“原來(lái)‘十三五’期間深圳已經(jīng)建了31萬(wàn)套公共住房，大家感覺(jué)到了對(duì)房?jī)r(jià)的影響嗎？”
10月23日，據(jù)深圳住建部門披露，“十三五”截至目前深圳已建設(shè)籌集公共住房31萬(wàn)套。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出上述疑問(wèn)。
而根據(jù)住建部門的預(yù)計(jì)，到“十三五”期末，深圳建設(shè)籌集的公共住房將達(dá)到42萬(wàn)套。
42萬(wàn)套是什么概念？可供參照的一組數(shù)據(jù)是，2016年至2018年，深圳新房成交量分別為4.04萬(wàn)套、2.58萬(wàn)套和2.94萬(wàn)套；二手房成交量分別為10.76萬(wàn)套、6.36萬(wàn)套和6.46萬(wàn)套。三年的新房和二手房成交相加約為33萬(wàn)套。
住房自有率低于其他一線城市
差不多接近商品房體量的公共住房入市，并且官方規(guī)定了價(jià)格上限，位于原特區(qū)內(nèi)的公共住房項(xiàng)目毛坯房售價(jià)處于4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米區(qū)間，位于原特區(qū)外的限價(jià)人才住房項(xiàng)目毛坯房，普遍處于2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米區(qū)間，這是否能夠帶來(lái)商品房?jī)r(jià)格的下跌？
中國(guó) 深圳 綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，即使對(duì)于北上廣來(lái)說(shuō)，也未曾有過(guò)如此大公共住房供應(yīng)體量，這會(huì)在一定程度上遏制商品房?jī)r(jià)格的上漲，但由于商品房的供需并不是完全封閉的，市民對(duì)商品房的需求總量并不會(huì)出現(xiàn)大幅度下滑。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，深圳的新房與二手房環(huán)比漲幅均進(jìn)入全國(guó)前十，尤其是新房?jī)r(jià)格，是自2016年下半年以來(lái)首次進(jìn)入漲幅前十。
今年5月，深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全市常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中。
這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于其他一線城市。大部分人仍然尚未擁有自已的住房，這構(gòu)成深圳樓市最大的需求基本面。
現(xiàn)在還有多少房？
從供應(yīng)方面來(lái)看，目前商品房和公共住房的存量占比情況如何？
《深圳住房保障發(fā)展規(guī)劃 2016-2020 》透露，根據(jù)2013年的住房調(diào)查，全市住房總量共1035萬(wàn)間套。其中，商品房約128萬(wàn)套；政策性保障性住房約34萬(wàn)套；單位及個(gè)人自建住房約55萬(wàn)套；原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房33.44萬(wàn)棟，約650萬(wàn)套間；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其它168萬(wàn)套間。
商品房和政策性保障性住房的比例大約為3.8：1，但現(xiàn)在距2013年已經(jīng)過(guò)去了約6年時(shí)間，這6年間正值深圳加大保障性住房供應(yīng)力度，可以推測(cè)的是，政策性住房緩解了一部分對(duì)商品房的需求。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)的官方規(guī)劃來(lái)看，從2018年到2035年，深圳將新增建設(shè)籌集各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套，超出商品房的供應(yīng)，這一舉措也被坊間稱作是深圳的“二次房改”。
但正如宋丁所言，商品房的供需并不是完全封閉的，過(guò)去幾年正是深圳人口快速增長(zhǎng)的時(shí)期，2018年相比于2013年深圳常住人口增加了240萬(wàn)，這直接帶來(lái)大量首次或改善型購(gòu)房需求。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，理想的房地產(chǎn)格局是“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”，這也正是深圳政府努力的方向，但因?yàn)楣┎粦?yīng)求的局面將長(zhǎng)期存在，這個(gè)理想格局短期內(nèi)還很難實(shí)現(xiàn)。
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 王帆