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10月23日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心連發(fā)兩則公告，“一次性”將位于坪山 3塊 、龍華、光明、大鵬新區(qū)等地的6塊居住用地掛牌出讓，11月22日“開(kāi)拍”，打破了今年6月5宗住宅用地同時(shí)掛牌出讓的深圳土拍宅地?cái)?shù)量之最的紀(jì)錄。在大手筆的土拍盛宴的同時(shí)，另一項(xiàng)變化更為引人關(guān)注，參與此次土拍的6宗地塊，在深圳當(dāng)前土拍市場(chǎng)上常見(jiàn)的”單限雙競(jìng)“的基礎(chǔ)上再度加碼——“限普通商品房銷售均價(jià)”。
依據(jù)公告，3宗坪山宅地商品房最高均價(jià)不超38750元/平方米，龍華宅地商品房最高均價(jià)71400元/平方米，光明宅地商品房最高均價(jià)47250元/平方米，大鵬宅地人才住房銷售均價(jià)不高于20520元/平方米、最高銷售單價(jià)不高于23598元/平方米。

南都制圖 何欣
紀(jì)錄：六宗二類居住用地同日出讓
居住用地，向來(lái)是土地拍賣市場(chǎng)上最受“熱捧”的標(biāo)的之一。而在土地資源緊缺的深圳，幾乎每次有關(guān)居住用地的土拍都能在房地產(chǎn)企業(yè)中掀起不小的波瀾。今年6月，深圳5宗住宅用地同時(shí)掛牌出讓，掛牌起始價(jià)154.35億元，最高限制地價(jià)223.84億元，吸引超80家/次房企參與，繳納保證金超過(guò)1100億元，被業(yè)內(nèi)指為“深圳近20年來(lái)數(shù)量最多、總價(jià)最高的一次宅地供應(yīng)”。
此次深圳一口氣推出的坪山G11340-8034、坪山G11325-8023、坪山G14313-8018、龍華A816-0068、光明A650-0376、大鵬G15401-1508，六宗二類居住用地，則再一次刷新了此前五宅地連拍的紀(jì)錄。
值得注意的是，比起前次被譽(yù)為“史詩(shī)級(jí)土拍”的“五地連拍”，此次“六地連拍”的“土拍大禮包”，掛牌起始價(jià)更低，六宗地總建筑面積約77.2萬(wàn)平米，掛牌起始總價(jià)約131.67億元。
知多D
雙限雙競(jìng)
什么是雙限雙競(jìng)？公告顯示，“雙限雙競(jìng)”的辦法掛牌方式出讓，即：限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交政府的只租不售的人才住房面積。競(jìng)價(jià)過(guò)程中，競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過(guò)最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無(wú)償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競(jìng)得人。
加碼：限普通商品房銷售均價(jià)
提及限價(jià)，深圳的土地拍賣市場(chǎng)其實(shí)并不陌生。
2007年12月，深圳首次推出限價(jià)商品房用地，公開(kāi)出讓分別位于原寶安區(qū)的龍華和龍崗寶荷路南側(cè)各一宗限價(jià)商品房用地的使用權(quán)。這兩塊土地上開(kāi)發(fā)出的商品房戶型將被限制在90平米以內(nèi)，最高售價(jià)分別限定在9840元/平方米和8400元/平方米，而非深戶籍人士也有機(jī)會(huì)購(gòu)買。彼時(shí)深圳推出的這兩宗地塊，選擇的是當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)較高、漲幅較大的龍華和龍崗中心城地區(qū)。
2016年12月，深圳首次采用“雙限雙競(jìng)”模式拍地，分別位于深圳市龍華新區(qū)、坪山新區(qū)和大鵬新區(qū)的3宗地塊吸引了包括萬(wàn)科、中海、招商蛇口(001979)、潤(rùn)投 華潤(rùn) 、金地、碧桂園等多家房企參與競(jìng)拍。除了龍華地塊中止出讓之外，大鵬地塊以新增人才保障房面積8000平方米成交，坪山地塊以新配建27400平米人才保障房成交。據(jù)媒體測(cè)算，大鵬地塊撇除人才住房之后的樓面價(jià)是17300元/平方米，兩年后售價(jià)上限是28500元/平方米。坪山地塊撇除人才住房之后的樓面價(jià)是21043元/平方米，兩年后售價(jià)上限是32300元/平方米。碧桂園和保利分別將兩宗地塊收入囊中，其中碧桂園項(xiàng)目已經(jīng)入市。
區(qū)別于此次“雙限雙競(jìng)”，上次兩塊地同時(shí)限取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，而本次只要求3年。
依據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心此次發(fā)布公告內(nèi)容，此次出讓的6宗地項(xiàng)目建成后，必須嚴(yán)格按限定的銷售均價(jià)進(jìn)行銷售。
焦點(diǎn)：大鵬人才房限均價(jià)與單價(jià)
