美元升值打破了此前房企融資的戰(zhàn)略部署，隨著美元兌人民幣破7，為了降低融資成本，不少房企不得不考慮提前還債，以減輕自己的壓力。
多家房企提前還債減負
8月12日，中駿集團控股有限公司發(fā)布公告稱，完成贖回2020年到期的3.5億美元10%優(yōu)先票據(jù)及除牌。
佳兆業(yè)集團控股有限公司8月11日宣布，就其尚未到期3億美元票面利率12%的2019年12月到期優(yōu)先票據(jù)，該公司已收到參與收購票據(jù)本金總額1.613億美元的指示，占整體未到期2019年票據(jù)本金總額的53.77%。
佳兆業(yè)表示，本次交易有助于佳兆業(yè)減少債務，改善債務結(jié)構(gòu)并降低未來利息支出，同時也顯示出公司積極管理債務的堅定決心。據(jù)悉，繼今年6月佳兆業(yè)集團回購2.5億美元票面利率7.25%，于2020年6月到期的優(yōu)先票據(jù)后，此次為佳兆業(yè)集團今年第二次回購美元債。
8月5日，旭輝控股 集團 有限公司發(fā)布公告稱，公司已提前贖回并注銷2.5億美元將于2020年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)，支付的贖回價總額為2.58億美元。公告披露，于完成贖回后，該等票據(jù)將被注銷及自聯(lián)交所除名。公司已向聯(lián)交所申請撤回該等票據(jù)的上市。據(jù)悉此為旭輝繼今年6月主動贖回1.5億美元優(yōu)先票據(jù)以來，再次提前償還美元債券。
截至目前，今年旭輝已經(jīng)主動贖回共4億美元優(yōu)先票據(jù)。公司CFO楊欣表示，這是旭輝順應國家針對房地產(chǎn)企業(yè)的“去杠桿、控負債”要求，加強自身財務穩(wěn)健性的舉措，也是旭輝主動作為，延長債務久期、控制融資成本、優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)的安排。
而在7月也有兩起償債，7月17日富力地產(chǎn)贖回于2019年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)；7月龍光地產(chǎn)擬提前贖回尚未償還的2.6億美元優(yōu)先票據(jù)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在最近幾個月美元匯率的波動下，多家房地產(chǎn)企業(yè)贖回了之前的美元融資，合計已經(jīng)超過10億美元。而且從趨勢看，預計還有多家房企將會提前贖回。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時分析認為：房企贖回美元的原因主要是因為匯率變化較大，既要考慮利率成本，又要考慮匯率成本，海外融資成本陡增。
此前，由于部分房企境內(nèi)融資難度較大，且7月份以前，境外債融資環(huán)境相對寬松，美元債融資成本出現(xiàn)下降，導致2019年地產(chǎn)美元債發(fā)行放量，2019年1-7月地產(chǎn)美元債總計發(fā)行588億美元，發(fā)行金額幾乎與去年全年持平。未來一年，地產(chǎn)美元債到期金額總計222億美元。由于存在匯率波動的因素，將導致房企的融資成本出現(xiàn)上升。
華泰證券(601688)張繼強表示：匯率的波動性加大，讓對美元債依賴度高的房企，面臨利率及匯率的雙重圍困。近期，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)吃緊，并迎來還債高峰期，房企的剛性融資需求增加。一方面，人民幣匯率波動性增加將導致境內(nèi)投資者對匯率風險補償?shù)囊笤黾樱驅(qū)矸科笤偃谫Y成本的上升；另一方面，如果房企用人民幣償還美元債，將導致存量美元債實際融資成本的上升。
在2018年克而瑞銷售排名前五十名的房企中，美元債占有息債務較多的分別是建業(yè)、龍光、旭輝、時代、奧園，從長期來看，匯率波動對上述企業(yè)可能產(chǎn)生一定的沖擊。
美元債成本測算
美元債的成本有多高？
泰禾集團(000732)的例子可窺豹一斑，7月11日晚間，泰禾集團(000732)公告稱。2019年7月10日，Tahoe Group Global Co., Limited在境外完成4億美元的債券發(fā)行，票面年息15%，每半年支付一次，發(fā)行期限為3年。并在新加坡交易所掛牌，債券代碼為XS2022228113。經(jīng)核查，本次美元債券發(fā)行人不是失信責任主體。截至本公告日，在上述已經(jīng)公司股東大會審批的美元債券發(fā)行額度內(nèi)，Tahoe Group Global Co., Limited已累計完成11.55億美元的美元債券發(fā)行 含本次發(fā)行的4億美元 。
“今年總體來講，房企的償債壓力較大，銷售速度減緩，去庫存周期變長，房企的資金鏈變得尤為重要。從降低負債等數(shù)據(jù)看，提前贖回債務，這有助于此類企業(yè)后續(xù)更好把控企業(yè)金融風險。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為。
中信建投(601066)分析師黃文濤發(fā)布的研究報告顯示，存續(xù)房地產(chǎn)債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產(chǎn)債償還壓力最大。未來5年，房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對較小，但房地產(chǎn)債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價格回售給發(fā)行人。2019-2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。
還債高峰到來之際，與此對應的是，此前高歌猛進的房地產(chǎn)進入了平穩(wěn)期。
8月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資等重要指標均呈現(xiàn)環(huán)比下降或增速回落的趨勢。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，結(jié)合土地成交面積、房地產(chǎn)銷售等方面的數(shù)據(jù)來看，從近幾個月對房價的觀測來看，尤其是6月份，一二三線城市新建商品住宅的價格和二手住宅的價格同比漲幅都略有回落。
可見，一邊是融資成本高企，另一端則又是在“嚴禁房住不炒”的政策嚴控下，房地產(chǎn)市場投資熱情回落，資金回籠趨緩。
嚴躍進認為在這種情況下，資金鏈成為房企首要考慮的問題，今年下半年以價換量或成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取的措施之一。
而且，房企也開始積極自救，8月15日陽光城(000671)公告，擬與山東信托、融博泰合作，以公司及下屬子公司項下房地產(chǎn)項目在銷售過程中形成的購房應收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以上述基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進行融資，總額不超過20億元。
21世紀經(jīng)濟報道 葉麥穗