報料有獎
南都深圳報料電話：0755-82121212
在過去的一周，先后有包括高力國際、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等在內(nèi)的多家房屋研究中介機構，釋出自己對深圳寫字樓市場第三季度的“診斷報告”。在過去的這個季度里，深圳寫字樓市場究竟表現(xiàn)如何？多家報告顯示，如果從空置率、租金這兩個角度來講的話，局面難言樂觀。而結合深圳經(jīng)濟基本盤來看，正如第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄所認為的，隨著未來GDP增長以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來深圳寫字樓市場不必擔心。

指標
空置率難降，租金難升
市場已現(xiàn)結構化差異，甲級寫字樓表現(xiàn)稍好
空置率繼續(xù)小幅攀升
首先是整體市場空置率的繼續(xù)小幅攀升。根據(jù)第一太平戴維斯的監(jiān)測，在第三季度，深圳寫字樓整體市場空置率已達22.4%，同比去年增加4.8個百分點，環(huán)比上季度增加4.3個百分點；世邦魏理仕監(jiān)測到的數(shù)據(jù)為19.1%，環(huán)比上升提高2.5%。
同時，市場表現(xiàn)出結構化差異。例如甲級寫字樓就情況稍好：高力國際認為，第三季度深圳甲級寫字樓空置率穩(wěn)定在21.1%，與其監(jiān)測的二季度空置率為23%相比，空置率有小幅下降；盡管在2018年二季度，這個數(shù)字為13.6%。
這也與世邦魏理仕的判斷一致。“盡管當前空置率上升在多個甲乙級項目中均有發(fā)生，但去化改善主要來自甲級寫字樓，尤其是高品質(zhì)項目。”世邦魏理仕指出。
高品質(zhì)寫字樓意味著更優(yōu)質(zhì)的軟硬件，意味著更專業(yè)的租賃招商策略，當然也意味著更強勢的市場競爭力，當然，這一切都要建立在要求租客“不差錢”的基礎上。
不過，對于本輪甲級寫字樓表現(xiàn)稍好的主因，或在于科技行業(yè)于報告期內(nèi)的強勢表現(xiàn)。高力國際指出，作為深圳甲級寫字樓最為主要的需求行業(yè)之一，深圳科技行業(yè)今年1-7月的工業(yè)增加值超過9%，在第三季度，來自科技行業(yè)租戶的凈吸納量占據(jù)全市三分之一。
不過，高力國際也認為，目前甲級寫字樓空置率企穩(wěn)只是暫時，第四季度隨著計劃新增供應的逐步完工入市，空置率或再次上升。
租金同比環(huán)比均跌
租金水平表現(xiàn)更差。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月，同比去年跌掉一成，環(huán)比上季度降低約5.2個百分點。有媒體發(fā)現(xiàn)，深圳寫字樓租金已經(jīng)數(shù)季度連續(xù)下降。
梳理第一太平戴維斯往季發(fā)布的深圳寫字樓各季租金可發(fā)現(xiàn)，自2018年第四季度起，深圳已經(jīng)連續(xù)三個季度下跌，從2018年第四季度的234.78元/㎡·月，至目前的208.3元/㎡·月，跌去約十分之一。
“以價換量”策略延續(xù)？
空置率升高，租戶與業(yè)主議價空間則變大，這即是所謂的“以價換量”。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇在第三季度報告發(fā)布會上預測，之后，深圳甲級寫字樓還將延續(xù)“以價換量”的策略，租金將繼續(xù)下跌。
同樣，世邦魏理仕也監(jiān)測到租金的連續(xù)下跌態(tài)勢：雖然有若干寫字樓租金錄得小幅上漲，但從整體市場來看，租金環(huán)比上季度仍下降約1.1個百分點，這也延續(xù)了上個季度的下跌態(tài)勢。
總體來看，深圳寫字樓市場第三季度表現(xiàn)仍然延續(xù)了2018年底以來的市場看法，受整體經(jīng)濟形勢及貿(mào)易爭端、去年年底金融業(yè)“排雷”等因素影響，市場表現(xiàn)疲軟，簡單來說：空置率難降，租金難升。
案例
有租戶放棄120萬押金
