決策主力記者 陳夢(mèng)妤 決策主力編輯 魏文藝
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走過了起起伏伏的30余年。
1987年，一場(chǎng)土拍在南方一城市舉行，一宗8588平方米地塊的50年使用權(quán)被成功拍賣。這是我國(guó)土拍史上的“第一槌”，這個(gè)城市叫深圳。一年后這里建成了“東曉花園”，并在內(nèi)地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個(gè)小時(shí)便售罄。
多年來，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)一路狂奔。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)下近15萬億元新高。回望來路，房改、招拍掛、房企、調(diào)控等等，每一個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵詞，都是改變歷史的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
關(guān)鍵詞1：房改
“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”，延續(xù)近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度，終結(jié)于房改。
1988年，深圳頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，在全國(guó)率先發(fā)起住房制度改革，提出“補(bǔ)貼提租、鼓勵(lì)買房”，住房分配貨幣化進(jìn)程由此開啟，積極推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。
1998年7月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出的各項(xiàng)政策包括提薪降息鼓勵(lì)消費(fèi)、完善住房供應(yīng)體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級(jí)市場(chǎng)、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容，將我國(guó)住房建設(shè)與分配推向商品化與市場(chǎng)化。
至此，福利分房制度壽終正寢，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題詞。我國(guó)真正進(jìn)入商品房時(shí)代。接下來10年間，國(guó)人經(jīng)歷了歷最大規(guī)模的人居變遷，既有從擁擠不堪的弄堂胡同搬到現(xiàn)代化房屋的欣喜，也有房?jī)r(jià)飆升悔之不及的憂愁。
作為原房改課題組組長(zhǎng)，孟曉蘇曾透露過一組數(shù)據(jù)：中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的3580億元，一路增長(zhǎng)到2017年的14萬億元，20年間增幅達(dá)40倍；由此拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的7.8萬億元增長(zhǎng)到2017年的82.7萬億元，20年間增長(zhǎng)了10倍。
2018年6月5日，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見 征求意見稿 》，重塑整個(gè)住房供應(yīng)體系，確立租購(gòu)并舉下各類住產(chǎn)的硬性供應(yīng)指標(biāo)，深圳二次房改來臨。
從福利分房到住宅市場(chǎng)化，再到租售并舉，時(shí)至今日，不僅新地塊配建 或自持 租賃住房常態(tài)化，且存量用地盤活建設(shè)租賃住房也已常態(tài)化。以租為主、租售并舉、先租后買的住房供應(yīng)新體系也正在形成，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了更清晰的突破框架。
關(guān)鍵詞2：招拍掛
以協(xié)議方式拿地，動(dòng)輒100%、300%乃至更高利潤(rùn)的土地暴利時(shí)代，終結(jié)于招拍掛。
2002年，北京市發(fā)布《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》，簡(jiǎn)稱“33號(hào)文”。
2003年12月8日，北京國(guó)際飯店舉行了北京市土地整理儲(chǔ)備中心成立以來的第一次土地拍賣會(huì)。來自全國(guó)各地的10家開發(fā)商參與了大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)一號(hào)地的角逐，最終，當(dāng)時(shí)的北京順馳以9.05億元天價(jià)拿下了該地塊，高出起拍價(jià)1倍多，改寫了北京市場(chǎng)的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
8個(gè)月后，2004年8月31日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 “71號(hào)令” ，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。
全國(guó)土地政策正式實(shí)施的2004年8月31日，即業(yè)界俗稱的“8·31大限”。
至此，資金實(shí)力成為開發(fā)商獲取土地的最大決定因素。部分資金實(shí)力偏弱的開發(fā)商因無力拿地而退出江湖，留下的強(qiáng)者開始搶奪優(yōu)質(zhì)地塊，并不斷創(chuàng)造“地王”。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這一被給予厚望“從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱”的殺手锏，被詬病為推高地價(jià)進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的元兇。
當(dāng)年的數(shù)據(jù)很快就有了反映——2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格雙雙走高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1%；商品房銷售額10376億元，增長(zhǎng)30.0%；土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)19.9%，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)15.2%。
關(guān)鍵詞3：房企
1992年，是中國(guó)歷史進(jìn)程中極具里程碑符號(hào)的年份，第一個(gè)房企誕生潮來臨。
碧桂園、雅居樂、保利地產(chǎn)(600048)、合生創(chuàng)展、綠地集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)實(shí)業(yè)、寶能集團(tuán)、金融街(000402)、北大資源、泰達(dá)股份(000652)等，都在這一年登上歷史舞臺(tái)。
如今活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵人物，多與這一年休戚相關(guān)——楊國(guó)強(qiáng)、許家印、馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森等企業(yè)家逐漸闖出中國(guó)房地產(chǎn)獨(dú)特發(fā)展之路。
