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10月23日，深圳市土地房產交易中心連發兩則公告，“一次性”將位于坪山 3塊 、龍華、光明、大鵬新區等地的6塊居住用地掛牌出讓，11月22日“開拍”，打破了今年6月5宗住宅用地同時掛牌出讓的深圳土拍宅地數量之最的紀錄。在大手筆的土拍盛宴的同時，另一項變化更為引人關注，參與此次土拍的6宗地塊，在深圳當前土拍市場上常見的”單限雙競“的基礎上再度加碼——“限普通商品房銷售均價”。
依據公告，3宗坪山宅地商品房最高均價不超38750元/平方米，龍華宅地商品房最高均價71400元/平方米，光明宅地商品房最高均價47250元/平方米，大鵬宅地人才住房銷售均價不高于20520元/平方米、最高銷售單價不高于23598元/平方米。

南都制圖 何欣
紀錄：六宗二類居住用地同日出讓
居住用地，向來是土地拍賣市場上最受“熱捧”的標的之一。而在土地資源緊缺的深圳，幾乎每次有關居住用地的土拍都能在房地產企業中掀起不小的波瀾。今年6月，深圳5宗住宅用地同時掛牌出讓，掛牌起始價154.35億元，最高限制地價223.84億元，吸引超80家/次房企參與，繳納保證金超過1100億元，被業內指為“深圳近20年來數量最多、總價最高的一次宅地供應”。
此次深圳一口氣推出的坪山G11340-8034、坪山G11325-8023、坪山G14313-8018、龍華A816-0068、光明A650-0376、大鵬G15401-1508，六宗二類居住用地，則再一次刷新了此前五宅地連拍的紀錄。
值得注意的是，比起前次被譽為“史詩級土拍”的“五地連拍”，此次“六地連拍”的“土拍大禮包”，掛牌起始價更低，六宗地總建筑面積約77.2萬平米，掛牌起始總價約131.67億元。
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雙限雙競
什么是雙限雙競？公告顯示，“雙限雙競”的辦法掛牌方式出讓，即：限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
加碼：限普通商品房銷售均價
提及限價，深圳的土地拍賣市場其實并不陌生。
2007年12月，深圳首次推出限價商品房用地，公開出讓分別位于原寶安區的龍華和龍崗寶荷路南側各一宗限價商品房用地的使用權。這兩塊土地上開發出的商品房戶型將被限制在90平米以內，最高售價分別限定在9840元/平方米和8400元/平方米，而非深戶籍人士也有機會購買。彼時深圳推出的這兩宗地塊，選擇的是當時房價較高、漲幅較大的龍華和龍崗中心城地區。
2016年12月，深圳首次采用“雙限雙競”模式拍地，分別位于深圳市龍華新區、坪山新區和大鵬新區的3宗地塊吸引了包括萬科、中海、招商蛇口(001979)、潤投 華潤 、金地、碧桂園等多家房企參與競拍。除了龍華地塊中止出讓之外，大鵬地塊以新增人才保障房面積8000平方米成交，坪山地塊以新配建27400平米人才保障房成交。據媒體測算，大鵬地塊撇除人才住房之后的樓面價是17300元/平方米，兩年后售價上限是28500元/平方米。坪山地塊撇除人才住房之后的樓面價是21043元/平方米，兩年后售價上限是32300元/平方米。碧桂園和保利分別將兩宗地塊收入囊中，其中碧桂園項目已經入市。
區別于此次“雙限雙競”，上次兩塊地同時限取得不動產權證5年內不得轉讓，而本次只要求3年。
依據深圳市土地房產交易中心此次發布公告內容，此次出讓的6宗地項目建成后，必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
焦點：大鵬人才房限均價與單價
其中，位于坪山的G11340-8034宗地普通商品住房在3宗地中入市限價最高，最高均價為38750/平方米；另一位于坪山的G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均價為35700/平方米；同樣位于坪山G14313-8018宗地普通商品住房入市限價為3塊中最低，最高均價為30450/平方米；位于龍華A816-0068宗地普通商品住房入市最高均價為71400/平方米；位于光明的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均價為47250/平方米。
此次出讓的位于大鵬新區的G15401-1508宗地與上述5宗地限價的條件有所不同，由于項目建設為可售人才住房，故而對銷售均價和最高銷售單價都進行了嚴格限定，人才住房銷售均價不高于20520元/平方米，最高銷售單價不高于23598元/平方米。
值得一提的是，公告顯示，此次出讓的坪山G14313-8018宗地項目單套住宅戶型建筑面積應小于90平方米；其余宗地項目用地內可銷售的住宅套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數的70%。
梳理：地價、售價基本低于當前水平
上述地塊的“雙限雙競”對樓市而言意味著什么？橫向對比坪山、龍華、光明、大鵬四區以往的土拍成交價格和當前樓市均價則可以有一個直觀的認識。
在6月深圳土拍中，龍華民治地塊以樓面價66988元/平米斬獲當天五地塊之最。縱向來看，龍華過往也不乏高價地塊的身影，2016年6月金茂與電建聯合體以82.92億元競得一地塊，樓面地價高達56781元/平方米，其上建立的金茂府項目也在前日傳出了年底入市的消息。據坊間流傳，該項目的單價將邁過10萬大關。
而在此次土拍中，金茂府以西的龍華A816-0068宗地，商品房入市價格則在土地出讓環節就被限定在了71400/平方米，對穩定市場價格所產生的作用不言而喻。
依據鏈家成交系統統計，9月坪山參考均價為34423元/平方米，龍華參考均價為57956元/平方米，光明參考均價為42062元/平方米，大鵬新區參考均價為33870元/平方米。
坪山三宗地中，除“專注”90平米以下剛需戶型的坪山G14313-8018宗地以外，另兩宗地和大鵬G15401-1508宗地，均低于目前市場二手房交易均價。
觀察
增加供應有利于平衡供需 穩定價格和市場預期
中原代理深圳有限公司董事總經理鄭叔倫表示，“可以看出，二次房改政策提出以來，為實現籌建170萬套住房，不少于100萬套安居保障型住房的目標，深圳土地出讓顯著增加，且方式改為多塊土地集中推出。2013-2017年，每年供應的居住用地最多也不超過4塊。2018年開始大量增加自持用地，今年無自持，但是開始限售價”。鄭叔倫表示，深圳房地產市場一直供不應求，增加供應有利于縮小供需之間的不平衡，有利于穩定房價。同時也大量增加了人才保障用房，有助于二次房改的實現。集中推出可以讓房企選擇增加。
對于“雙限雙競”的再度出現，鄭叔倫認為更可能與近期深圳市場轉熱有關。“2016年限價后，后續兩年深圳市場平穩，限出售單價未再出現。深圳8·18以來市場回暖，而全國整體陷入低迷。特別是今年深圳新房限價有所放松，價格較去年略有上升。加上近期多個網紅盤入市在即，雙競雙限有利于穩定深圳市場價格，穩定市場預期”。
采寫：南都記者 孫雅茜
編輯：李斌