“目前樂伽違約已成事實，租客與房東都急切地想要止損，矛盾難以調(diào)和，仍在僵持中。”樂伽公寓一紙宣告倒閉，留下焦灼調(diào)解的房東與租客。8月11日，樂伽公寓南京租客王先生向南都記者表示，自己與房東正在協(xié)商續(xù)住，但由于樂伽此前向房東支付的租金遠高于自己向樂伽支付的租金，雙方在續(xù)租價格上未達成一致，正面臨被房東驅(qū)逐的壓力。多地樂伽租客與王先生面臨著同樣的困境。
8月7日晚，樂伽公寓發(fā)布公告稱，公司已停止運營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。自2016年成立以來，樂伽公寓憑借 “高收低租”的經(jīng)營模式快速擴張，然而這一模式不被業(yè)內(nèi)人士所看好。8月11日，一位不愿具名的長租公寓董事長告訴南都記者，這種模式利用資金時間差去投資，沒有遵循行業(yè)發(fā)展本質(zhì)，也嚴重破壞了市場對長租公寓市場的信任。

兩度辟謠后倒閉，留下一地雞毛
事實上，樂伽公寓停擺有跡可循。今年7月以來，“樂伽公寓拖欠租金”、“分公司人去樓空”“疑似爆倉”等消息一度在網(wǎng)流傳。對此，7月14日，樂伽公寓官方微博發(fā)表說明，表示公司處于正常運營狀態(tài)，“樂伽公寓跑路”是公司在解除少數(shù)不符合市場需求房屋的合同中時，個別造謠者利用而加以誹謗的消息。
此次說明發(fā)布后不久，樂伽公寓西安、杭州等地便被曝出大量租客維權(quán)現(xiàn)象。7月15日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)公布《關(guān)于南京樂伽商業(yè)管理有限公司西安分公司的風(fēng)險提示》；7月21日，南京建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通告，表示對樂伽租房違約現(xiàn)象正在調(diào)查中。
對此，樂伽公寓7月21日再次發(fā)布公告，回應(yīng)表示各分公司依舊正常開展業(yè)務(wù),實際控制人姜千及所有高管均在崗在位。并稱,公司已積極對接投資方,盡快解決當下遇到的難題。
然而半個月后，房東和租客們等來的是樂伽公寓的破產(chǎn)消息。“今年5月10日與樂伽簽訂合同并繳付了一年租金，目前剛住了三個月就收到樂伽破產(chǎn)消息，剩下八個多月的房租無法收回。” 樂伽公寓合肥租客周女士告訴南都記者，她曾在7月份聽到相關(guān)消息后打電話給樂伽，對方回應(yīng)稱只是退出部分有問題的房源。不到半個月，她便收到房東消息說樂伽要跑路，讓周女士自行去聯(lián)系樂伽，且向周女士表示其在7月收到樂伽的季付租金，若9月沒有收到后續(xù)租金則會讓周女士搬離。
在南京的樂伽租客王先生也面臨著被驅(qū)趕的壓力：“目前我們想要繼續(xù)租住，但房東給出的價格遠高于租住時簽約的價格，房東認為目前樂伽爆雷很多租客急著租房，他的價格很好租出去，就想讓我盡快搬離。”
被樂伽公寓“坑”了的消費者不是個例，有媒體統(tǒng)計，此次爆雷涉及的房東、租客在萬人以上，涵蓋西安、合肥、南京、蘇州、杭州、成都、重慶、昆山等8個城市。 “房東在這件事上占有一定主導(dǎo)權(quán)利，樂伽公告上說明了和房東合同自動解除，為了及時止損可能會驅(qū)趕租客。”王先生表示。
雖然樂伽公寓在公告中表示造成的房東損失由公司完全承擔，并誠懇請求房東不要采取過激手段驅(qū)趕房客，但還是讓房東和租客雙方陷入尷尬境地。王先生表示，“短期租住的大部分很好解決，房東租客各退一步，損失也比較小。但六個月以上的基本很難達成協(xié)議。”
為妥善解決相關(guān)事件，樂伽公寓發(fā)出公告當晚，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通告稱，南京市相關(guān)區(qū)政府已經(jīng)組織第三方機構(gòu)在轄區(qū)設(shè)立調(diào)處服務(wù)點，為南京地區(qū)樂伽公寓客戶提供糾紛調(diào)解和法律咨詢服務(wù)。同時，南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會推薦南京我愛我家(000560)房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司等五家住房租賃企業(yè)參與調(diào)處服務(wù)點工作。
合肥地區(qū)的周阿姨告訴南都記者，針對樂伽破產(chǎn)情況，目前樂伽南京、杭州分部及相關(guān)部門給出了解決方案，而其他城市解決方案暫未出臺，只能與房東繼續(xù)“僵持”或自發(fā)維權(quán)。

依靠“高收低租”模式快速擴張，股東年初新成立公司
