2019年，房地產市場預期逐步回歸理性，城市投資也將回歸基本面的價值判斷。
“新擴張與再平衡”之下，城市間競爭格局將發生何種變化？哪些城市繼續領跑？又有哪些城市成為投資潛力黑馬？
9月5日的第九屆中國價值地產年會上，767股票知識網聯手中國指數研究院將重磅發布《2019年中國城市價值白皮書》 下稱《白皮書》 ，解密中國城市投資價值與房企行業格局、發展路徑及布局趨勢。
中指控股CEO、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士表示：“此次《白皮書》最大的亮點在于指標體系的優化迭代，并強化了產業研究；和2018年報告相比，在保持評價模型和整體分析框架的基礎上，根據城市發展情況和市場變化增減部分指標、同時挖掘部分城市發展中的新亮點。”
三大城市群投資吸引力領先
在國家戰略的疊加之下，未來中國城市群的發展格局愈發清晰：長三角、粵港澳、京津冀、長江中游以及成渝五大城市群以11%的國土面積創造了54%的經濟規模，成為我國經濟增長的重要引擎和新房開發的核心區域。
而隨著粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀協同發展等重大戰略規劃帶動紅利釋放，三大城市群的主要城市的投資吸引力則更顯領先優勢。

2019年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力百強 數據來源：中國指數研究院
《白皮書》從“人口+產業+交通”三大維度研判城市發展趨勢，在不確定中尋找確定。
人口要素是判斷城市價值的基點，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失；而產業是城市發展的底層動力，能夠帶來經濟的增長、收入的提高以及生活質量的提升，是決定人口遷移方向的核心因素；交通網絡則重塑了城市空間格局，使生產要素可以更自由、更高效的在區域間交互與流動，通過交通規劃，基本可以預判哪些城市更具發展前景。
“我們認為，未來東部發達城市群以及中西部核心城市仍是全國最具發展潛力的區域。這些城市政策紅利不斷釋放，房地產市場空間較大。同時，良好的產業與人口基礎使其抗風險能力較強，并且能夠使企業更快的穿越周期。”黃瑜表示。
房企應聚焦核心城市群
城市價值是房地產價值的外生影響因素，聚焦核心城市群，能夠最大程度分享城市發展來的紅利。《白皮書》將19個城市群的規劃定位及發展階段劃分為五大層級，并對主要城市群經濟、人口及房地產市場規模進行分析，完整呈現了城市群之間、城市群內不同城市間的產業與人口優勢，以及房地產市場的發展階段和投資潛力。
從2018年數據來看，粵港澳大灣區、長三角人均效益最高，人均GDP超11萬元；長三角GDP規模總量達17.9萬億元，顯著高于其他城市群；長江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%。
同時，長三角、京津冀、長江中游、成渝城市群人口眾多，常住人口規模超1億人，其中成渝城市群在重慶、成都人口聚集效應帶動下，人口規模首次超1億。

2018年代表城市常住人口增量 萬人 數據來源：CREIS中指數據
《白皮書》指出，從2010年以后全國人口流動趨勢來看，東部三大區域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，中西部重點二線城市經濟、產業崛起帶動人口吸引力增強，全國整體形成“3+6”的人口增長格局。
在上述因素的直接影響下，從房地產市場規模來看，長三角城市群規模最大，房地產開發投資額超過2.5萬億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區投資熱度持續高漲，2018年房地產開發投資額同比增長17%至1.1萬億元；長江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達到1.9億和1.8億平方米，市場容量突出。
此外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發展基礎好，或規劃定位高，也是未來發展的重點區域。中原城市群地處沿海開放地區和中西部地區的結合處，是我國經濟由東向西梯次推進的中間地帶，極具發展潛力，常住人口1.3億，房地產市場容量大，增長快。
黃瑜認為：“對于企業而言，一方面要聚焦核心城市群，最大程度依靠城市發展紅利取得快速、可持續發展；另一方面，企業需把握好城市發展階段和城市輪動的差異特征，依靠精準布局，更好地抓住投資、營銷窗口期，獲得成長。”
解密“千億”房企布局趨勢
2019年上半年，1000億元以上房企“超級陣營”達到12家，500億~1000億元的一級陣營有21家、200億~500億元陣營為37家，強者恒強的行業格局繼續延續。“千億”房企遵循著怎樣的發展路徑？他們的業績貢獻來源如何構成？
《白皮書》給出了答案：廣布局、拓資源、重運營，聚焦一二線、城市群與都市圈戰略。
數據顯示，12家“千億”房企平均進駐112個城市，是500億~1000億元房企的2倍，項目數量更是其4.8倍，為規模化、全國化發展奠定業績基石；此外，“千億”房企注重產品品質打造，并通過結構調整以及制度優化加快降本增效力度，盈利能力持續領先。

2019上半年銷售千億元以上與500億~1000億元房企情況 數據來源：CREIS中指數據
業績貢獻來源方面，一二線城市仍是房企的主戰場。
黃瑜向《767股票知識網》記者表示，“房企的投資策略總體變化不大，以一二線為重點，三四線機遇性布局，但存在結構性和階段性調整。”
從城市結構看，進入2019年，隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整，重點二線城市的區域潛力繼續釋放，20家代表房企二線城市的銷售業績貢獻率為57.6%；一線城市貢獻率為21.1%，一二線城市合計占比78.7%，仍是房企主要布局區域。
而作為投資晴雨表的土地市場，呈現“量減價升”局面，房企則結合市場變化靈活調整拿地策略。
以6家領導品牌房企為例，在市場繁榮期，企業的資金較為充裕，房企精準把握城市輪動周期，審慎吸納優質土地儲備，表現較為積極；在調控影響下的衰退期,房企拿地更為審慎。

2019年上半年代表房企各等級城市銷售占比情況 數據來源：CREIS中指數據
在因城施策背景下，政策改善預期增強，2019年以來企業拿地積極性有所提高，熱點一二線城市土地競拍熱度回升。具體到區域布局看，20家代表房企在一線城市拿地樓面價同比上升98.0%；在二線城市同比上升33.2%；三四線城市則同比微降1.2%。一二線城市土地成交市場回溫，三四線布局力度下調。
“房企投資策略的結構性與階段性調整主要表現在兩個方面。”黃瑜表示，“一二線城市更加注重都市圈和城市群，對人口流入以及產業支撐強的二線布局力度加大；另一方面，前兩年三四線存在政策支持和短期需求釋放機遇，房企布局有所側重，但2019年以來隨著政策的調整以及市場需求的消化，房企三四線的投資規模比例總體收縮，加大了經濟發展較好的強三四線城市投資。”

第九屆中國價值地產年會 2019.09.05·深圳
文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan
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