根據新一輪回購計劃，從2019年6月13日至2020年6月12日，格力地產(600185)擬回購總金額2億元-4億元的股份，價格不超過7元/股，用于轉換上市公司發行的可轉換為股票的公司債券。10月21日晚間，格力地產(600185)發布公告稱，公司通過集中競價交易的方式已累計回購股份4340.71萬股，占公司總股本的比例為2.11%，購買的最高價為5.29元/股、最低價為4.43元/股，已支付的總金額為2.156億元 不含交易費用 。
根據新一輪回購計劃，從2019年6月13日至2020年6月12日，格力地產(600185)擬回購總金額2億元-4億元的股份，價格不超過7元/股，用于轉換上市公司發行的可轉換為股票的公司債券。
股票回購超9億元
《國際金融報》記者注意到，這已是今年以來，格力地產(600185)發布的第四次股份回購計劃。
自去年底以3954萬元發起首筆975萬股股份回購之后，短短不到一年的時間內，格力地產(600185)已先后完成了三次股份回購計劃。加上這次，格力地產(600185)先后共回購股票1.86億股，占企業總股本的9.05%，合計金額超過9億元。
值得注意的是，回購而來的股票，除了用以轉換可轉換為股票的公司債券之外，格力地產(600185)還打算用來推動企業內部的員工持股計劃，只不過，該計劃最終擱淺。
4月30日，格力地產(600185)在進行第三次股份回購時，披露了企業第五期員工持股計劃草案。但5個月后，上述計劃宣告折戟。9月5日，格力地產(600185)發布公告稱，由于擬成立的資管計劃的股票
經統計，截至10月，滬深兩市共有109股在年內推出了員工持股計劃，而中途折戟者，包括格力地產(600185)在內，僅有兩例。
至于金融機構審批未通過的真實原因，以及后續是否會繼續推進新的員工持股計劃等相關問題，《國際金融報》記者致電格力地產(600185)品牌部，對方表示拒絕接受采訪。
一名長江證券(000783)的地產分析師向《國際金融報》記者表示，短期內如此大規模的股票回購在地產圈并不常見，而這一手段除了公告中所說的支持員工持股計劃、股權激勵計劃等用途之外，更多地是用來維護上市公司股價。
事實上，在企業首次開啟股份回購計劃后，格力地產(600185)的股價在短期內獲得了有力拉升。公開資料顯示，去年底，格力地產(600185)正處于近5年以來的低谷，2018年12月26日，其股價報收3.79元。而回購計劃發布后至4月9日不到4個月時間內，格力股價迅速飆升至5.92元，相比低點上漲56.2%。
不過，持續上漲的趨勢未能持續太久，截至10月22日，格力地產(600185)報收5.3元，相較此前已有所下滑。有分析人士向《國際金融報》記者分析稱，企業在資本市場上表現如何，根本上還是要靠其經營業績來支撐，除此以外，大多激勵措施的實際作用都十分有限，而且只是暫時性的。
那么，格力地產(600185)今年以來業績如何
規模掉隊
10月14日晚間，格力地產(600185)交出三季度成績單，成為上交所首家披露三季度財報的上市公司。
財報顯示，2019年前三季度，格力地產(600185)實現營業收入34.32億元，同比增幅高達88.69%;歸屬于上市公司股東的凈利潤5.02億元，同比增長28.65%;扣非凈利潤4.91億元，同比增長31.09%。
這對于銷售業績連續三年停滯不前的格力地產(600185)而言，無疑是一劑強心針。
自2015年正式脫離格力集團開始，格力地產(600185)的房地產業務發展就頗不順利。彼時，格力集團將持有的3億股格力地產(600185)無限流通股，無償劃轉至珠海市國資委的全資子公司珠海投資控股有限公司。自此，格力地產(600185)與格力集團再無股權關系。
數據顯示，2016年-2018年，被稱為全國房地產業“黃金年代”的三年間，格力地產(600185)的營業收入分別為31.2億元、31.3億元、30.78億元。
而這三年間，全國多數一二線重點城市均呈現房價飛漲、物業銷售激增的狀態，上到碧萬恒等龍頭房企，下至正商、弘陽、大發等地方性中小房企，均在這段時間內突飛猛進，奠定自身的全國化格局。
相比而言，格力地產(600185)的表現著實令人大跌眼鏡，不僅被作為老對手的美的置業后來居上，就連同屬珠海市國資委旗下的地產上市公司華發股份(600325)，也早已將之遠遠甩在了身后。
克而瑞數據顯示，今年1-9月，房地產企業操盤金額排行榜中，美的置業以663.9億元位列第28位，華發股份(600325)以478.8億元位列第40位，均有大幅上升。反觀格力地產(600185)，早已跌落TOP200之外。
