決策主力記者：包晶晶 決策主力編輯：林菁晶
經(jīng)歷史上最嚴(yán)調(diào)控下的小陽春、境內(nèi)外融資渠道全面收緊之后，2019年“金九”成為考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售決心及營銷能力最重要的節(jié)點(diǎn)。
億翰智庫《2019年1-9月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單顯示，前九個(gè)月TOP10房企銷售額一舉超3.2萬億元，與此同時(shí)，銷售過千億的房企較8月份再增4家、TOP30房企門檻值繼續(xù)延續(xù)高增長態(tài)勢，行業(yè)集中度再次提升。

TOP30房企銷售端集中度達(dá)50%
前9個(gè)月，房企各陣營門檻值仍然保持穩(wěn)步增長，但TOP20房企增速呈現(xiàn)放緩明顯態(tài)勢，同比漲幅較2018年同期下降63%。對“千億目標(biāo)”的強(qiáng)烈追求之下，TOP30房企門檻值延續(xù)了高增長態(tài)勢，同比2018年1~9月上升18%，集中度達(dá)到50%。
頭部房企的優(yōu)勢則更為顯著，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，“碧萬恒”三強(qiáng)房企銷售額已突破1.5萬億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對決策主力記者表示，“行業(yè)集中度對提升比如會(huì)給中小房企帶來一定的競爭壓力，至少中小型房企在投資、拿地、房屋銷售方面都受到一些掣肘。當(dāng)下應(yīng)該適當(dāng)考慮，尋找一些新的機(jī)會(huì)，包括存量物業(yè)的經(jīng)營、農(nóng)村集體建設(shè)用地的開發(fā)等等，都值得中小型房地產(chǎn)企業(yè)積極嘗試。”
億翰智庫預(yù)測，由于行業(yè)融資環(huán)境的逐步緊縮，為提高行業(yè)話語權(quán)，并降低融資難度，“準(zhǔn)千億”房企規(guī)模訴求愈加強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)企業(yè)間兼并合作將更加頻繁，2019年千億房企陣營將再度擴(kuò)容。
恒大“金九”效應(yīng)顯著 世茂重回第一梯隊(duì)
1~9月，TOP10房企銷售額一舉超3.2萬億元，但表現(xiàn)最為亮眼的企業(yè)當(dāng)屬中國恒大與世茂房地產(chǎn)。
單月數(shù)據(jù)看，中國恒大9月全口徑銷售金額高達(dá)830億元，不僅位居全行業(yè)首位，更創(chuàng)下歷史新高。2019年9月，恒大全口徑銷售金額環(huán)比增長達(dá)74%，同比增長32%，“金九”效應(yīng)顯著。
世茂房地產(chǎn)則以累計(jì)全口徑合約銷售金額1740億元、同比增長44%重回TOP10，歷時(shí)五年再度回歸行業(yè)第一梯隊(duì)。世茂9月單月業(yè)績表現(xiàn)仍然不俗：銷售金額約320.9億元、居行業(yè)第六，環(huán)比增長49%、同比增長57%，9月單月全口徑合約銷售面積為180.6萬平方米，環(huán)比增長50%，同比增長41%。
“從銷售數(shù)據(jù)上看，由于以上企業(yè)自身較為穩(wěn)定，世茂這兩年進(jìn)行的一系列做大規(guī)模、收購項(xiàng)目的動(dòng)作，令公司在銷售層面能夠獲得較好的成績。這從一個(gè)側(cè)面也說明，大型房企現(xiàn)階段經(jīng)營比較穩(wěn)定的情況下，業(yè)績不會(huì)受到太大的影響，而部分缺乏穩(wěn)定性和規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)，則相對更容易受到市場壓力大影響，業(yè)績呈現(xiàn)一定的波動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
土地市場或進(jìn)一步降溫
在近期調(diào)控政策延續(xù)“維穩(wěn)”的大基調(diào)下，億翰智庫預(yù)計(jì)未來融資端政策收緊趨勢大概率將延續(xù)。
億翰智庫分析，資金端及全年目標(biāo)壓力的共同該作用下，企業(yè)加速推盤的搶收意愿明顯。由于融資政策短期內(nèi)暫無明顯放松的可能，加之臨近年末，工程款和農(nóng)民工工資等各項(xiàng)資金支出量較大，現(xiàn)金流對企業(yè)的重要程度可見一斑。
另一方面，金九銀十更是實(shí)現(xiàn)銷售增長的黃金時(shí)點(diǎn)，為完成全年銷售目標(biāo)，企業(yè)推盤搶收的意愿會(huì)更加強(qiáng)烈。進(jìn)入三季度以來，中小房企也追隨規(guī)模房企的腳步，大舉進(jìn)入營銷行列，并儲(chǔ)備了充裕的可售貨值。因此，總體來看，四季度行業(yè)的供應(yīng)量將有一定支撐，在剛需剛改的基礎(chǔ)下，成交端或?qū)⒀永m(xù)回暖趨勢，全年新房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正向增長。
基于房企對銷售回款的重視，無論是客觀政策層面還是房企的主觀意愿，在現(xiàn)金流緊張的情況下，房企有可能做出以價(jià)換量的選擇。
而土地成交溢價(jià)率下半年來明顯走低，顯示企業(yè)在投資端表現(xiàn)趨于謹(jǐn)慎，因此億翰智庫預(yù)計(jì)，未來在資金壓力限制下，企業(yè)在土地投資上仍將維持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地溢價(jià)率下行趨勢也將大概率維持。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，“后續(xù)宅地交易市場是否活躍，取決于房企的去庫存效果以及資金回籠狀況。從目前來看，庫存去化壓力依然較大、資金狀況也沒有得到實(shí)質(zhì)性的改變，據(jù)此判斷，至少今年10月份宅地交易市場會(huì)繼續(xù)降溫，購地增速曲線也將繼續(xù)下行。”
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