決策主力記者：吳若凡 決策主力編輯：魏文藝
雖然“銀十”開局便是7天國慶大假，但收假后，各地土拍市場便迅速啟動，但卻少了上半年高溢價率頻出的火爆場景。
《767股票知識網》記者觀察發現，自10月8日以來，各地土拍不斷。尤其是華東地區多個城市接連出讓土地，僅10月10日~11日兩天，南京、無錫、蘇州等城就有20余宗地塊入市，但“底價成交”頻現，土地市場透出陣陣涼意。
58安居客房產研究院首席分析師張波向《767股票知識網》記者分析認為，今年第三季度以來，融資環境越發收緊，房企實現快速擴張難度加大，所以整體選擇了轉向更謹慎的拿地態度，這是土地市場環比量價齊跌的直接原因。

“銀十”開局 多城土拍透涼意
10月8日，寧波江北區的1宗商住地，以起價22.09億元被華潤置地旗下公司競得；10月9日，河南鄭州出讓3宗住宅用地，均以低價收場，分別被保利和融創競得。
10月10日，無錫出讓4宗主城區優質地塊，其中有3宗以底價成交，另一宗地塊溢價率也僅1.31%，當日賣地總金額約46.99億元；10月11日，無錫錫山區1宗宅地入市，被旭輝集團以底價12.9億元競得。
可供對比的是，今1月初，無錫羊腰灣地塊出讓，9家房企競價百輪，最終被華潤以溢價率17%拿下；4月3日，33家房企競拍無錫利源汽車城西側地塊，最終被融創以溢價率79%奪得；5月22日，無錫新吳區碩放地塊被棲霞建設(600533)以溢價率32.22%競得……
顯然，與今年上半年的土拍情況相比，“銀十”開局的無錫土地市場可謂“涼涼”。
無獨有偶，10月10日南京8宗地出讓，總起始價85.33億元，但最終有5塊地底價成交，僅3幅地有企業競價，總成交金額額88億元，溢價僅3.3億元。其中備受關注的仙林湖地塊未觸及最高限價，且樓面價還比板塊此前地價有所下降。
這個成交金額對于今年的南京土地市場而言并不少，但若與今年3月29日南京7幅地塊攬金額120.79億元、溢價近20億元相比，則明顯降溫。
再來看曾經“地王”頻出的蘇州。10月10日蘇州高新(600736)區出讓7宗土地，其中3宗商住用地、4宗零售商業和餐飲旅館用地，最終成交總價20.62億元，其中不乏底價成交地塊。
對比今年4月24日蘇州主城區出讓的5宗涉宅用地，總起始價100.8億元，最終成交金額達135.7億元，溢價達35億元，并出現兩個“地王”。
今年下半年以來，各地土地市場明顯降溫。
據克而瑞數據，7月土地流拍地塊數量相比6月明顯上升，并且流拍增加的現象在8月份依然延續。9月以來，各地土拍市場冷遇不斷，如蘇州9月18日和9月27日兩次土拍中，多塊土地底價成交。同策研究院統計數據顯示，9月份全國300個城市土地流拍119宗，達今年2月份以來的最高數值。
張波向《767股票知識網》記者認為，“上半年一些企業已經拿到了足夠的地，下半年自然會調整步伐。同時，下半年房企受營銷側的壓力也不斷提升。”
房企謹慎拿地 土拍或持續降溫
克而瑞數據顯示，今年前三季度，全國土地成交溢價率15%，與上半年溢價率相比累計下降3個百分點，與去年同期相比也降低了3個百分點。
整體來看，在第二季度市場熱度達到高峰后，第三季度在市場調控、金融監管等多重因素的影響下企業拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。
據同策研究院統計數據，今年9月份，TOP20上市房企的土地成交金額集中度環比、同比均出現下降，土地成交金額1220.02億元，環比減少1.89%，同比減少4.65%。
從各能級的城市土地市場表現看，土拍溢價率在第三季度都出現環比回落。如一線城市溢價率逼近冰點，二線溢價率也不足10%，三四線城市溢價率僅為14%，市場熱度不高。不過城市間的表現也有差異，如一線城市溢價率下降的主要問題是供地結構 以保障性住宅為主 ，缺乏優質地塊。一旦有優質地塊入市，市場反響并不低。
同時克而瑞研究指出，二線城市溢價率大幅回落，則是受成交結構變動及調控政策等多方面因素的影響，這些外因持續作用之下，二線城市土地市場或難在短期復蘇。而對于三四線城市而言，未來銷售預期不佳的影響已經顯現。
土地市場轉涼的行情下，房企應該逆勢而上，還是持幣上觀？
張波告訴《767股票知識網》記者，今年上半年房企補貨的意愿是積極的，尤其是中大型品牌房企，在重點城市的拿地勢頭不弱，上半年在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市，均出現部分房企加大布局的情況。但在融資渠全面收緊及各地調控政策趨嚴等因素作用下，房企在下半年整體拿地熱情都明顯減弱。預計這一現象在下半年不會發生變化，土地降溫的態勢還將持續。
文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan
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