a股上市公司半年報披露進入高峰期，截至8月23日，已有超過30家A股房企公布了2019年半年報。從目前已披露的房企半年報數(shù)據(jù)來看，2019年上半年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的進一步提高，大多數(shù)規(guī)模房企業(yè)績穩(wěn)中有增，土地投拓更趨謹(jǐn)慎并向一二線城市回歸；在融資環(huán)境趨緊的市況下，房企紛紛抓銷售促回款，同時積極調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)降負(fù)債。一大批房企正主動或被動地從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。
業(yè)績總體超預(yù)期
8月23日晚間，新城控股(601155)發(fā)布2019年半年報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入170.64億元，同比增長8.29%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤25.92億元，同比增長2.13%。銷售方面，上半年公司實現(xiàn)銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%；實現(xiàn)銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%。
此前一天，融創(chuàng)中國發(fā)布2019年中期業(yè)績。報告期內(nèi)，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額2141.6億元，同比增長11.8%；實現(xiàn)收入768.4億元，同比增長64.9%；凈利潤102.9億元，同比增長61.7%。
新城控股(601155)、融創(chuàng)中國作為房地產(chǎn)行業(yè)前十強企業(yè)，其亮眼業(yè)績是上半年房企業(yè)績表現(xiàn)的一個縮影。有業(yè)內(nèi)人士用“超預(yù)期”概括了對房企上半年整體業(yè)績表現(xiàn)的直觀感受。
以龍頭房企萬科為例，2019年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入占比達95.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。銷售業(yè)績方面，上半年萬科實現(xiàn)銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340億元，同比分別增長5.6%和9.6%。
金科股份(000656)2019年上半年的表現(xiàn)更為亮麗。上半年，金科股份(000656)實現(xiàn)營業(yè)收入261.05億元，同比增長68%；實現(xiàn)凈利潤31.67億元，同比增長近300%；歸屬于上市公司股東的凈利潤25.90億元，同比增長289%。
克而瑞研究中心研究員房玲認(rèn)為，房企的營收是根據(jù)交付來結(jié)算的，一般有兩年左右的周期。由于前兩年房企的銷售增長比較快，兌現(xiàn)到當(dāng)期的結(jié)算收入增長比較顯著，導(dǎo)致今年上半年大部分房企的營收和利潤規(guī)模都有不錯的增長。
拿地方面，不少房企開始回歸一二線，在半年報中強調(diào)公司持續(xù)加大在一二線城市的投拓力度。
不過，值得注意的是，5月份銀保監(jiān)會發(fā)布23號文，令一些房企對土地市場的態(tài)度更趨謹(jǐn)慎。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌22日在公司中期業(yè)績會上表示，公司自今年5月份起已基本停止在公開市場拿地。旭輝集團董事長林中也表示，下半年會減慢進入新城市，優(yōu)先聚焦深耕已有城市。
狠抓銷售積極回款
今年上半年，部分熱點城市出現(xiàn)了難得的“小陽春”行情，但隨著各地陸續(xù)調(diào)控加碼，市場明顯降溫，房企融資政策也逐步收緊。
今年5月，銀保監(jiān)會23號文件進一步規(guī)范銀行及非銀金融機構(gòu)，信托監(jiān)管更為嚴(yán)格；7月初，銀保監(jiān)會又對多家信托公司進行約談；7月12日，國家發(fā)改委下發(fā)通知，對房企的境外發(fā)債進行規(guī)范，限定房企海外發(fā)債只能用于置換一年內(nèi)到期的債務(wù)。
因時而動，大部分房企嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模與資金成本，提高資金使用效率，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。比如陽光城(000671)，上半年在資產(chǎn)規(guī)模新增、優(yōu)質(zhì)土儲增加等前提條件下，公司有效降低資產(chǎn)負(fù)債率至83.58%，降低有息資產(chǎn)負(fù)債率至38.84%，降低凈負(fù)債率至145.13%，分別較2018年底減少0.85個、4個和37.09個百分點，平均融資成本7.72%，比2018年年底優(yōu)化22個基點。
