作為城市進化必由之路，城市更新正在成為多地發掘存量土地、助力產業轉型的重要抓手。證券時報e公司記者日前來到世界最大的在建城市更新項目——新首鋼高端產業綜合服務區(首鋼園)，以期探究城市更新的內在邏輯、盈利模式以及產業迭代影響。

備戰冬奧

10多年前，首鋼集團將鋼鐵產業遷往河北曹妃甸等地，首鋼老工業區轉型發展為新首鋼高端產業綜合服務區。這里也成為北京城區唯一可大規模整體規劃、連片開發的產業園區。8.63平方公里的占地面積，使首鋼園成為世界最大的在建城市更新項目。從整體規劃來看，這里相當于3個倫敦金融城，1.25個陸家嘴和1.2個北京CBD。

記者在現場看到，作為先行區域，首鋼園北區正在緊鑼密布的建設中，其中北區以六工匯為代表的城市更新項目正逐步成為首都城市復興的新地標，六工匯項目由六個地塊組成，總建筑面積約為22.4萬平方米。匯聚獨棟旗艦商業、企業獨棟、多功能空間和大型室外廣場于一體的世界級都市社區。據悉，六工匯工程將在2021年中旬結束，屆時進入到客戶租賃后的二裝和開業準備階段。預計最早于今年年底，六工匯將正式開業。

項目開業時間的選擇，與2022年冬奧會相呼應。首鋼園北區是首鋼工業區復興的先行區，規劃建設冬奧廣場、石景山景觀公園、首鋼工業遺址公園、公共服務配套區、城市織補創新工場等五大片區，并已經率先啟動冬奧組委辦公、國家體育總局東奧訓練場館及冬奧賽事等重點項目，以期服務保障備戰冬奧。

從市場邏輯來看，城市更新之所以成為城市進化必由之路，至少來自于以下方面的考量。其一，城市化即將步入緩慢發展階段，增量擴張模式漸行漸遠；其二，城市更新助力產業結構升級，引領城市發展進化；其三，城市建設用地供應緊張，通過城市更新盤活存量土地成為必由之路。也正是因此，包括佳兆業集團、富力地產等在內，多家房企的項目推進力度都有顯著加強。

從某種意義上說，首鋼園也有從第二產業向第三產業轉型的意味。記者在現場看到，鋼鐵冷卻塔、傳送帶、涼水池、熔爐等工業遺存，都已經變身為群明湖、高線公園、高爐博物館等新場景，在建造者看來，一個網紅產城公園正在浮現；并且將使北京呈現出“東北有798、西部有首鋼園”的新格局。

不過與798“自下而上”式生長不同，首鋼園六工匯更有“自上而下”的意味，突出表現在規劃性。六工匯項目的牽頭操盤主體為背景國資企業首程控股(HK.0697)。2019年公司全面停止鐵礦石貿易業務，完成向停車資產經營管理和以城市更新為導向的私募基金管理業務的轉型。2020年3月，首程控股納入港股通標的池。

準上市公司進駐

從運作模式來看，不同于房地產企業直接操盤建設，首程控股主要開展以城市更新為導向的私募基金管理業務，以基金的形式吸引了眾多的明星投資人和戰略合作伙伴。

以六工匯項目為例，首程控股選擇和開發運營企業鐵獅門合作，通過發起成立合資基金的方式共同操盤。而從首程控股整體來看，公司作為基金管理人已經成立了300億元+園區開發基金，目標則是千億級別城市更新基金群。從投資人來看，則囊括了全國社?；稹劭当ｋU、新加坡金鷹集團等各類長期資金。

獨特的運作模式帶來獨特的“募投管退”節奏。一方面“管”的重要性相對抬升。“城市更新地產項目是錢投出去之后，緊張的工作便接踵而至。在項目管理端，開始采用房地產模式，從建設期做到成熟之后，之后實現退。” 首程控股城市更新板塊負責人張檬對證券時報e公司記者表示。

另一方面，退出環節則更為靈活。比如首程控股負責的東南區項目可以整棟銷售，也可以留著運營長期持有，通過Reits的方式實現資金回流。“如果5年就能回收現金流，我們通常更希望長期持有。這種模式，對標香港九龍倉。” 張檬介紹。

根據預測，到今年年底，首鋼園六工匯項目出租率有望到90%以上。這一比例，意味著戰勝了整個招商市場的平均水平。其中，從寫字樓客戶來看，高科技、互聯網、體育、金融、教育、文娛的頭部企業，面向千禧一代的新生代跨界產業社群，打造低密度的高品質辦公社區；另外，新能源類、智能網聯汽車等中小型準上市企業也是六工匯目標客戶。

據了解，該項目聚集了各類運動活力、文化藝術、創新沉浸式體驗以及家庭娛樂體驗類旗艦品牌，此類商業客戶也將受惠于冬奧帶來的開業超高曝光度與關注度。公司方面表示，將通過對該項目進行長期深度運營，形成相互賦能，相互聯動的商業、產業、體驗以及城市微度假生態價值鏈。而隨著A股公司注冊制的推進和中國多層次資本市場建設的推進，會否有更多獨角獸和上市公司從首鋼園走出，成為值得關注的新趨向。

張檬透露，在北區項目逐步開業的同時，首鋼園南區也會預計在后冬奧時代進行動工改造開發。屆時，期待更多大型企業進行整體產業導入。“城市更新方面，公司已經完成2021年的預算和未來三至五年的規劃。在不動產基金管理層面，我們會先把首鋼園區三個項目做完，然后在北京和上海的核心區域繼續去做項目的拓展。”