決策主力記者：吳若凡 決策主力編輯：陳夢(mèng)妤
對(duì)“活下去”的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，盈利依然是頭等難題。
“今年還不盈利，明年應(yīng)該能實(shí)現(xiàn)微利。”對(duì)于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利周期，龍湖冠寓CEO張智聰如此表示。
作為唯一一家把長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)納入財(cái)報(bào)并表計(jì)算的房企，龍湖對(duì)旗下這部分業(yè)務(wù)充滿信心。2018年以來(lái)，這個(gè)難以看清盈利周期的行業(yè)經(jīng)歷了“大風(fēng)大浪”，或暴雷或停業(yè)，或被曝“甲醛房”，或被房企剝離。長(zhǎng)租公寓到底什么時(shí)候能盈利？市場(chǎng)洗牌的終極格局到底是怎樣？
嚴(yán)控資金成本
在收益之前，成本或許是更應(yīng)討論的話題。
在58安居客首席分析師張波看來(lái)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，收房成本高是普遍現(xiàn)象，無(wú)論是分散式長(zhǎng)租公寓，還是集中式公寓，前期獲取資產(chǎn)的成本都很高，這是任何單一的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方都不能改變的現(xiàn)狀。
“中長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方依賴租金剪刀差來(lái)獲利的方式并不會(huì)有改變，換言之目前一二線重點(diǎn)城市租金上漲幅度受管控的背景下，收房成本高企的問(wèn)題就顯得尤為突出。”張波表示。
但對(duì)于每一個(gè)長(zhǎng)租公寓參與者而言，努力嘗試都是應(yīng)存之義。
張智聰告訴《767股票知識(shí)網(wǎng)》記者，冠寓目前的融資成本不到5個(gè)點(diǎn)，在行業(yè)中相對(duì)較低。低融資成本是減少資金壓力的前提，隨之能解決一部分收益率問(wèn)題。
此前，龍湖CEO邵明曉曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上指出，冠寓的重資產(chǎn)模式毛利率在65%～70%，輕資產(chǎn)也就是二房東模式，單店毛利率最高能到35%左右，凈利在12%～15%。
另外，據(jù)介紹，目前冠寓輕資產(chǎn)模式毛利率在35%以上，動(dòng)態(tài)投資回收期是5～6年。不過(guò)，張智聰坦言，今年還不盈利，明年應(yīng)該能實(shí)現(xiàn)微利。
其表示，從項(xiàng)目層面看，規(guī)模很小的時(shí)候幾乎不盈利，公寓數(shù)達(dá)到10萬(wàn)間是盈利拐點(diǎn)，從公司層面看，20萬(wàn)間以上會(huì)達(dá)到比較好的盈利水平點(diǎn)。
規(guī)模依然是王道
2016年8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍表示龍湖已正式涉足長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公兩個(gè)新業(yè)態(tài)，其中長(zhǎng)租公寓計(jì)劃三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)300處，這是龍湖首次正式提出冠寓品牌。
截至2019年上半年，冠寓累計(jì)營(yíng)收4.3億元，同比增幅207%。今年目標(biāo)開(kāi)業(yè)超8萬(wàn)間房量，營(yíng)收10億元，至2020年目標(biāo)營(yíng)收20億元以上。
邵明曉曾對(duì)冠寓提出要求，計(jì)劃每年開(kāi)業(yè)1萬(wàn)到1.5萬(wàn)間，三年后爭(zhēng)取達(dá)到10億以上租金收入 2017年為第1年 。
“這是市場(chǎng)行情決定的，在度過(guò)洗牌期之前，長(zhǎng)租公寓依然是規(guī)模取勝，地位決定話語(yǔ)權(quán)。”有業(yè)內(nèi)人士就直言。
記者留意到，相較于2017、2018年，冠寓的規(guī)模發(fā)展增速還是有些許放緩。不過(guò)，張智聰表示，冠寓在長(zhǎng)租公寓企業(yè)里的整體發(fā)展、增長(zhǎng)速度、開(kāi)業(yè)數(shù)量等依然處于理想水平。今年，冠寓的租金收入將超過(guò)10億元。
在張智聰看來(lái)，一直以來(lái)，規(guī)模和利潤(rùn)就好比魚(yú)和熊掌，兩者不可兼得，未來(lái)做大規(guī)模還是更關(guān)注整體收益水平。不過(guò)兩者有一定關(guān)聯(lián)，沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有利潤(rùn)，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)相對(duì)高頻但低價(jià)值的服務(wù)消費(fèi)品，這個(gè)行業(yè)未來(lái)能夠走到最后的只會(huì)有幾家。
洗牌剛剛開(kāi)始
長(zhǎng)租公寓作為都市年輕人青睞的居住方式之一，近年來(lái)備受市場(chǎng)歡迎，各種社會(huì)投資甚至國(guó)家投資不斷涌入。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓也通過(guò)資產(chǎn)證券化，盤活市場(chǎng)存量，進(jìn)一步打開(kāi)住宅租賃市場(chǎng)。
不夠，在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，一系列市場(chǎng)亂象也逐漸顯現(xiàn)。此前，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)巴樂(lè)兔發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年眾多投訴問(wèn)題中，消費(fèi)者投訴最多的是退租、房屋設(shè)施和租約三大問(wèn)題，2019年第一季度，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)被消費(fèi)者質(zhì)疑在出租過(guò)程中出現(xiàn)甲醛超標(biāo)。
與此同時(shí)，2018年起，十幾家品牌長(zhǎng)租公寓因?yàn)橘Y金鏈斷裂而停止運(yùn)營(yíng)。
在張智聰看來(lái)，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)對(duì)資本需求極高的行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的核心是足夠低資金成本，而行業(yè)深度洗牌其實(shí)才剛開(kāi)始。
“接下來(lái)還會(huì)有些公司撐不住，如果達(dá)不到逃逸速度，結(jié)果一種是快死——現(xiàn)金流支撐不了，還有一種是慢死——前期投入已經(jīng)進(jìn)去了，單項(xiàng)目能夠維持但公司是虧損的，長(zhǎng)遠(yuǎn)無(wú)法看到成長(zhǎng)。”
而即使是冠寓這類有龍湖大背景支撐的長(zhǎng)租公寓品牌，也會(huì)面臨自己的資金、規(guī)模、收益難題。
光環(huán)褪去之后，成本壓力、收益率壓力、運(yùn)營(yíng)缺口等等都是擺在長(zhǎng)租公寓參與者面前的難題。
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