決策主力記者：張蕊 決策主力編輯：陳旭
租期“20+20年”、一次性收費32.8萬元——盡管“天價車位”的新聞屢見報端，不過北京市西城區信和嘉園小區因停車位而起的這場糾紛依然走入大眾視野，并引發公眾關注。
近日，767股票知識網記者來到涉事小區，業主閆女士告訴記者，自4月下旬以來，轄區民警已數十次到該小區調解糾紛。
此外，針對該小區提出的車位“租20年贈20年”，北京冠領律師事務所主任律師周旭亮認為，根據《合同法》相關規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。這意味著，租賃車位20年后，業主的權益恐怕不能得到法律保護。
車庫管理方易主后車位租金大漲
從西門進入小區后，一條白底黑字的標語——“宣和小航 無恥無信 無法無天 狼狽為奸”映入眼簾。這似乎也從側面印證了閆女士所言不虛。

小區里張貼的標語 決策主力記者 張蕊 攝
標語中的“宣和”指的是該小區此前的車庫管理方——北京宣和嘉美物業管理公司 以下簡稱“宣和嘉美” 。啟信寶信息顯示，該公司成立于2008年，注冊資本100萬元，經營范圍包括物業管理、公共機動車停車場服務兩項。去年3月15日，該公司的法定代表人、投資人、董事等事項出現多項變更。
“小航”即小航 北京 科技有限公司 以下簡稱“小航科技” ，是小區目前的車庫經營方，也是此次糾紛的主要當事方。啟信寶信息顯示，公司成立于去年4月12日，距今不到一年半的時間，注冊資本1000萬元。今年4月4日，該公司有兩條工商變更，除地址由大興區宏業路變更為西城區馬連道南街外，經營范圍去掉了“專業承包；施工總承包”兩項。

建成于2006年的信和嘉園小區最初規劃了兩層地下車庫，均為多層機械停車設備，共計400余個停車位。業主馬先生向記者介紹，今年3月5日，宣和嘉美貼出通知告知業主：車庫需要重新整修，要求小區地下二層業主挪車到旁邊新年華購物中心停車，兩個月后待整修結束可再將車開回停放。該層車主也根據通知要求，于3月12日前將車輛全部挪走。
4月25日，宣和嘉美稱車庫即將維修完畢，并將車庫轉手給小航科技管理。隨后，小航科技貼出告示，聲稱B2層車庫車位將以32.8萬元的價格，對外預售無法取得產權的“40年車位使用權”，錢款需一次性付清，剩余車位再以每月1000元的價格對外出租。
“之前租金是每月450元，價格翻了一番還多，我們當然沒辦法接受。”閆女士說，而且改造后的B2層車庫裝修非常豪華，“我們只是想停個車，完全不需要裝修得那么好。”

小區B2層車庫 決策主力記者 張蕊 攝
767股票知識網記者隨后跟隨幾名業主來到地下停車場發現，B2層寬敞明亮、裝修一新的平層停車位，與B1層設施老久的機械停車位形成鮮明對比，精致的吊燈、壁燈等各種燈飾，配備了卷簾門的封閉式車位也讓隨行的業主連連感嘆，“這停車場儼然五星級酒店的配置。”

小區B1層車庫 決策主力記者 張蕊 攝
記者看到B2層有不少停車位是空置的，對此業主張先生表示，由于不少車輛沒有按規定交納長期停車費，所以開不進來。目前停在B2的多是合同還沒到期的，一些車主因為擔心車開出地庫后再也進不來了，所以只好不動車。
“現在這里的租金還是長租40年一次性付款32.8萬元嗎？”對記者的問詢，業主紛紛給出肯定的答復。
記者隨即來到小航科技辦公區咨詢租車位事宜。一名工作人員告訴記者，若汽車高度在1.5米以下可以租B1層，在12月31日之前租價都是450元/月，之后價格會上漲。他解釋稱，由于機械車位有使用期限，現在已經超期不安全了，本來B1也要改造，但業主不讓拆，所以只能加強維修，“200多個車位每月450元的租金還不夠維修費。”
“如果車高1.5米以上，想要大一點的車位，只能租小區一層底商外圍的停車位，在宣和嘉美交費，每月600元或650元。”該工作人員說，B2層目前只有中租 租期20年 和長租 租20年送20年 兩種，費用分別為19萬和32.8萬。
不過對于長租“一次性結清”的規定，該工作人員表示，雖然公司規定是這樣，但其實“任何問題都能談”，可以先交10萬元定金先用著，過完年再交剩余的錢。
車庫改建行為涉嫌違建
除了收費問題，業主馬先生告訴記者，小航科技對車庫的改造涉嫌屬于違建。“原本B2層也是機械停車位，能停三層車，但經過裝修改造，現在只剩一層，減少了100多個車位。”在這樣的情況下，除了現有停放車輛以外，其余業主的車輛只好停到小區周邊的停車場，然后再步行回到小區，十分不便。
不過在交談中，小航科技的工作人員則對767股票知識網記者表示，B2目前有101個車位，以前雖然是三層機械停車位，但由于“沒有電機，高度不夠，最小的小轎車都上不去”，所以三層實際上只能用一層，只有86個車位能停，這是開發商建設時候的遺留問題。
當記者問及為何不在三層的基礎上進行改造時，該工作人員表示，因為“動不了土建，必須往下挖，機械車位高度才夠，但是這樣會危及建筑物本體。”此外，機械車位的改造比裝修要貴，裝修改造花費差不多150萬元。

