看，截止到10月末，在年內設定了全年銷售目標的企業(yè)中，超過30%的房企，目標完成率在70%-80%之間，剩余少數(shù)房企目標完成率不及70%。
在行業(yè)增速放緩、調控趨嚴、融資貴的背景下，部分房企完成2019年業(yè)績目標仍有較大壓力。在未來僅剩的2個月內，或將加大促銷、降價力度，積極推盤去化、沖刺全年目標。
中國房地產(chǎn)正式進入下半場，大洗牌或許才剛剛開始。