決策主力記者：禾木 決策主力編輯：魏文藝
MBA課程里曾流傳過這樣一個案例：
有鞋廠的營銷代表去非洲某部落考查。他發(fā)回電報說，此地原著民以光腳為俗，鞋無市場。而另一鞋廠的代表發(fā)回的電報卻說，此地原著民以光腳為俗，市場不可限量！
可見，同樣一個現(xiàn)象，卻可以因為預(yù)期不同而得出截然迥異的結(jié)論。
但正確的結(jié)論只有一個，誰看準(zhǔn)了，誰就抓住了未來。
大概在七八年前，商品住宅高空置率的話題曾一度占據(jù)網(wǎng)絡(luò)，挑動著升斗小民的神經(jīng)。彼時關(guān)于空置率的判斷是，中國商品住房供應(yīng)量已嚴(yán)重過剩。房價上漲只是開發(fā)商捂盤惜售與炒房客擊鼓傳花的合謀，已然堆積起可怕的資產(chǎn)泡沫！
然而，無論是民間學(xué)者在夜幕中數(shù)“亮燈率”，還是傳聞中有關(guān)部門“查電表”，抑或是高校組織學(xué)生入戶調(diào)查，都無法回避“小樣本”的技術(shù)指摘，進(jìn)而被斥為“以偏蓋全”。幾年過去了，除極個別地區(qū)出現(xiàn)“鬼城”，有房價滯漲，全國主要城市房價仍然漲聲一片。
顯然，無論空置率上升與否，房價持續(xù)上漲卻是不爭的事實。
究其原因，是因為那些緊盯空置率的人實際上還停留在房子的居住功能上。認(rèn)為既然有很多房子沒人住，就是供應(yīng)過剩。殊不知，在市場經(jīng)濟中，房子的價值早已不限于居住，而是兼顧使用與投資。這就導(dǎo)致高空置率與資產(chǎn)泡沫不再是危險的必然關(guān)系。舉個例子，現(xiàn)代社會里黃金早就沒有什么實用功能。買黃金回家的大爺大媽決不是為了打幾副金手鐲，而是一種投資行為。金條藏在各家的保險柜里和房子空置是同樣道理?！翱罩谩狈堑灰馕吨鴷袙伿酆唾H值，反而代表被投資者看好，有繼續(xù)升值的空間。
早些年洞悉這一邏輯的人，就搭上了買房致富的快車。
在還沒有限購限貸的年代，有先見之明的溫州人和山西人開始組團(tuán)炒房。他們進(jìn)入北京和上海這類一線城市，買下一幢幢的住宅和一層層的寫字樓。炒房團(tuán)買下的物業(yè)，夜間都是黑燈的，但他們不怕“空置”，因為會有數(shù)以萬計的新移民和新創(chuàng)業(yè)者來接盤。
然而，世間沒有一個趨勢是永恒不變的。所有稀缺的資源都可能過剩，包括不動產(chǎn)。
過去30年，不動產(chǎn)增值的邏輯在于兩點：一、經(jīng)濟增速持續(xù)高位；二、人口持續(xù)流入城市。
有此兩大柱石，今天的空置房一定會在明天高額變現(xiàn)。
但2019年的天空，已飄來一小團(tuán)陰云——北京上半年甲級寫字樓的空置率達(dá)到8年來最高，租金小幅下調(diào)。
這一次，空置率有點令人心慌慌。
世易時移。首先，北京上海不再是人口凈流入的城市，而是在人口衰減；其次，經(jīng)濟增速放緩遏制了人們的創(chuàng)業(yè)沖動。
在過去的20年里，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商從未真正擔(dān)憂過需求。即便是有地方的房子不好賣，也多半是因為當(dāng)?shù)卣谙拶徍拖拶J，只要政策稍一放松，市場就會回暖。他們堅信市場的需求永遠(yuǎn)旺盛，只是政府部門在時不時地澆冷水。然而，這盆新的冷水并不是政府部門澆下的。寫字樓是政府限制最少的地產(chǎn)細(xì)分業(yè)態(tài)，而出現(xiàn)供大于求的恰恰是這個領(lǐng)域。
實際上，亮黃燈的并不止寫字樓，還包括長租公寓。這個被認(rèn)為是房地產(chǎn)新風(fēng)口的領(lǐng)域，僅僅兩年就迅速退燒，爆雷、跑路、兼并、撤資……就連萬科這樣的頭部房企都開始重新審視自己的長租戰(zhàn)略。
如果說一個開發(fā)商在十年前從“空置率”里面讀到的商機的話，那么他就讀懂了未來。今天的企業(yè)家，又該從寫字樓空置率里讀出些什么呢？
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