轉型代建行業
需要指出的是，此次格力地產(600185)的營收大漲，與其房地產開發業務關系不大，主要歸功于代建業務。
財報顯示，格力地產(600185)興起于去年下半年的的代建工程業務，今年上半年已實現營業收入12.88億元，占公司總營收的48.26%，已超過同期房地產開發業務47%的營收占比。由此可見，格力地產(600185)轉型的速度之快與態度之堅。
上交所在發給格力地產(600185)的半年報問詢函中，特意提到其代建工程業務，包括代建工程的具體開展模式，以及相關業務發展是否具有可持續性。
對此，格力地產(600185)回應稱：“代建業務主要是格力地產(600185)子公司作為珠海市洪灣漁港項目投資建設主體單位，建設洪灣漁港項目。洪灣漁港竣工驗收后，由市財政部門負責審核實際投資，并按審核后項目實際投資成本+管理費+資金利息分7年返還給格力地產(600185)?！?br/> 據了解，格力地產(600185)在代建項目已完成移交、可回收金額確定的情況下確認收入并結轉成本，其中，2018年度確認相關收入5.06億元 含稅 ，2019年上半年確認營業收入12.798億元。
格力地產(600185)董事長魯君四在今年1月的年度經營會議上提到，借助粵港澳大灣區的機遇，房地產業務要在“量”上提升，拓展新項目，同時重點發展口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代服務業等業務。
反觀其房地產開發業務，與此前相比不升反降，儼然已經在為代建業務讓道。
財經評論員嚴躍進也指出，耗資9億元大規?；刭徆善?，對一家中小上市房企來說并不是一筆小數目。將這筆錢用作回購股票而非擴大規模之用，或一定程度上表明了企業目前并無特別好的開發投資項目，或者主觀意愿上不愿意為之。
經營問題凸顯
一方面是大規模地股票回購，另一方面是前三季度格力地產(600185)的短期債務激增，自有資金似乎并不充裕。
截至2019年9月30日，格力地產(600185)短期借款為2.36億元，同比增加57.25%;一年內到期非流動性負債73.39億元，同比增加35.52%。
格力地產(600185)第三期中期票據募集說明書顯示，公司短期資金缺口為119.7億元。而截至2019年三季度末，該公司現金及現金等價物余額僅為28.98億元。
此外，代建業務造成格力地產(600185)應收賬款大幅增加，也在一定程度上占用了不少企業資金。
2019年上半年，格力地產(600185)長期應收款為15.26億元，較上期期末上升13.03億元，漲幅為583.5%。且應收賬款集中度較高，期末余額前五名應收賬款金額合計為2.03億元，占應收賬款年末合計數的93.59%。
有分析人士認為，長期應收款的大幅增加，占用大量的流動資金，易造成企業流動資金出現短缺，降低企業的資金使用效率，使企業效益下降，久而久之或將影響資金周轉。
此外，《國際金融報》記者查閱財報數據發現，盡管格力地產(600185)前三季度呈現營利雙增態勢，但凈利率和毛利率卻因其營業成本和相關費用的增加不升反降。
截至2019年三季度末，格力地產(600185)的營業成本為24.5億元，同比大漲134.74%;銷售費用為0.76億元，同比上漲36.99%;財務費用為0.59億元，同比上漲61.06%。
格力地產(600185)方面表示，營業成本增加主要是本期房地產及代建成本增加所致;其次，營銷費用以及利息費用增加導致財務費用增加。
有業內人士認為，格力地產(600185)存貨去化速度慢，周轉率低于行業平均水平，這在一定程度上增加了營業成本，從而影響利潤率。
財報顯示，截至報告期末，格力地產(600185)的存貨為223.99億元，而預收賬款為15.16億元，僅占存貨余額的6.76%，低于行業平均水平。存貨中包含華寧花園、格力香樟、格力廣場、格力海岸在內的多個開發產品去化較慢，例如目前在開發的格力海岸項目的開發周期為7-9年。
上交所在發給格力地產(600185)的2019年半年報問詢函中，曾要求其說明房地產業務去化較慢的原因。
對此，格力地產(600185)方面表示，其開發理念不同于其他強調高周轉的公司，主要產品為中高端住宅，所以開發周期較長。其中，格力海岸項目共分七期開發，最早開工為2011年，累計去化率65.06%。
上述地產分析師總結稱，以格力地產(600185)目前的經營情況，這場轉型改革之路將漫長且艱難。
國際金融報記者張志峰
來源: 國際金融報