10月15日，南京市六合區傳出松綁“限購令”的消息，在南京有居住證，大專學歷的外地人不需要近3年內累計2年社保或個稅，就可以開具購房證明。此前的6月，南京市高淳區率先松綁了購房政策。
同日，天津市發改委就《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施 試行 》征求意見，擬在天津濱海中關村(000931)科技園、寶坻中關村(000931)科技城試行一年。其中規定，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，無需社保或納稅證明。文件同時還放松了天津的落戶政策。
盡管天津的初衷并不是松綁調控，但一旦該文件得以通過，仍然可能在客觀上刺激市場需求。同一天內，天津和南京兩個二線城市的樓市政策出現調整，令人浮想聯翩。
事實上，從今年8月以來，就陸續有城市調整樓市政策。其中既有直接松綁的做法，也有落戶新政、人才引進、區域政策的間接影響。
在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的大背景下，這些調整的背后邏輯是什么？
“微調”背后有隱情
此次調整之前，天津和南京的購房門檻是一致的，均為“近3年內累計2年社保或個稅”，且兩地的政策均出臺于2017年初。也即，這次部分區域調整是對上一輪調控政策的弱化。
雖然這次調整僅限于部分區域，但由于兩個城市均為“熱點二線”，其對市場帶來的影響仍然不小。
在天津和南京之前，已有部分城市對樓市政策進行了微調。
10月8日，揚州住房公積金管理中心發文指出，為充分發揮住房公積金的作用，幫助城鎮中低收入職工解決住房困難，支持剛性住房需求，從2019年10月15日起，將揚州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元 單職工繳存住房公積金的，最高限額從21萬元恢復至30萬元 ；將住房公積金貸款還貸能力系數由目前的0.3上調為0.5。
9月末和10月初，湖北宜昌、安徽宿州全面放開落戶。后者還提出，農業轉移人口在主城區購買首套商品住房、辦理不動產登記證并落戶，對繳納的契稅給予全額財政補貼。
更早之前的8月末和9月初，湖南臨澧、浙江嘉興分別以給予購房貨幣補貼、提高公積金貸款額度等方式來松綁調控。河南省則對全省農村教師購房給予優惠。
在同期，收緊調控仍是房地產業的主流，并且逐步從需求端走向融資端。那么，如何理解這一背景下的地方政策調整？
“當前的樓市調控政策，可以大致分為兩類。一類是針對樓市進行的主動調整，包括公積金政策、購房補貼，等等。另一類涵蓋在落戶新政、人才引進政策、區域政策等文件中，其著力點并不在房地產市場，但能客觀上對樓市帶來影響。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，有些城市的做法則兼具上述兩種性質，如安徽宿州。
他指出，對于后者，應該放到更大的視野下來審視，而不能等同于樓市調控松綁。比如，天津的購房新政，目的是“承接北京非首都功能疏解”，且僅限定在兩個科技園區內實行，避免影響到較為敏感的主城區。這也體現出政策設計中的用心。
即使對于前者，也不應簡單理解為松綁調控。因為按照“一城一策”的原則，在不違背大原則的前提下，地方政府本身就擁有對政策進行調整的權限。
針對南京六合的此次調整，上海易居研究院的分析認為，原因主要有兩點：一方面調控取得了階段性成果；另一方面，區域市場暗藏下行風險。據監測，六合區的商品住宅庫存量自2019年以來節節攀升，目前維持在60萬平方米左右的高位，去化周期維持在10個月左右，顯著高于南京整體水平。
穩樓市是“雙向調節”
本輪房地產調控始于2016年初，從區域上看，調控政策從一線城市延伸到東部熱點二線城市，再向中西部城市逐漸蔓延；從力度上看，調控手段愈加多樣，力度不斷加大。到目前為止，樓市調控的力度、范圍、時長均堪稱前所未有。
目前，房地產市場進入下行期已成行業共識。今年以來，全國房地產市場成交規模始終處于負增長狀態，“金九銀十”成色不足，大型房企的銷售增長率也普遍下滑。
事實上，在整個調控周期中，一直有部分城市存在直接或間接的松綁調控行為，如一度風行于二線城市的人才新政；松綁預售價格；放松“限售令”和“限購令”等，部分城市甚至出現限制降價的“托底式調控”。但由于中央層面的要求仍然嚴厲，松綁調控不可能大范圍蔓延。
同策研究院認為，此輪地方政策調整也有可能走向這一結果，樓市調控的主基調不會發生變化。
根據上海易居研究院的統計，今年第三季度，50個熱點城市的住宅綜合收益率為6.8%，環比下降37%，已連續六個季度下降，并“快速向理性水平回歸”。這也說明，投資房地產的收益正在歸于正常，調控成果正在顯現。
與此同時，以房價監測機制的落地為代表，樓市調控長效機制正在加緊完善，并逐漸落地。現有的調控政策仍需堅持，從而為長效機制創造空間。
但同策研究院同時認為，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”不代表長期內房地產與經濟不可以協調發展。從政策施行來看，各地政府將通過“過冷則定向寬松、過熱則收緊抑制”的方式穩定房地產市場。
中原地產首席分析師張大偉也持有類似觀點，他認為，“穩地價、穩房價、穩預期”是調控的全面要求。但穩定其實是雙向調節，“大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定”。
他還指出，目前來看，近期地方調整調控力度的做法均有其合理之處，但客觀上，這些政策仍然會產生刺激市場需求的效果，并對心理預期產生影響。未來，其他城市也很有可能根據當地的房地產市場發展狀況對其政策做出微調，但不會徹底放開。一旦有“越界”行為，將很快得到糾正。
21世紀經濟報道 張敏
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