相關職能部門的通知或作出的答復 決策主力記者 張蕊 攝
在小區外的社區居委會門前宣傳欄內，記者看到相關職能部門對小區停車位糾紛給出的通知和答復，落款分別有廣外街道辦事處、北京市規劃和自然資源委員會西城分局、西城區城市管理綜合行政執法監察局等。
其中，北京市規劃和自然資源委員會西城分局的答復稱，“經查，地下二層原機械車位已拆除，原預留坑已加橫向隔板及步入式樓梯，造成車位減少。改建行為違反了相關規定，建議城管部門進行處理”。
西城區城市管理綜合行政執法監察局的答復稱，信和嘉園地下二層車庫加建橫向地板的改建行為涉嫌違法建設。經西城區規自委協查認定，信和嘉園地下二層停車位因改建造成機械車位設備拆除，減少停車泊位150個。依據《北京市機動車停車條例》第三十三條第一款“任何單位和個人不得違反規劃將停車設施改作他用”，已對小航科技 北京 有限公司在信和嘉園地下二層車庫改造期間，涉嫌違反規劃將停車設施改作他用一事立案調查。
馬先生告訴記者，有關部門答復業主說，拆除地下車庫涉嫌違建，還在走程序。但公告欄內的通知張貼近一個月了，目前B2層的車位依然不能用。
事實上，為了合理利用道路停車資源，緩解居住停車矛盾，北京市采取了不少舉措。記者注意到，就在7月14日，北京市交通委員會發布了《關于道路居住停車管理工作的意見 試行 》，要求各區政府負責指導街道辦事處 鄉鎮政府 建立居住停車機制。
其中，街道辦事處 鄉鎮政府 要組織開展好停車資源調查，指導、支持、協調開展停車自治管理和停車設施共享、挖潛、新增等工作；發揮專業規劃設計單位、責任規劃師的作用，通過規劃解決好居住停車怎么停、怎么管的問題；組織居民參與道路居住停車認證條件等自治管理工作。
合同超過20年期限部分存在法律風險
在問及車位的產權歸屬時，北京冠領律師事務所主任律師周旭亮告訴767股票知識網記者，從法律上來看，車位分為三種性質：專有車位、共有車位、人防工程改造車位。
我國物權法第七十四條中規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
根據該條法律規定可以看出，該規定第二款體現的是專有車位，即所有權歸開發商所有的專有車位，第三款體現的是共有車位，即所有權歸全體業主所有的共有車位。
《中華人民共和國人民防空法》第五條中規定：國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
該條法律規定體現的是人防工程改造車位，人防工程改造車位比較特殊，其所有權和使用權分離，人防工程改造車位的使用權屬于投資者，一般情況下為開發商。
記者從廣安門外街道辦事處了解到，該小區的地下車庫并非人防車位，其產權歸屬開發商所有。那么在此前提下，小航科技只能經營地下車庫的使用權，而非產權。
業主石先生告訴記者，開發商在一開始只出售了極少的產權車位，目前大部分業主都是租用非產權車位。
然而，當被問及租車位的產權問題時，小航科技工作人員前后給出了不同的解釋。
最初，工作人員明確對記者表示，產權在開發商手里。由于車庫下面還有倉庫，倉庫跟車位是一個產權證，不能分割，倉庫包含在地下停車庫的面積里。“如果必須把產權轉移到我們公司名下的話，公司就要多掏出幾千萬，把倉庫買過來，但是倉庫對我們來說沒用，我們只經營車位。”
工作人員補充說，此外倉庫也不能改造成車位。開發商當初建設時，規劃是啥就是啥，不能隨便改，除非所有利益相關方全部同意了才能改。
當記者再次咨詢時，該工作人員卻表示，由于是機械停車場，只有大的產權證，無法分割為單個的產權車位，所以車位只能租而不能賣。他向記者透露，目前該地下車庫只有9個是開發商出售的產權車位，另外有很少一部分以“租20年贈20年”方式出租的車位，剩下絕大部分都是非產權車位。
不管是哪一種解釋，對于業主來說，結果基本都是只能租而不能購買。至于改造之后的B2層車庫，目前只能長租。
前述工作人員坦言，公司投入資金也需要回本，“不能說公司幾千萬元資金砸在這兒，我們就450元租給業主，說白了我們連自己 投入的 錢都不夠。”
周旭亮告訴記者，合同法第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不過在合同到期后，雙方是可以續約的。
針對該小區提出的“租20年贈20年”，周旭亮認為，這有變相規避合同法第二百一十四條規定的嫌疑，對于業主來說，存在相關的法律風險。
該工作人員對記者表示，公司獲得了40年的經營權，是開發商認可的。但此前北京衛視的報道中提到，開發商授權小航科技的權限僅為6年。
對此周旭亮表示，如果開發商授權小航科技的權限僅為6年，那么小航科技與業主的服務期限必然超過小航科技合法有權處理的期限，超過的期限屬于無權處分，要等待開發商的追認，若開發商不予以追認，則超過的部分屬于無效。建議業主承租車位時，可以要求小航科技出示其與開發商之間的授權合同，明確小航科技的權利期限。
如果小航科技擁有合法使用期限，在使用期限的期間，小航科技發生轉讓，按照法律規定，由接受轉讓的公司承受其權利義務，合同依然有效；如果小航科技在此期間，停止經營同時也無其他公司接受轉讓，業主只能通過起訴要求維護自己的合法權益。
長租價格顯著高于當前月租價格

