10月8日，十一黃金周后首日，各大城市房貸基于貸款市場報價利率 簡稱LPR 基準(zhǔn)的定價規(guī)則逐漸出爐。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨家獲悉，上海作為一直以來房貸利率全國最低的城市，在本次房貸利率換錨之后，并沒有在5年期LPR基礎(chǔ)上加點，而是首套房減20個點，在業(yè)界意料之外。
一線城市中，從首套房看，北京首套房最低利率水平高于其他城市，為相應(yīng)期限LPR加點55BP；廣州最低利率水平與全國保持一致，但四大行在廣州房貸的實際利率與北京基本一致，為首套房不低于相應(yīng)期限LPR加54個BP。上海是目前唯一首套房貸利率低于LPR基準(zhǔn)利率的城市。
此外，北京的二套房最低利率也高于其他一線城市，為相應(yīng)期限LPR加點105BP。
北京首套房不低于LPR加55BP
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，北京地區(qū)新的商業(yè)個人住房貸款利率定價基準(zhǔn)是：首套房不低于相應(yīng)期限LPR加點55個BP，二套不低于相應(yīng)期限LPR加105個BP。
根據(jù)9月20日央行公布，5年期以上LPR為4.85%。據(jù)此計算，10月8日北京執(zhí)行的個人住房貸款利率為：首套住房不低于5.40%；二套住房不低于5.90%。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)，北京和深圳地區(qū)調(diào)整后的水平都符合新規(guī)要求，北京地區(qū)絕大多數(shù)銀行加點后的房貸利率實際水平比較一致，首套為5.40%，比原來的主流水平高1BP；二套為5.90%，比之前增長2BP。
截至8月末，北京市中長期住戶貸款規(guī)模超過1.6萬億元，達(dá)16068.87億元，較年初增加481.89億元。
上海首套房為LPR減20BP
在一線城市中，上海是目前唯一的首套房貸利率低于LPR基準(zhǔn)利率的城市。多位上海銀行(601229)業(yè)人士表示，減點只是暫時的，未來會逐步調(diào)整到相應(yīng)期限LPR之上。據(jù)此測算，房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。
一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，上海首套房貸利率此前一般是9.5折，按照此前基準(zhǔn)利率測算為4.655%，此次LPR改革要求改革前后實際利率水平基本不變。
根據(jù)央行上?？偛堪l(fā)布數(shù)據(jù)，截至8月末，上海市中長期居民貸款超過2萬億元，達(dá)20998.93億元，比年初增加1129.79億元。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)，上海地區(qū)各家銀行房貸水平比較分散。個別銀行仍按照貸款基準(zhǔn)利率4.90%進(jìn)行報價；部分銀行在掛鉤LPR以后，首套房水平暫時仍低于新政要求的全國下限 4.85% 。
其中，上海地區(qū)的中行、農(nóng)行、交行、華夏等7家銀行首套房水平為4.65%，即LPR減20個基點，比原來基準(zhǔn)利率的9.5折還低0.005%；工行、郵儲、招行等11家銀行首套房貸報價為4.85%，但郵儲銀行表示對于優(yōu)質(zhì)客戶有折扣空間；其他銀行執(zhí)行的水平更“小眾”一些，比如建行為5.05%，相比之前的5.39%降低34BP，興業(yè)銀行(601166)為4.8%。
二套房方面，上海地區(qū)銀行的主流水平和新政下限持平，為5.45%，比之前提高6BP，目前17家銀行執(zhí)行該水平，其他銀行也大都按照加點數(shù)進(jìn)行報價，招行和光大則按照4.85%的水平上浮10%進(jìn)行報價，即二套房實際執(zhí)行水平為5.335%，也低于規(guī)定下限。
廣州首套房不低于LPR
廣州當(dāng)?shù)乩识▋r自律機(jī)制未對個人住房貸款利率“加碼”，而是與全國保持一致：首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR報價，二套房不得低于相應(yīng)期限LPR報價加60個BP。
目前，四大國有銀行在廣州的房貸利率，大致為首套房不低于相應(yīng)期限LPR加54個基點，二套房不低于相應(yīng)期限LPR加78.5個基點，即分別為5.39%、5.635%。
建設(shè)銀行(601939)廣東省分行對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，個人住房貸款的加點下限為首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。為確保定價基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，利率水平基本保持穩(wěn)定。
建設(shè)銀行(601939)廣東省分行還表示，LPR定價基準(zhǔn)加點形成根據(jù)各地市場和同業(yè)競爭狀況，按照地域、樓盤，借款申請人信用狀況、首付款比例、申請貸款額度、重定價周期、貸款期限、借款申請人綜合貢獻(xiàn)等制定差別化定價標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)業(yè)銀行(601288)廣東省分行對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者稱，對于已發(fā)放和已審批并簽訂合同但未發(fā)放的仍可按原合同約定執(zhí)行，其他新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率均以LPR定價。由分行按照風(fēng)險收益匹配原則，綜合考慮客戶、市場及其他因素確定加點數(shù)值。
不過，廣州地區(qū)目前只有10家銀行分 支 行執(zhí)行LPR新政，執(zhí)行水平也較為分散，基本是在原水平上略作調(diào)整，部分國有銀行及股份行仍維持以貸款基準(zhǔn)利率4.90%為基礎(chǔ)的報價方式。
根據(jù)融360統(tǒng)計，采用新報價方式的銀行中，建行、工行、農(nóng)行、招行等6家銀行的首套房貸款利率報價區(qū)間為5.39%-5.40%，二套房貸款利率報價為5.63%-5.64%。不過，采用了新報價方式的渣打銀行，報價水平比上述主流水平更低，首套房貸款利率水平為5.15%，二套房為5.45%?？梢?，當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)的利率定價水平應(yīng)該為首套房貸利率水平最低為LPR加30個BP；二套最低為LPR加60個BP。
深圳首套房不低于LPR加30BP
10月8日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，根據(jù)深圳市場利率定價自律機(jī)制決議，此次調(diào)整后，首套商業(yè)性個人住房貸款不低于相應(yīng)期限LPR加30個BP，二套商業(yè)性個人住房貸款不低于相應(yīng)期限LPR加60個BP。
按照最近一期公布的5年期以上LPR計算，深圳首套房貸款利率下限是5.15%，二套房是5.45%，與轉(zhuǎn)換前基本相當(dāng)。建設(shè)銀行(601939)深圳市分行介紹，此前深圳地區(qū)首套房貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮5%，即5.145%。
根據(jù)央行廣州分行的數(shù)據(jù)，截至8月末，廣東省中長期居民消費(fèi)貸款47453.56億元。
參考LPR定價后，全國范圍內(nèi)首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率 按9月20日5年期以上LPR計算為4.85% ，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點 按9月20日5年期以上LPR計算為5.45% 。
同時，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)?b>房地產(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套個人住房貸款利率加點下限。各商業(yè)銀行根據(jù)省級市場利率定價自律機(jī)制確定的加點下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況等因素，確定每筆貸款具體加點數(shù)值。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)，低于新規(guī)下限的硬性條件帶來廈門、上海等城市房貸利率的上漲。不過，另一方面，鄭州、寧波、烏魯木齊等城市執(zhí)行的房貸利率水平和新規(guī)并不沖突，但因當(dāng)?shù)胤抠J政策和供需問題，也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。
10月8日，深圳市場利率定價自律機(jī)制表示，為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，未來一段時間，個人住房貸款利率水平將保持基本穩(wěn)定。