[葉檀股市分析]對不起！最后一塊房價洼地消失了！
房價大漲26%！說好的價值洼地呢？！
去年年底的時候，我們寫過一篇叫《全國房價最低洼！嚴重倒掛！買買買的時候到了？》的文章，其中提到一個比較奇怪的現象，就是全國百強縣排第二的江陰，房價和它的經濟發展并不是很匹配——人很富有，房價卻相對很低。當時我們的觀點就是，房價洼地出現了！今天我們來更新一下這個消息：這塊洼地算是消失了......8月25日，易居房地產研究院發布最新一期《全國百城房價報告》稱，與上半年相比，1-7月份房價過熱城市(同比漲幅超過20%)數量減少，且房價同比漲幅連續5個月下行，近期各地調控的效果可謂明顯。而領銜過熱城市的，就是江陰。26%的漲幅力壓群雄，甚至高過了大熱的珠海和成都！額，這不會都是看了我們的文章，跑去買買買的吧？打臉來得太快，臉有點腫，容我冰敷一下。
我價值洼地呢？剛剛還在這兒這么大一塊！
這已經不是江陰今年第一次“過熱”了。7月易居研究院公布《2020上半年中國百城房價報告》時我們就可以發現，江陰已經是漲幅名列前茅，25%的增幅僅次于珠海（結果過了一個月反超了，呵呵......）。
而如果再往前追溯一下，就是回看疫情前的話，其實江陰的躁動就已經出現苗頭了。去年10月中指研究院的發布的全國各地房價環比漲幅排名，江陰赫然就出現在第二位，僅次于第一的南通。江陰的房價，可以說一早就“不安分”了！想想也很正常，百強縣第二，僅次于昆山（GDP有時還能小超一下），二手房價卻只有昆山一半，這種現象很難持久。根據510房產網上2019年度江陰樓市白皮書中的梳理，2016年的時候，江陰在樓市上的一個態度還是去庫存，供地很少，開發項目也多為二手地，樓面價也一直就維持在一個5000每平左右的位置。到了17年態度開始變了，不一直喊去庫存了，開始重新踏上土地出讓之旅，到了2019年，全年土地出讓171億，創了歷史紀錄，量價齊升。優質地塊吃緊，大牌房企紛至沓來，再加上去化周期縮短至7-10個月，大幅減少。幾個因素疊加，洼地，就這么沒了。但是，雖然漲幅看著蠻厲害，江陰的房價和無錫，還是匹配的。
在增速上面，江陰和無錫相當的契合，并沒有“凌駕”于它，其實就是無錫漲了，江陰也就跟著一起漲了。除去江陰自身推地的緣故，還有個更加泛的理由，那就是長三角一體化的深化，19年各類重要文件出臺以及這近一年來的不斷翻新（公積金、金融和軌道交通等等），讓全國的目光都聚焦在了長三角這片區域上。那作為這片區域中的佼佼者之一，房價上漲，的確是個很難阻擋的趨勢。應該慶幸的是，即便有這樣的增幅，但是房價并沒有到離譜的程度（崇禮：你在說我嗎？？？）。
小小縣城為什么這么強？！
全國第二的強縣，是如何煉成的？江陰最大的名頭，就是“上市公司之王”！江陰從最早97年模塑科技上市之后，22年陸陸續續上市了47家公司，不僅讓江陰成了“中國資本第一縣”，還整出了市值3000多億的“江陰板塊”。
這近50家上市公司分布面極廣，從新能源到生物醫藥樣樣都有，不過總體以制造業為主。這些企業里不乏全球最大的精毛紡生產企業江蘇陽光、中國最大的民營造船企業揚子江船業、國內最大的半導體封裝測試企業長電科技等。不僅僅是上市企業，江陰有150多家企業頂著多項全國第一，什么行業產品第一、主持起草國際標準什么的，實力驚人。
都說經濟基礎決定上層建設，江陰能孵化這么多上市公司，和它的經濟是分不開的。作為一個縣級市，江陰的經濟相當可怕，2019年的GDP總量達到了4001.12億，輕松干掉淮安、連云港和宿遷等同省地級市。江陰的爆發，有兩個時間點：2006年，以及2010年，分別為22.8%和13.3%，高的嚇人。
06年的江陰，私個經濟實現騰飛，總產值1682.00億元，同比增長33.61%，占全市工業總量的比重為55.60%。不僅如此，金融方面，保險業務支出7.84億元，增長58.91%，年內全市證券交易量558.66億元，比上年增長2.34倍。上邊寫到雄偉的“江陰板塊”，現在知道為啥這個小城的證券交易量能一年翻個兩倍半了吧？江陰這一年有85家企業出口超千萬美元，其中出口超億美元企業9家，三房巷集團進出口總額達14.92億美元，成為江陰有史以來首家進出口總額突破10億美元的企業。而三房巷，僅僅是當時江陰擁有的17家上市公司之一罷了。此外，私家車銷量，也在大漲！私家車是私人企業老板的一個身份象征，企業注冊資金同比嘩嘩漲，那說明做生意的越來越多呀，對顯示身份的車的需求量也就越來越大了，這是相輔相成的。這么捋了一下，可以看出22.8%的GDP增速是有跡可循的。那2010年呢？除去和06年一樣增速近100%的證券交易量、超過43%進出口總額、離岸外包服務以及私家車數量外，新登場的增速巨頭就是房地產固投。
這一年，江陰房地產開發投資額106.51億元，同比增長34.9%，竣工面積增長40.1％。民營經濟方面，雖然同比增長只有14.7%，但是占全市地區生產總值的比重為61.25%，私營企業注冊資金942.75億元，增長32.6%，全年民營經濟固定資產投資額372.85億元，增長35.3%，占全社會固定資產投資額的比重為59.5%。
這比重依舊是這么高。兩年的數字擺一起合計一下，我們可以發現江陰對民營企業的一種支持態度，這個態度不是有的地方嘴上說說的，每年民營經濟的固投增速以及在全固投中的占比是實實在在的。此外，江陰還一直對產業園和科技城進行大量投資，這點和對民營企業的扶持是相對應的，顯示出的也是一種態度，也是一種環境。
江陰從一開始對自己的一個定位就很清晰，它想做“產業強市”，而產業要靠企業發展，那企業就得靠政策扶持，一環一環套得很緊。國內能上就國內上，國內上不了就國外上，到了08年，江陰更是加大對成長型、科技型企業的扶持。4個100億產業發展基金、企業降本減負32條，這些都是江陰為了扶持自己的“未來上市企業們”下的苦心。17年又發布了《關于全力重塑“江陰板塊”新優勢的若干政策意見》，進一步細化了上市掛牌工作，也繼續加大刺激扶持力度。
可見，江陰作為一個華夏a股第一縣，名副其實。最后，說了這么多，希望江陰房價能穩住，二手房這同比漲幅37.6%，真的是夠高了......

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