[葉檀股市分析]暴富時代已終結！中國樓市正在劇變！
2019年，中國城市化率已經超過60%，隨著城市化率增速放緩，房地產行業的財富效應也在遞減，未來行業增量空間將被壓縮。過去，高周轉、高增長的黃金時代，企業加杠桿，拓展市場份額的情況很普遍，粗放式做大規模就能釋放更多的利潤。但在房地產行業存量博弈的今天，高杠桿已成為企業不敢輕易觸碰的雷區。房企既要拼土地儲備，又要拼品牌和精細化管理能力，只有順應趨勢轉變經營思路才能長久生存。行業集中度越來越高，馬太效應顯現。當下市場環境決定了只有安全邊際高的頭部房企，才能在變化的市場環境中更具主動性。這一點，融創中國做到了。8月26日，融創發布了2020年中期業績報告。不可抗力因素影響下，上半年融創實現營業收入773.4億；核心凈利潤130.4億，同比增長3%；母公司凈利潤率14.2%，同比提升80個基點。凈負債率大幅下降23個百分點，新增融資成本顯著下降1.9個百分點。截至報告期末，集團擁有現金余額1209億，流動性充裕。業績穩步增長的同時，融創越來越安全了。
調整節奏順勢而為
葉檀樓市認為，研究數字背后價值意義在于，深挖融創這些年都做了哪些重要的調整。論調整節奏，順勢而為，沒有哪個頭部房企比融創更有代表性。2020年是融創上市十周年，我們看看融創的發展脈絡：21世紀初，中國住房需求爆發，融創布局“搶地”；2016年起，中國掀起降杠桿大風，融創精密管理現金流，瘋狂收購增加優良土地儲備；2018年至今，降負債率、降低融資成本勢在必行，融創順應政策，完成了轉型。
聚光燈下的融創，曾負擔著不低的融資成本和負債率，被貼上“激進”的標簽。放眼中國各行業頭部企業，規模龐大的企業，都會被貼上“狼性”標簽，從華為，到阿里，再到融創。人們只看到狼的兇猛，卻很少注意到，嗅覺敏銳、戰術靈活才是狼最大的特性。
也正是因為嗅覺敏銳，戰術靈活，融創成績卓著：
2010年-2019年，合同銷售金額從71億元上升至5562億元，增長高達77倍。同期，營業收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心凈利潤從15億元提升至271億元，增長17倍。2010年-2020年6月底，土地儲備貨值從876億元增加至3萬億元，增長33倍。同期，凈資產從47億元增長至1339億元，增長27倍。2010年-2020年，融創市值從104億港元擴大至1571億港元，增長14倍。
業績報告中還有一個重要指標。上半年融創凈負債率、融資成本都在顯著下降。
據市場傳言，相關監管部門將出臺新規控制房地產企業有息債務增長，并設置“三道紅線”。嗅覺敏銳、執行力強如融創，早已完成了“雙降布局”。2020年上半年，融創有息負債總額穩步下降，凈負債率大幅下降23個百分點。而集團通過提升銀行類融資占比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信托來優化融資結構，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措，2020年上半年，集團新增融資成本顯著下降1.9個百分點。在公開市場方面，上半年融創在境內發行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%。融創在境外債券市場發債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。
高起點布局地產＋
2019年，融創開啟了復合型企業集團之路，搭建了融創服務、融創文旅、融創文化等多個下屬產業集團，業態涉及物業、文旅、文化、會議會展、醫療康養等眾多板塊。在外界看來，融創也在轉型。請注意，轉型這件事對任何一家企業而言，都是非常艱難的，無異于“革自己的命”，這也是很多企業寧可在寒冬中凋零，也不敢輕易轉型的原因。畢竟代價太大。然而，融創的盈利現狀仍然非常樂觀。看盈利現狀，上半年集團實現營業收入773.4億元；核心凈利潤130.4億，同比提升3%；本公司擁有人應占溢利109.6億，同比增長約6.5%；母公司凈利潤率14.2%，同比提升80個基點。穩坐頭部房企前五名寶座。
當然，融創可以保持穩健盈利，與其積極布局前景好的領域密不可分。8月初，融創旗下融創服務控股有限公司（下稱“融創服務”）向聯交所遞交上市申請，同時發布招股文件，正式啟動上市之旅。經過16年的發展，融創服務已是2019年中國增長最快的大型物業管理服務商。截至2020年5月31日，融創服務合約建筑面積達2.27億平方米，2017年底至2020年5月底年復合增長率為76.5%；在管建筑面積達1.01億平方米，2017年底至2020年5月底年復合增長率為95.2%。融創文旅也在疫情后加速“回血”。2020年4月之后，融創文旅的單月收入、客流量、酒店入住率、樂園客流等指標都在逐月上升。截至8月25日，當月文旅集團收入已達5億元，融創樂園客流量達243萬人次，商業客流量達1021萬人次，基本恢復至疫情前水平。數據最直觀，2020年上半年，物業管理收入及其他收入為32.9億元，占比為4.2%。其次文旅城建設及運營收入為9.8億元，占比為1.3%。
魚與熊掌如何兼得？
葉檀樓市深扒了一番融創的調整方式。簡單來說，為了降低負債率和融資成本，融創做了兩件事：嚴控拿地節奏、優化融資結構。融創服務dl上市之后，融資渠道將再度被拓寬。關于嚴控拿地，從2019年起，融創就開始嚴控拿地節奏，2020年上半年以合理價格擇優補充了少量土地，同比大幅下降64%。融創有放緩拿地節奏的底氣，畢竟手中有糧，心中不慌。
截至業績公告日，融創擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，其中80%位于高能級一二線城市。是真的低成本、高質量。融創優質的土儲，完全足夠支撐融創未來良好、健康、持續、穩定的發展需要。市場對其充滿信心。優化融資結構方面，報告期內，融創通過提升銀行類融資占比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信托來優化融資結構，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措，期內新增融資成本顯著下降1.9個百分點。融創服務一旦成功上市，強化頭部企業競爭優勢的同時，將大大拓寬融資渠道。值得一提的是，上市十年，融創不僅成為行業里的千億藍籌企業，更備受權威機構認可。融創已被納入恒生中國企業指數成分股、MSCI中國指數、富時房地產指數、恒生中國（香港上市）100指數、恒生中國內地地產指數、中證香港100指數、恒生中國（香港上市）25指數、MSCI中國50指數及恒生中國企業指數。過去的融創，一直在規模增長與高負債之間走平衡木，十年之后的融創，已然達成平衡，穩步增長的同時鑄就安全的堡壘。魚與熊掌兼得，融創做到了。

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