南都記者也曾接觸過一家從事資產(chǎn)管理業(yè)務企業(yè)的小老板。去年5月，該企業(yè)主曾帶領團隊遷進某甲級寫字樓，租金每月30萬元，并簽下五年的租約合同。但年底該企業(yè)就違約退租，遷進另一家條件稍差的、月租金約20萬元的寫字樓，為此該公司甚至放棄了高達120萬元的合同押金。
該名企業(yè)主告訴記者，去年下半年，國內(nèi)經(jīng)濟去杠桿，很多中小企業(yè)都在這個時候舉步維艱，公司在堅持了大半年后，實在無法承擔高額的租房費用只能選擇退租。
日子斗轉星移，這批企業(yè)還有機會回“甲”嗎？
深透
經(jīng)濟基本盤實質(zhì)穩(wěn)固
吸納量由負轉正，在各區(qū)也呈現(xiàn)結構化差異
宏觀面是行業(yè)的基石
看寫字樓市場，最直觀的是看空置率、租金水平兩個指標；但是，如只看兩者則易一葉障目，只見表象。
從宏觀角度來看，深圳經(jīng)濟基本盤表現(xiàn)不差。2019年上半年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值12133.92億元，同比去年增長7.4%，增速放緩，但仍較大幅超過全國6.3%的均值。而作為寫字樓市場發(fā)展的重要基礎——第三產(chǎn)業(yè)，也實現(xiàn)同比增長7.5%。
企業(yè)數(shù)量方面，盡管當前新登記數(shù)量在放緩，但總數(shù)仍然在增多——不管有錢沒錢，不管愿不愿進高樓，這些都是寫字樓的潛在客戶。深圳市市場監(jiān)管局披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月深圳新登記商事主體23萬余戶，其中企業(yè)131349戶，約九成屬第三產(chǎn)業(yè)。
宏觀面是行業(yè)的基石，正面或負面的表現(xiàn)終會傳導至行業(yè)走勢之中。正因如此，一方面當前寫字樓里尚有兩成空房，另一方面還是有越來越多的租客入駐，這即是所謂的“吸納量”指標抬升——第一太平戴維斯監(jiān)測顯示，在第三季度，全市凈吸納量已由負轉正至27.5萬平方米，而據(jù)世邦魏理仕的梳理，2019年1-3季度寫字樓凈吸納量目前已與2018年全年總量持平。當然，此類成交活動見漲部分也要歸因于部分業(yè)主“以價換量”的推租策略。

眾租戶正加速向西遷徙
吸納量的轉正也在各區(qū)現(xiàn)結構化差異：第三季度深圳福田、南山、羅湖、寶安四區(qū)中，除羅湖外，三區(qū)吸納量都大幅攀升。其中南山、福田表現(xiàn)最為亮眼，南山吸納量最多，福田則吸納量由負轉正的絕對值最多。“基于城市中心西移發(fā)展利好及營商環(huán)境的逐漸優(yōu)化，南山區(qū)吸引了許多TMT類和金融類企業(yè)入駐。”第一太平戴維斯指出。
為何呈現(xiàn)結構化差異？背后或是眾租戶正加速向西遷徙。
事實上，租戶西遷與深圳城市中心的西移趨勢同步，自進入2000年始，隨深圳城市中心西移，租戶亦隨之西移的聲音便時有出現(xiàn)，但在調(diào)整期的寫字樓市場，處于搬遷高峰期且供給量高企，租戶西遷正在加速。
這其中一方面是供給量的西高東低：在第一太平戴維斯列出的第三季度入市9項目中，福田3個，南山4個，寶安2個，主力在西部；另一方面，市場調(diào)整期也是搬遷高峰期，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，目前寫字樓去化需求的六成來自于搬遷。高力國際研究發(fā)現(xiàn)，作為寫字樓市場的主力之一——傳統(tǒng)金融行業(yè)公司，越來越多地開始關注考慮將南山和前海片區(qū)作為下一步選址的目的區(qū)域。
總體來看，也正如第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄所認為的，隨著未來GDP增長以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來深圳寫字樓市場不必擔心。
梳理
供給高企推高空置率
屬市場調(diào)整期正常波動，但業(yè)主需重視租賃招商策略
深圳市場存在較大增長潛力
“深圳光是自己跟自己比，結果是片面的。”林木雄認為，深圳經(jīng)濟增長潛力大，作為寫字樓市場重要基礎的第三產(chǎn)業(yè)占比也最低，這實質(zhì)意味著深圳寫字樓市場尚存在著大的增長潛力。