次年，龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利置業(yè)、五礦地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、珠江投資、新城控股(601155)等房企相繼成立，并逐漸成長(zhǎng)為如今的行業(yè)弄潮兒。
與此同時(shí)，房企上市潮也接連誕生。
自萬科1991年掛牌上市之后，公開資料顯示，1993年~1998年6年間，23家房企在a股或港股上市，比如大悅城、華潤(rùn)置地、路勁集團(tuán)等；2006年~2009年間，35家房企成功上市，其中在港交所上市的房企數(shù)量達(dá)到了22家，包括碧桂園、中國(guó)恒大、龍湖集團(tuán)等；2013年~2015年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控開始有所放松，這段時(shí)期也成了房企高速發(fā)展重大機(jī)遇，不少房企因此開始將上市提上日程，但多為借殼上市方式，包括綠地控股(600606)、招商蛇口(001979)等都是如此。
發(fā)展至今，據(jù)克而瑞研究報(bào)告，有不少房企已實(shí)現(xiàn)了雙平臺(tái)上市，如萬科、世茂、大悅城等。截至2019年7月，TOP200房企上市數(shù)量已有118家，若再包括正在申請(qǐng)中的5家，這一比例將超6成。
由此可見，在TOP200強(qiáng)中房企上市已成常態(tài)，借力資本市場(chǎng)支持以謀求更好發(fā)展，成為大多數(shù)房企的共識(shí)。可供佐證的數(shù)據(jù)是，TOP100以內(nèi)的房企上市率達(dá)74%，而TOP101~200上市房企的比例則僅44%。
截至2018年12月31日，中國(guó)內(nèi)地共有203家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司。767股票知識(shí)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)上市公司年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，這些房地產(chǎn)上市公司2018年總營(yíng)業(yè)收入為44256.49億元，總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為9340.13億元。
在宏大的時(shí)代背景下，有人春風(fēng)得意，也有人黯然出局，但不管怎么說，中國(guó)房地產(chǎn)加速向前發(fā)展的動(dòng)能已然形成，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
關(guān)鍵詞4：調(diào)控
宏觀調(diào)控，則是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)發(fā)展周期的關(guān)鍵詞。
1993年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施 即“國(guó)16條” ，開啟我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控先河。
2003年6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 俗稱121號(hào)文件 ，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上 含二套 商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。這是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，官方第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱措施。
同年8月，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 俗稱18號(hào)文 ，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。
2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的8項(xiàng)措施 即“國(guó)八條” ，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。
2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的6項(xiàng)措施 即“國(guó)六條” ，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。
2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。
從2010年開始，宏觀調(diào)控成為常態(tài)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。
2010年4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 即“國(guó)十條” ，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時(shí)被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。2011年1月26日，以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”全面跟進(jìn)，全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍，此后限購(gòu)范圍越來越大，達(dá)到46個(gè)。
2018年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確定調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
今年以來，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，繼7月的56次調(diào)控之后，8月全國(guó)共出臺(tái)60次房地產(chǎn)調(diào)控政策，單月數(shù)量已接近今年1月份68次的最高峰值。
與此同時(shí)，今年前8個(gè)月，全國(guó)累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已達(dá)到367次，相較去年同期的315次增長(zhǎng)17%，累計(jì)次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。
結(jié)尾：
這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步、成長(zhǎng)、騰飛的30余年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)以其廣泛的關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)了建材等多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)作出了巨大貢獻(xiàn)。