又如萬科，截至6月末持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負(fù)債的總和666.5億元；凈負(fù)債率為35.04%，繼續(xù)保持行業(yè)低位。保利地產(chǎn)(600048)則堅持強化現(xiàn)金管控，上半年累計實現(xiàn)銷售回籠2168億元，回籠率較去年同期上升8個百分點至86%。截至報告期末，公司凈負(fù)債率為76.64%，較年初降低3.92個百分點。
房企進一步加速出貨，積極促進回款。7月底，網(wǎng)上曝出某地產(chǎn)公司的一份內(nèi)部文件——《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》，其中明確提出“必須全體動員、堅持全民營銷，加強促銷力度，以完成項目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項目收益最大化”。陽光城(000671)執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌也提出要把營銷工作放在首位，重點攻堅三季度。
萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官張旭則在公司業(yè)績會上表示，萬科把“每天都是賣樓的好日子”當(dāng)成經(jīng)營策略，堅持積極銷售、積極回款，做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。
預(yù)收賬款鎖定未來業(yè)績
在房企的眾多財務(wù)指標(biāo)中，預(yù)收賬款的多少直接與其未來業(yè)績掛鉤。從已公布半年報的房企來看，與去年同期相比，上市房企的預(yù)收賬款數(shù)據(jù)普遍增長。其中，金融街(000402)的預(yù)收賬款增幅最大，截至報告期末，金融街(000402)的預(yù)收賬款金額為163.85億元，同比增長63.22%。此外，金科股份(000656)的預(yù)收賬款為939.88億元，同比增長48.24%。
如果拉長時間周期，完全可以從房企預(yù)收賬款規(guī)模的變化看出房企的成長性。仍然以金科股份(000656)為例，據(jù)767股票知識網(wǎng)統(tǒng)計，自2014年末至2018年末，金科股份(000656)的預(yù)收賬款分別為224億元、266億元、263億元、429億元、763億元。隨著預(yù)收賬款的快速增長，金科股份(000656)的銷售業(yè)績呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，并于2018年成功躋身千億房企行列。
從毛利率來看，已公布半年報的上市房企毛利率絕大部分都有改善，同比增幅比較顯著的房企包括渝開發(fā)(000514)、保利地產(chǎn)(600048)、合肥城建(002208)、金科股份(000656)、蘇寧環(huán)球(000718)、陸家嘴(600663)等公司，其中蘇寧環(huán)球(000718)的毛利率由上年同期的56.79%提升至68.42%。
相比于毛利率，凈利率更能直接反映企業(yè)創(chuàng)造利潤的效率，是考察企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)。據(jù)767股票知識網(wǎng)統(tǒng)計，已公布半年報的房企凈利率普遍位于10%至30%之間，其中蘇寧環(huán)球(000718)、萬通地產(chǎn)(600246)、陸家嘴(600663)的凈利率相對較高。
大資金依然偏愛地產(chǎn)股
從上市房企的十大股東榜來看，險資、香港中央結(jié)算有限公司、中央匯金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、全國社保基金、中國證券金融股份有限公司等機構(gòu)均偏愛房地產(chǎn)企業(yè)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房企股東榜中絕大多數(shù)都有險資的身影。2018年7月10日，華夏幸福(600340)發(fā)布公告稱，公司控股股東華夏幸福(600340)基業(yè)控股股份公司擬以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式向平安系轉(zhuǎn)讓19.70%股權(quán)。而根據(jù)華夏幸福(600340)2019年半年報，截至2019年6月底，平安系在華夏幸福(600340)十大股東榜中占據(jù)三席，合計持股已達公司總股本的25.11%。
不僅如此，2019年8月16日，華夏幸福(600340)公告披露，公司擬以58.3億元向平安人壽轉(zhuǎn)讓北京物盛科技有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，由平安人壽持有資產(chǎn)，華夏幸福(600340)則進行管理開發(fā)。對此，華夏幸福(600340)表示，這是公司首次嘗試在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，采用資產(chǎn)管理輸出的輕資產(chǎn)模式開拓商業(yè)辦公不動產(chǎn)的新領(lǐng)域。此次交易，對公司盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，尋找新的增長點具有重要意義。
此外，中國金茂于2019年7月26日發(fā)布公告稱，平安通過配售及有條件認(rèn)購，買入公司15.20%股份，成為公司第二大股東。