在金融監管加強、去杠桿以及信貸緊縮背景之下，房地產行業正面臨一場嚴峻的融資考驗。
2019年以來，房地產融資政策步步收緊，融資環境嚴厲至極。各大房企雖“各顯神通”，但結果卻是行業分化進一步加強。7月8日，中海地產發行一筆票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，刷新了同行業的最低利率。
身為央企的中海地產能夠獲得低成本融資并不難理解。相比之下，民企更難抵御融資寒潮。不過，行業內也始終存在例外。民企代表龍湖集團在2018年的平均借貸成本仍低至4.55%，僅比華潤置地高0.05%，比中海地產高0.25%。即使是在2019年融資渠道全面受阻的情況下，龍湖集團也于今年2月發行了一筆融資成本僅為3.99%的五年期債券。
他們究竟練就了怎樣的低成本融資之術？
融資場上的“優等生”
房地產是受政策調控影響最大的行業，而在諸多政策之中，房地產融資的相關政策更是影響房地產發展的重要因素。如今，調控高壓之下房企融資渠道正全面受阻，包括銀行貸款、房地產信托、境內外債券等全面收緊。房企如今面臨的融資環境可以稱之為“雪上加霜”。
一個房企的融資規模代表了投資企業對其盈利能力的信心，融資成本則體現了該房企的綜合能力。融資寒潮之下，中海地產、華潤置地、龍湖集團三家房企可以稱之為行業融資場上的“優等生”。三家房企具體表現為融資規模大且融資成本低。根據公司年報統計，上述三家企業在2018年有息負債額分別為1198億元、1352億元、1574億元，同比2017年增長55%、24%和13%，增幅可觀。與此同時，更令業界艷羨的是這三家融資成本僅為4.55%、4.5%、4.3%，處于行業較低水平。
華潤置地公告顯示，2019年上半年公司已經進行9筆融資。其中，2月份，華潤置地完成8億美元境外債券發行，其中3億美元5.5年期票面利率為每年3.75%，5億美元10年期票面利率為每年4.125%。
同為央企，在7月份房地產信托、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限背景之下，中海地產于7月8日首次在香港設立境外中期票據 MTN 計劃。其中，中海地產發行的10年期美元債以3.45%的券票息，創造了行業債券發行利息成本最低的記錄，同時也刷新了中海歷史上10年期債券的最低利率；而票息為2.90%的5.5年期20億元港幣固息債券，則刷新了同行業的最低利率，且創造了中資企業境外公開發行的最長年期港幣債券。作為央企，中海一向可以以較低成本拿到大規模且低成本融資，但在當前融資形勢趨緊背景下，能以如此之低的利率水平發行債券依舊是不容易的。
龍湖作為民企，其融資能力與中海、華潤不相上下。根據龍湖集團公告，2019年以來，龍湖共進行兩筆融資。2月20日及21日，龍湖公開發行2019年第一期公司債券，發行規模共22億元，包括發行規模為17億元的五年期債券，票面利率為3.99%；發行規模為5億元的七年期債券，票面利率4.7%。7月19日，龍湖公開發行住房租賃事項公司債券，共20億元，包括發行規模5億元的五年期債券，票面利率低至3.9%，以及發行規模為15億元的七年期債券，票面利率為4.67%。可以看出，2019年以來，龍湖的融資能力也可媲美央企。
澤平宏觀指出，在規模管控的大背景下，任何房企融資都面臨困難。但對于金融機構來說，大房企優于中小房企，國企優于民企。在此背景之下，行業洗牌，并購重組。“很多金融機構發放貸款都要看企業評級，評級高，企業融資就會更簡單些，成本也會更低一些；銀行發放貸款也十分看重企業規模，排名靠前的企業自然更容易獲得資金支持。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。
具體來看，根據克而瑞研究中心公布的《2019年上半年中國房企銷售排行榜》，中海地產、華潤置地和龍湖集團分別排名第六、第九和第十。此外，華潤置地擁有集團公司的信用背書，也與華潤信托等集團旗下公司有合作關系，融資渠道通暢且成本低廉；中海則堅持穩健的財務政策也給市場留下了良好印象。長期以來，中海一直擁有標普、惠譽和穆迪三大國際評級機構給予的中資房企中的最高評級；龍湖也不遜色，其在行業內一向以高度自律和穩健著稱，頗受融資機構青睞。
如此看來，企業規模大且信用評價較高，中海、華潤、龍湖這三位“優等生”自然容易脫穎而出。
龍湖的融資競技之道
相比央企的融資優勢，民企則更多依靠其高度自律的融資技能。
龍湖集團在2018年年報中表示，公司憑借出色的融資能力，以真金白銀把握行業調整期的戰略主動。在資本市場，選準窗口，實現境內外債券的最優發行；在銀行端，高信用保障了額度與利率的雙支持－－總行級授信總額超2,000億，全年平均融資成本則保持4.55%的低位。頭寸的寬裕，是公司始終保持既定投融資和運營節奏的踏實底氣，這份底氣在當期尤顯珍貴。
這份“底氣”從哪兒來？“我們沒有用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”2018年3月，龍湖集團執行董事邵明曉曾在業績會上表示，過去三年，在整個行業加杠桿過程中，龍湖可能是極少數沒有用過非標、影子銀行、信托的企業。
此外，從債務結構來看，龍湖集團亦表現優異。龍湖2018年年報數據顯示，在龍湖3660.66億元的總負債中，合同負債 預收賬款、回款 和有息負債 銀行借款、債券等 分別為1124.40億元和1198.20億元。有息負債中，一年內到期債務為人民幣117.4億元，僅占總債務比例9.8%。而龍湖集團的經營性收入今年將實現100億，明年達150億，將完全覆蓋全部利息支出。
從現金短債比來看，較高的現金短債比意味著較好的償債能力，房企也就更易獲得投資人的信任。龍湖集團2018年現金短債比為3.9。根據標準地產研究院發布的《2018中國規模房企現金短債比排行榜》，截至2018年底80家上市房企的現金短債比平均為1.73。其中，現金短債比超過1的企業有47家，華潤置地以4.78的現金短債比位列第六，龍湖集團位列第七。
較好的評級表現也有利于房企拿到低成本融資。“很多金融機構發放貸款都要看企業評級，評級高，企業融資就會更簡單些，成本也會更低一些；另外，銀行發放貸款也十分看重企業規模，排名靠前的企業自然更容易獲得資金支持。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。
以龍湖集團為例，目前國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業內唯一的境內外全投資級民營房企。
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