在樓市緊調控下，又逢趨近于年底開發商有回款壓力，市場中出現了一股撿漏抄底的輿論風潮。問題來了：抄底撿漏的正確姿勢是什么？有哪些注意事項？
01
地產商的杠桿劫
7月上旬，房地產行業前20強、上市房企泰禾集團(000732)發布公告，稱其子公司完成4億美元的債券發行，票面利息為年化15%，期限3年。9月中旬，該子公司再增發1億額度美元債，年利息為11.25%。
僅債券利息就達10%以上，如果加上審計、代銷等其他費用，資金的真實成本只會更高，由此可見泰禾資金鏈的緊張程度、進而推演出整個地產行業的資金緊張程度，一些不知名的地方中小房企不得不借貸民間資金——利息高達18%以上。
有什么辦法呢？企業要活命就得有現金流，而在資金短缺的情況下，要想獲得現金流就得付出較高的成本。
本輪樓市調控的決心和力度想必大家已有所領略，其中關鍵的一項就是對資金的管控，既包括增量的信貸資金、也包括存量的市場資金，就是要對流向樓市的資金圍追堵截、直至在樓市的四周形成一道銅墻鐵壁，防止資金推高地價、房價。
信托收緊。最早爆出光大信托暫停房地產信托融資業務時，大家還以為是個案。可到了7月份，有約10家大型信托公司被銀保監會約談后，信托這種重要的資金供給渠道也就預示著行將萎縮。
約談的內容主要是：對房地產信托業務進行整改，保持現有存量規模、原則上不再新增房地產類信托，且禁止“前融”業務 主要是利用信托資金買地 ，通道業務 特定出資人以信托的形式把資金借給指定的地產商 需要備案。
發債收緊。7月中旬，國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》 發改委辦外資【2019】778號 ，核心內容就是規范房企發債，并規定房企發行海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
這也意味著，房企試圖利用海外資金繞過國內信貸管控、緩解現金流壓力的渠道被堵死。
銀行收緊。5月銀保監會發布“23號文”，其中關于房地產整治的內容有：表外資金直接或間接用于土地出讓金融資、違規向“四證”不全的地產項目提供融資、個人消費貸/企業經營貸/信用卡透支等資金挪用于購房等等，隨后開始了二十余城的房地產信貸合規性專項檢查。
從去年開始信貸就在寬松，可寬松出來的錢卻嚴禁流入樓市，以前的信貸放水是大水漫灌，而今的信貸放水更像是定向滴灌……當然輪不到房地產。
而在市場資金端呢？卻一如既往的限購，讓市場存量資金也無法進入樓市——你有很多的錢，但你沒有購房資格，同樣買不了房、你的錢同樣進不了樓市。
在一系列的資金管控下，整個行業進入了凈淡季。據統計，已發布年報的地產公司，一半以上的企業在時間過半的情況下，銷售并沒有過半。
02
三四線的棋子命
如果一二線城市只是房價下跌，還有些銷量能給地產商輸血現金流的話，那汪若海洋的三四五線城市則既沒有價格、也沒有銷量，正成為地產商逃離保命的主戰場。
9月下旬，桂林市臨桂新區領導召開緊急會議，要求區域內房企抱團自律，堅決抵制惡性擾亂市場、惡意降價拋售的行為，并在會上點名批評了本次降價的急先鋒、知名房企碧桂園。恒大、金科等外來房企不得不紛紛表態發言，表示支持地方政府的穩房價倡議。

要求穩房價、止暴跌的城市不僅有桂林，在之前就出現過湖北的恩施、江蘇的邳州等城市的房地產協會/商會倡議會員單位不要單獨惡性降價的先例。
為什么這些城市火急火燎的跳出來不讓降價？因為它們大多是經濟實力較弱的三四五六線城市，市政建設/財政收入對土地、對地產的依賴性太高。