公開資料顯示，南京樂伽商業(yè)管理有限公司于2016年5月30日成立，是一家集房屋租賃服務(wù)和托管服務(wù)于一身的企業(yè)。注冊資本100萬，但實繳資本為15.3萬，法定代表人為姜千。
三年來，樂伽公寓經(jīng)歷了快速擴張階段。樂伽公寓官網(wǎng)顯示，公司曾經(jīng)在南京、蘇州、杭州等八個城市均有布局，成立了300多家簽約中心，員工達到600多人，為超過40多萬客戶提供服務(wù)，管理的房源超過20萬套，房屋總價值達1000億元。
然而公司高速擴張的背后是依賴于其“高收低租”的經(jīng)營模式。所謂“高收低租”，就是以高價從戶主拿下房源，通常給戶主的付款方式為季付或半年付；再以低于市場價格的租金將房屋出租，一次性收取租客半年到一年的租金。
據(jù)王先生介紹，他所租住的房源市場價格約2700元/月，看房時發(fā)現(xiàn)房間狀況不是很理想，不少家電有損壞，后經(jīng)與樂伽協(xié)商價格變?yōu)?300元/月，租金半年一付。后來得知樂伽從房東拿的是3100元/月的價格。“房東2017年便將房子交給樂伽托管，導(dǎo)致他誤以為市場行情就是那么高。所以在協(xié)商續(xù)住時無法達成一致。”王先生表示。
周女士告訴南都記者，自己所租住的房源當時網(wǎng)上價格顯示2600元/月，后來實際簽約的租金為2400元/月，而周圍租價約3000元/月。據(jù)了解，周女士的房租是年付，樂伽則是向房東季付。
之所以采用這個方式，在業(yè)內(nèi)人士看來，其可以實現(xiàn)快速規(guī)模化發(fā)展。通過時間差可以形成資金池，將所獲現(xiàn)金用于收購更多房源，獲取更多現(xiàn)金流；或者用于別處的投資，以賺取更多的利潤回報。然而一旦資金鏈斷裂，公司則可能直接面臨破產(chǎn)倒閉風(fēng)險。
南都記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，樂伽公寓股東姜千、周燕濤、夏云祥分別關(guān)聯(lián)8家、12家及14家企業(yè)，其中夏云祥100%控股的江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，為今年4月17日新成立，注冊資本為1000萬元人民幣。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靜在媒體采訪時表示，“高進低出”這種做法本質(zhì)要利用資金池來運營，無形中放大杠桿，風(fēng)險控制敏感性差，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，最終會導(dǎo)致房東、租客嚴重損失。
“這種模式?jīng)]有通過品牌化服務(wù)化的運營沉淀價值，用高于市場價的房租從房東手里拿房，不經(jīng)過任何改造就直接出租，利用資金時間差去投資，沒有遵循行業(yè)發(fā)展本質(zhì)。”一位不愿具名的長租品牌公寓董事長向南都記者表示。
同時，部分公寓“高收低出”“租金貸”等模式也嚴重破壞著市場對長租公寓行業(yè)的信任。上述董事長表示，這些“爆雷”企業(yè)趁著前幾年國家政策和市場紅利入局，但還是按照以前“二房東”的模式，不是嚴格意義上的長租品牌公寓。真正的品牌公寓不僅對房子進行標準化裝修，還提供標準化服務(wù)。這些入局者在長租公寓行業(yè)形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，致使行業(yè)面臨消費者及投資者的信任危機。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在研報中表示，金融手段在助力長租公寓規(guī)模化的同時，也加劇和提升了未來的風(fēng)險水平，他建議對于長租公寓領(lǐng)域的金融管控力度要進一步加強。
南都記者注意到，近年來，過度資本化的長租公寓市場頻頻“爆雷”。據(jù)媒體報道，2018年1月至今，已有近20家長租公寓出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。從杭州鼎家、上海寓見、長沙 樓盤 咖菲貓、北京 樓盤 昊園恒業(yè)，再到南京樂伽公寓，行業(yè)正面臨洗牌。
“長租公寓行業(yè)是一個慢行業(yè)，賺不了塊錢，核心競爭是企業(yè)所提供的服務(wù)。如果一味關(guān)注規(guī)模的發(fā)展，就沒有辦法關(guān)心自身運營和服務(wù)水平的提升。”上述董事長表示，對于房東而言，面對遠高于市場價的委托方要謹慎考慮，不要盲目轉(zhuǎn)交重要資產(chǎn)，高收益必然具有高風(fēng)險。
采寫：南都見習(xí)記者 陳菁鈺
作者：表示。