數(shù)據(jù)顯示，深圳上半年GDP增速為7.4%，較往年有放緩，但仍領跑全國一線城市；第三產(chǎn)業(yè)占比60.8%，在一線城市中墊底。
事實上，將目光拉出深圳，各大一線城市寫字樓市場亦并非好過，多家中介機構出具的報告顯示，北京、上海均出現(xiàn)不同程度的空置率上升情況，例如北京寫字樓空置率及租金水平已連續(xù)三個季度下滑，而且根據(jù)市場研究機構仲量聯(lián)行的分析，其中一個重要原因還在于吸納量下降。
第三季度供應量猛漲
基本盤企穩(wěn)創(chuàng)造市場需求，吸納量實現(xiàn)實質(zhì)性增長，為何導向空置率難降、租金難升的結果？核心原因是供給猛漲。
第三季度，喜之郎集團總部大廈、前海人壽金融中心T1T2，深業(yè)上城T1等9項目新增入市，共計新增供應量約69.1萬㎡。第一太平戴維斯發(fā)現(xiàn)，第三季度是今年以來首次迎來新增供應的季度，并且一下就釋出2018年同期三倍的量，目前甲級寫字樓的總存量環(huán)比上升11.4%至676.9萬平方米。
世邦魏理仕監(jiān)測與其有較大出入：單季共四個甲級寫字樓交付使用，2019年前三季度累計供應已達176萬㎡，創(chuàng)歷史同期最高紀錄。
兩家數(shù)據(jù)雖不一致，但導向的結論一致——猛漲的供應量成空置率攀升的重要因素。
空置率為未消化量和庫存量的比值，當庫存量屢創(chuàng)歷史之最，市場再“努力”去化，也難有效拉低空置率。空置率上升反過來又帶來競爭和去化的壓力，導致“以價換量”策略延續(xù)，結果即是租金下跌。
也是秉持此邏輯，高力國際預判：第四季度，隨著計劃供應的再新增入市，甲級寫字樓的空置率極有可能再次上升并一直持續(xù)至明年。
這個計劃新增供應是多少？第一太平戴維斯估計是46.1萬平方米。世邦魏理仕認為這個數(shù)據(jù)略有夸張，其判斷整個市場還將供應約17萬平方米。不過世邦魏理仕也建議業(yè)主，為了面對競爭和留住客戶，業(yè)主需要進行軟硬件的良好升級打造，租賃招商策略方面需要給予重視。
展望
第四季度或有突出表現(xiàn)？
因為租金下行，反而吸引了更多投資機構關注
眾中介機構一致看好
對未來，眾中介機構都信心良好。世邦魏理仕認為，短期內(nèi)受市場新增供應推升市場去化壓力，使得空置率將不斷升高，租金波動。但是中長期來看，粵港澳大灣區(qū)以及先行示范區(qū)的政策疊加將為深圳業(yè)主及租戶增強信心，預計將刺激需求不斷增長，市場將步入較為平穩(wěn)的發(fā)展階段。
高力國際認為，先行示范區(qū)的建設將在一定程度上提升投資者對深圳寫字樓市場的信心。此外，在政府鼓勵和優(yōu)惠政策背景下，南山區(qū)域內(nèi)科技板塊企業(yè)的持續(xù)較高增長率不斷推動該區(qū)域的寫字樓需求，深圳甲級寫字樓重心西移也將繼續(xù)不斷深化。預計南山和前海到今年年底的市場需求將保持穩(wěn)定。
比如，為促進前海寫字樓市場的消化，深圳市前海管理局于今年6月釋出高額補貼政策——“歸巢計劃”，對2019年、2020年回歸的企業(yè)設定了梯度遞減的補貼標準，連續(xù)補貼3年，單項扶持金最高達3000萬元。
第一太平戴維斯林木雄認為，此輪調(diào)整是市場發(fā)展過程中的正常波動，調(diào)整完畢后租金還是看漲的；而且預計第四季度市場反而會有突出表現(xiàn)，因為目前因為租金下行，反而吸引了更多投資機構關注，
香港資本尋找投資標的
比如其機構近日就發(fā)現(xiàn)，近期在大宗交易市場上，來自香港的投資客過來尋找投資標的的情況明顯增加，尤其是家族資本類的港企。謝靖宇指出，近期香港物業(yè)投資市場平淡，資本向外，鄰近的深圳成為首選。“近期港資來深看樓的次數(shù)比以前增長了很多，不過由于當前深圳商業(yè)地產(chǎn)的價格依然超預期，且租金還在下跌，最終是否成交還是要具體算賬。”謝靖宇指出。
在過去的一個季度，深圳大宗交易市場也曾出現(xiàn)港資身影。根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測到季內(nèi)錄得的五宗大宗交易中，有一宗交易主體即為港資背景的未來世界金融公司。
采寫：南都見習記者 王鵬鈞
制圖：何欣
編輯：李斌