在767股票知識網記者采訪的過程中，多名業主表示，租金漲得太多，令人難以接受。
記者算了一筆賬，若支付19萬元長租20年，算下來每月相當于花費792元；若支付32.8萬元長租40年，則相當于每月683元租金。與B1層當前450元/月的租金相比，未來長租的價格明顯是更貴的。
“難道長租不應該比短租的更便宜嗎？”對于記者的疑問，前述工作人員表示，按照投資理念來說，如果長租20年或40年，不用擔心價格浮動，即便20年、40年之后每月租金漲到1000多元，合同期內永遠都是簽合同時候的那個價格。
該工作人員透露，開發商最初也有很少一部分車位是以“租20年贈20年”的方式租給業主的。“現在我們接手過來，這些業主之前租金是多少，現在還是一樣，我們沒有權利變。”
對于為何如此定價，該工作人員表示，這是參考了市場平均價，比如長租40年核算到每月是683元，這個價格就是參考小區周邊5公里范圍內的車位價格，目前這個價格是600~1000元，公司方面就取一個中間值，加上長期租賃的優惠，這樣算下來就是這個價。
那么主管部門對于車位定價有無相關規定呢？
2014年12月發改委《關于放開部分服務價格意見的通知》 下稱《通知》 中明確，放開住宅小區停車服務價格。
而自2018年5月1日起施行的《北京市機動車停車條例》 下稱《條例》 第二十八條也規定，本市對駐車換乘停車設施和道路停車實行政府定價，對其他停車設施實行市場調節價，可以根據地理位置、服務條件、供求關系等因素自主定價。
那么“自主定價”是否有可供參考的標準？是否意味著車庫經營方可以隨意定價？
對此周旭亮表示，發改委的《通知》就是為了不再控制部分服務價格，由合同雙方主體自主協商選擇，目前并無相關參考標準。不過，《北京市物業管理辦法》第三十二條中規定，建設單位調整租金時應當與全體業主協商。
《條例》第二十九條也明確：調整居住小區內業主共有的停車泊位收費價格時，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。違反規定，未按照規定程序調整居住小區停車收費價格的，由住房城鄉建設部門責令限期改正，并處10萬元罰款。
記者也注意到，《通知》同時指出，在放開價格時應要求各經營者嚴格遵守價格法等法律法規，合法經營，為消費者提供質量合格、價格合理的服務；嚴格落實明碼標價制度，在經營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息；不得利用優勢地位，強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費；不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
無獨有偶，近日，北京市朝陽區十里河附近的山水文園中園小區一名業主也對767股票知識網記者反映，該小區山水文園物業管理公司目前正在進行同樣的操作——以一次性35萬元的價格買斷一個車位50年的使用權。小航科技的工作人員也在與記者的交談中透露，北京停車位緊張，這種 車庫經營 企業發展比較快，“我們公司在北京有好幾個項目，其中之一就在山水文園小區。”
8月26日，記者致電廣外街道辦，該街道辦宣傳部一名工作人員表示，目前街道辦的職責是配合區房管局做好居民工作，具體進展需要和區房管局溝通。
記者隨后以小區業主身份致電房管局，房管局物業科工作人員回復表示，街道辦已經組織多次協調會，各個部門都參加了，目前規劃和城管已經立案，現在正等最終的調查結果，具體時間還不掌握。
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