其中，位于坪山的G11340-8034宗地普通商品住房在3宗地中入市限價(jià)最高，最高均價(jià)為38750/平方米；另一位于坪山的G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均價(jià)為35700/平方米；同樣位于坪山G14313-8018宗地普通商品住房入市限價(jià)為3塊中最低，最高均價(jià)為30450/平方米；位于龍華A816-0068宗地普通商品住房入市最高均價(jià)為71400/平方米；位于光明的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均價(jià)為47250/平方米。
此次出讓的位于大鵬新區(qū)的G15401-1508宗地與上述5宗地限價(jià)的條件有所不同，由于項(xiàng)目建設(shè)為可售人才住房，故而對(duì)銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)都進(jìn)行了嚴(yán)格限定，人才住房銷售均價(jià)不高于20520元/平方米，最高銷售單價(jià)不高于23598元/平方米。
值得一提的是，公告顯示，此次出讓的坪山G14313-8018宗地項(xiàng)目單套住宅戶型建筑面積應(yīng)小于90平方米；其余宗地項(xiàng)目用地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。
梳理：地價(jià)、售價(jià)基本低于當(dāng)前水平
上述地塊的“雙限雙競(jìng)”對(duì)樓市而言意味著什么？橫向?qū)Ρ绕荷健埲A、光明、大鵬四區(qū)以往的土拍成交價(jià)格和當(dāng)前樓市均價(jià)則可以有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)。
在6月深圳土拍中，龍華民治地塊以樓面價(jià)66988元/平米斬獲當(dāng)天五地塊之最。縱向來(lái)看，龍華過(guò)往也不乏高價(jià)地塊的身影，2016年6月金茂與電建聯(lián)合體以82.92億元競(jìng)得一地塊，樓面地價(jià)高達(dá)56781元/平方米，其上建立的金茂府項(xiàng)目也在前日傳出了年底入市的消息。據(jù)坊間流傳，該項(xiàng)目的單價(jià)將邁過(guò)10萬(wàn)大關(guān)。
而在此次土拍中，金茂府以西的龍華A816-0068宗地，商品房入市價(jià)格則在土地出讓環(huán)節(jié)就被限定在了71400/平方米，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格所產(chǎn)生的作用不言而喻。
依據(jù)鏈家成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，9月坪山參考均價(jià)為34423元/平方米，龍華參考均價(jià)為57956元/平方米，光明參考均價(jià)為42062元/平方米，大鵬新區(qū)參考均價(jià)為33870元/平方米。
坪山三宗地中，除“專注”90平米以下剛需戶型的坪山G14313-8018宗地以外，另兩宗地和大鵬G15401-1508宗地，均低于目前市場(chǎng)二手房交易均價(jià)。
觀察
增加供應(yīng)有利于平衡供需 穩(wěn)定價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期
中原代理深圳有限公司董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，“可以看出，二次房改政策提出以來(lái)，為實(shí)現(xiàn)籌建170萬(wàn)套住房，不少于100萬(wàn)套安居保障型住房的目標(biāo)，深圳土地出讓顯著增加，且方式改為多塊土地集中推出。2013-2017年，每年供應(yīng)的居住用地最多也不超過(guò)4塊。2018年開(kāi)始大量增加自持用地，今年無(wú)自持，但是開(kāi)始限售價(jià)”。鄭叔倫表示，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一直供不應(yīng)求，增加供應(yīng)有利于縮小供需之間的不平衡，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)也大量增加了人才保障用房，有助于二次房改的實(shí)現(xiàn)。集中推出可以讓房企選擇增加。
對(duì)于“雙限雙競(jìng)”的再度出現(xiàn)，鄭叔倫認(rèn)為更可能與近期深圳市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱有關(guān)。“2016年限價(jià)后，后續(xù)兩年深圳市場(chǎng)平穩(wěn)，限出售單價(jià)未再出現(xiàn)。深圳8·18以來(lái)市場(chǎng)回暖，而全國(guó)整體陷入低迷。特別是今年深圳新房限價(jià)有所放松，價(jià)格較去年略有上升。加上近期多個(gè)網(wǎng)紅盤入市在即，雙競(jìng)雙限有利于穩(wěn)定深圳市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。
采寫：南都記者 孫雅茜
編輯：李斌