事件

央行及銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將所有銀行分為五檔，分別設置房地產貸款占比和個人住房貸款占比兩個指標上限，對占比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。由于多數國有大行和招商銀行等主要中小銀行當前占比超標，市場非常關注政策對相關銀行貸款投放的影響。

核心結論

①主要銀行中，招商銀行、興業銀行、成都銀行、建設銀行、中國銀行，目前涉房類貸款占比超標幅度相對明顯，未來4年要降低新增貸款中的房貸比例；

②工商銀行與郵儲銀行的個人住房貸款占比小幅超標，未來2年需調整；

③平安銀行、寧波銀行、常熟銀行的房貸占比很低，沒有調整壓力；

④調整壓力較大的銀行，短期估值受影響，但招商銀行的零售業務經營能力強，完全有能力在充足的過渡期內平穩切換。

正文

1、政策要求：對所有銀行的個人住房貸款和房地產貸款占比分檔設限。

政策設定了“個人住房貸款占比” 和“房地產貸款占比”兩個指標，上限按照不同銀行類型分五檔。首先明確指標的計算方式：

① “個人住房貸款”，即銀行報表中計入零售業務的按揭貸款，大部分上市銀行都會單獨披露。需要強調的是，部分銀行披露的住房抵押類貸款(例如平安銀行)，我們認為本質上屬于經營性或消費類貸款，不應納入統計。

② “房地產貸款”，我們認為是指在上述“個人住房貸款”基礎上，再加上對公業務中歸為“房地產行業”的公司貸款，相當于“總涉房類貸款”概念。判斷依據是每一檔的指標上限，“房地產貸款”都高于“個人住房貸款”。

③ “人民幣貸款余額”是指標的分母，但在銀行報表中沒有明確披露?？紤]政策寫明“人民幣貸款”不包含境外分行，我們建議用貸款總額減去報表披露的境外貸款作為估算值。不過，由于不同銀行的披露口徑不一致，所以該估算值和實際情況存在細微的差異。

從結果來看，中大型銀行受政策影響比較明顯。如果基于2020年中報數據測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標、11家的房地產貸款占比超標。另外，考慮下半年房貸投放加速，預計2020年末的指標更高。

不過，政策給予充足過渡期，商業銀行不需要對存量的涉房類貸款進行“壓降”，只需要調整未來2~4年的新增貸款結構，逐步推動存量占比達標。根據監管政策，超標2pct以內的銀行調整過渡期2年，超標2pct以上的調整過渡期4年。不過，政策也明確，涉及住房租賃的貸款及資管新規過渡期內(2021年底)回表的涉房類貸款不在統計范圍內。

2、招商銀行：超標壓力相對較大，4年過渡期內需要調整新增貸款結構。

根據測算，招商銀行2020年6月末個人住房貸款占比25.5%，超標5.5pct，房地產貸款占比34.3%，超標6.8pct，政策給予4年調整期。

回顧招商銀行近五年的新增信貸投放結構，按揭貸款一直是零售業務的重要品類，在2018、2019年凈新增人民幣貸款中的占比分別為27%、33%。假設未來四年，招商銀行人民幣貸款每年增速保持11%，那么每年的新增貸款中，按揭貸款的占比需要壓降到8%以內，同時房地產行業公司貸款的占比也要維持在4%以內，這樣才能在2024年達標。這兩個臨界值都明顯低于最近幾年的實際水平，所以存在新增貸款結構調整的壓力。

我們認為，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風險資產)。不過，招商銀行零售產品線豐富，我們相信消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。如果未來新增零售貸款向其他產品切換，預計資產端收益率有望提高，但資本消耗更高、資產質量管控的挑戰也更大，本質上是對風險、收益與資本的再平衡。

