決策主力記者：薛暉 決策主力編輯：賈運可
決策主力評論員 薛暉
10月16日，香港特別行政區行政長官林鄭月娥發表任內第三份施政報告，承諾將在未來三年里向低收入家庭提供1萬個單位的過渡性房屋項目，同時增加土地供應，以疏解市場壓力。特區政府送來的這個大禮包當即在資本市場得到正向反饋，當日港股全線飄紅，尤以本地房企漲幅居高。
香港房價收入比早已超過20：1，是全球房價最高的城市之一，甚至超過了人均收入更高的東京和紐約。
此前，有人將香港房價高企歸因為“寸土寸金”。人多地少，房價就高。如此解讀自然合理，但若以人口密度論，香港卻較新加坡和首爾等亞太地區發達城市明顯遜色。香港之所以給人“人多地少”的片面印象，主要還是因為用于開發建設的土地面積太少。
有識之士早已指出香港高房價的癥結：一是土地供應量過低，以至于供不應求，推高房價;二是保障低收入群體的福利性住房太少，逼迫窮人傾其所有去市場上和富人搶樓。
眾所周知，經濟學有這樣一個規律：貨物緊俏必會推高售價，然后會引發供應增加;供應增加后，售價又會由漲轉跌。在一個充分競爭的市場上，任何生產要素都遵循上述規律。在紐約、倫敦、東京、首爾，土地供應和價格都是隨行就市，有漲有跌的。
不過，由于近百年的殖民統治，香港的土地沒有像發達經濟體那樣早早地就實現私有化和資本化，因而無法實現自由流轉。此外，由于擔心房價下跌引發金融危機，特區政府在土地供應方面一直比較謹慎，使得香港建設用地日漸稀缺，推升房價。
有鑒于此，近期香港特別行政區已多次公開表示將增加土地供應。除增加公共土地拍賣外，還將收回長期未被利用的民間土地。其中包括基于《收回土地條例》在未來五年回收700公頃土地的動議，此舉可令開發商囤地行為有所收斂。
值得注意的是，香港回歸以來，特區政府曾多次將土地收入用于給市民發紅包，以兌現取之于民用之于民的承諾。
但紅包發放采取雨露均沾的做法，也就是首富和貧民分的紅包一樣多。平均主義破壞了福利的扶貧濟困初衷，其結果是真正低收入者的福利被富人“均分”了。
林鄭月娥給香港樓市開出的新藥方可謂對癥下藥。既然香港并不是無地可供，那就增加供地;既然面向低收入者的福利房太少，那就多建福利房。況且，特區政府拿出50億港元為低收入家庭建公屋，在財政上也沒有太大壓力。
誠然，增加土地供應雖然會平抑房價，一定程度上降低開發商利潤，但另一方面，新增的供地仍然要交由開發商建屋，實際上是政府給開發商送上了一筆大生意。加之此舉可緩解社會矛盾，有利于香港經濟和社會的長遠發展，故被視為利好，這也是香港本地房產股全線飄紅的原因。
高房價是把雙刃劍。樓價越高，風險越大。對買房者如此，對開發商亦然。近些年地價水漲船高，連開發商都望而卻步，實際上已經影響到地產商的長遠利益。適當的增加土地供給，讓地價有所回調，讓市場回暖，才是雙贏或三贏之舉 買房者、地產商和政府 。
細觀林鄭月娥的施政報告，還會體會到一種“補欠賬”的感覺。香港樓市的欠賬不僅僅是土地供應不足，還在于福利房供應的缺位。香港房價的野蠻生長，根本原因是房屋交易端完全靠市場，而土地供應端全部靠政府。發達經濟體成熟的房地產市場則是全面開放，逐利的商人可以進來，公益性的民間機構也能進來，謀公平的政府亦不可缺位。在新加坡和德國，政府建設的福利性住房占有市場相當高的比重。因此，對于財政收入有盈余的特區政府來說，香港的住房福利還有很大提升空間。
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