可以說市容市貌的建設周期就是財政收入的高低周期，財政收入的高低周期就是地產的起伏周期，而地產周期又取決于政策周期——2008年四萬億信貸放水后，地方樓市火一波；2016年去庫存政策實施后，地方樓市又火一波；之后的地方城市貨幣化棚戶區改造，地方樓市又火一波。
這就是地方政府和房企的沖突之處：地方政府想發展地方經濟、想美化市容市貌、想持續的賣地獲得財政收入……當然也為了社會穩定 房價下跌會引發群體性事件 。
而地產商呢？就是為了活命保命，盡快的把房出清、以獲得救命的現金流，于是就出現了降價、特價等行為。
三四五線城市就是地產商的一枚棋子。當樓市行情來時，它們瘋狂的拿地并快速流轉，以獲得超高的利潤，就此收割一波；當樓市行情走時，它們瘋狂的推盤出清，不擇手段的狂奔逃離，就此保存性命。
當它們來時，它們會說為本地居民提供高品質住房；當它們走時，它們會說是暫時戰略性撤離。
今年的十一黃金周，各地樓市銷售慘淡，恍若回到了2008年。與此同時，各家房企紛紛或明或暗的降價促銷、甚至安排全員的銷售任務，以致一個段子廣為流傳：
老媽在恒大上班，老婆在碧桂園上班，請問這個十一黃金周買房，該買誰家的房子呢？ 可是，危中有機。逆向思維下，有人看到了其中撿漏抄底機會——既然地產商在保命甩賣房子，這不是買房的好時機嗎？過去數輪樓市周期不都是如此嗎？
可真的這樣嗎？
03
避免接盤爛尾樓
今年上半年有200多家房企倒閉，一度引起輿論轟動，而這與2014年有2000多家房企倒閉相比，只能說是小巫見大巫。
當然這也與房地產的發展階段有關，那時房企更多、尤其是地方性中小房企經受不住樓市調控，不得已死在樓市的周期里或被更大的房企兼并收購。
房地產行業像任何成熟的行業一樣，在逐漸的集中化、寡頭化。
但也不要據此認為，大型房企就一定絕對安全。曾經全國性知名房企——利海集團就倒在上一輪樓市調控里，沒能熬到2016年樓市的春天。
房地產有個開發周期，且是資金密集型行業，每一個環節都需要大量資金的投入。
一般的操作流程是： 自有資金加渠道資金 信托/銀行 拿地 → 建筑商墊資建樓符合預售條件 → 項目開盤銷售回款 → 歸還前期借款 → 新的開盤維持項目開發資金并贏取利潤。 一旦項目銷售不暢缺乏回款，且各種融資渠道不暢的情況下，項目很容易停工爛尾，也許后期能找到新的合作地產商，但等待很長時間……五年、甚至十年的并不少見。
這就要求我們在撿漏抄底的過程中，盡量遵循以下原則：
三四五線以下的城市盡量買二手房、少碰新房。這些城市正是地產商逃離的地方，暫且不說爛尾的風險概率大，即使能建成也會降低房子的品質。
一是售價低，在開發成本硬約束下只能降標減配；二是沒有后期項目，也就是最后一單買賣，自然沒有什么約束。
而二手房看得見摸得著，好壞優劣一目了然，確定性很強，更沒有爛尾一說。
盡量購買有后續開發土地項目。房地產開發的關鍵是土地，就像做面包需要面粉一樣。
買新房，盡量買有后續開發土地的項目，除了在“看漲”營銷策略下的越賣越貴之外，地產商會更在意品質和口碑 為了后期高溢價 ，因為有土地也就更有融資渠道，即使最壞的打算爛尾了，也有新的地產商愿意接盤啊——房子賣完爛尾了，又沒有后續土地可供開發，那接盤的開發商圖什么呢？難道做活雷鋒嗎？
盡量買大房企的項目。雖然大房企也有倒閉破產的可能，但相對于中小房企來說，有更多的融資渠道、也有更多的項目可供出售 甚至低價甩賣 來滿足資金調配。
大房企的大項目會偶爾大幅降價……此時正是撿漏抄底的好時機，大房企不在乎一城市、一項目的損益，而更看中公司整體的安全和收益，所以也有了安全撿漏的可能。
樓市緊調控下有危有機，“機”的是你正確的撿漏抄底，“危”的是你抄底的房子停工爛尾。