3、平安銀行、寧波銀行等零售銀行：存量房貸占比很低，基本沒有調整壓力。

頭部零售銀行中，寧波銀行過去一直對房地產類貸款及投資非常審慎，存量規模很小。平安銀行的按揭貸款占比也很低，其零售業務主要聚焦于更高收益率的消費貸、信用卡等產品，2020年開始提升消費及經營性的房地產抵押貸款規模。截止2020年6月末，平安銀行個人住房貸款占比及房地產貸款占比分別僅為8.8%、20%，而寧波銀行分別僅為1.1%、6.3%，兩家銀行指標均顯著低于監管上限。

盡管平安銀行與寧波銀行沒有涉房類貸款占比調整的壓力，但也不意味著能借勢推動房貸業務高增長，因為政策明確指出“集中度符合管理要求的銀行，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定”。本次政策的目標是促進房地產和金融市場平穩健康發展，核心是通過銀行貸款間接管控房地產，因此未來即使額度寬松的銀行也無法再大規模加速投放涉房類貸款。

不過，我們預計平安銀行和寧波銀行新增貸款中的按揭貸款占比仍可能小幅提高。近幾年，消費貸及信用卡受個人共債風險上升沖擊，風險管控壓力加大，今年疫情期間已經暴露過一輪風險，性價比降低。當前時點，按揭貸款的風險、收益性價比更優。

此外，常熟銀行、張家港行等農商行由于主打小微類零售信貸，因此存量的個人住房貸款、房地產貸款占比都很低，同樣沒有調整壓力。

4、興業銀行：股份行里超標幅度接近招商銀行，新增貸款結構調整壓力較大。

截止2020年6月末，興業銀行的個人住房貸款占比高達25.7%，超標5.7pct，房地產貸款占比33.7%，超標6.2pct，超標幅度接近招商銀行。過去三年，興業銀行的個人住房貸款在凈新增貸款規模中占比大約20%~30%，貢獻比較顯著，但未來需要大幅壓降至11%以內，同時房地產行業公司貸款的凈新增投放中的占比也要壓降至6%以內(測算中假設興業銀行貸款增速每年保持14%)?？紤]興業銀行近年來本身正在重構資產負債表，預計房貸投放受限對新增貸款有一定影響。

5、國有大行：建設銀行與中國銀行超標幅度相對較大，預計資源向小微傾斜。

國有大行是住房按揭貸款的主要供給方。2020年6月末，建設銀行與中國銀行的個人住房貸款占比高達36.1%、35.6%，分別超標3.6pct、3.1pct；房地產貸款占比41.0%、41.4%，分別超標1.0pct、1.4pct(我們測算的中國銀行指標采用內地業務數據口徑)。此外，工商銀行和郵儲銀行的個人住房貸款占比也小幅超標1pct、1.1pct。

我們預計，建設銀行、中國銀行、郵儲銀行的調整壓力相對較大，2018~2019年，這三家銀行的凈新增人民幣貸款規模中，個人住房貸款占比約40%~55%，而且建設銀行也是國內個人住房貸款龍頭。預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，借此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。

6、其他中小城商行：成都銀行的調整壓力相對最大，按揭與對公貸款均超標明顯。

小型上市銀行中，成都銀行2020年6月末的個人住房貸款占比高達26%，超標8.5pct；房地產貸款占比高達35.8%，超標13.3pct。作為區域型中小城商行，過去三年成都銀行的凈新增人民幣貸款中，住房貸款占比一直高達25%~30%，未來如果需要調整貸款結構，預計會向對公業務及小微貸款傾斜。根據我們測算，成都銀行未來四年的凈新增貸款中，個人住房貸款的占比需要壓降至5%以內，而房地產行業公司貸款需壓降至0%。

風險提示：1)由于不同銀行的報表披露數據口徑存在差異，因此本文中的所有指標測算可能與實際情況存在差異，僅供參考；2)房貸受限導致新增貸款投放壓力加大；3)銀行利潤持續下滑；4)宏觀經濟不及預期造成銀行資產質量承壓。