[葉檀股市分析]高層欲下狠手瞄準樓市要害！
監管放出微妙信號，樓市命門已被瞄準！8月26日，澎湃新聞低調上線了一則新聞，其中列舉了因商品房預售制度而產生的樓市亂象，并提出疑問——商品房預售制度，是否還應該繼續存在？本來，這則新聞并沒有引起我們的過多注意，因為媒體對相關事件的討論并不少見。但是，這篇新聞的表述習慣，始終讓我們覺得“不尋常”，于是多看了一眼，果然！此文并非澎湃原創，而是出自重磅官媒——經濟參考報。作為全國最早創辦的經濟類刊物，經濟參考報由新華社主管主辦，其中一字一句，每個態度都可能出自高層。那么，事情開始變得有趣起來，此前，我們為大家解讀過最近的“820座談會”，并作出過判斷——樓市即將進入疾風暴雨前夜。只是，連我們也沒有想到，這陣“疾風暴雨”竟然會來的那么猛烈，那么快！
釜底抽薪，監管態度劍指“預售制度”。經濟參考報原文提到：
日前，住建部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會時，有監管層人士表示，預售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現階段現房供應已足夠，那么預售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。
以上原文，雖然沒有確定預售制度一定會取消，但這種說法能夠出現在官媒報道中，足以說明高層的當下態度。商品房預售制度——全民蝸居背景下的樓市“強心針”。據國家統計局數據，1978年，改開初期，中國城鎮人口數量為1.7億人，而城鎮住宅存量從不到14億平，如此能換算出當時城鎮人均住房建筑面積僅為8.1平方米。也就是說，如果將當時城鎮住宅存量進行絕對的平均分配，一個普通的三口之家也只能蝸居在不到25平的房間內，但這已經是最理想狀態，實際情況只能更糟。這樣的背景下，1994年，商品房預售制度被正式引入內地，此后，隨著中國城鎮化的不斷推進，2018年中國城鎮人口數量已經躍升至8.3億人，城鎮住宅存量276億平，城鎮人均住房建筑面積已經達到33.3平方米。經換算得知，2018年，一個普通的三口之家已經能住上99.9平米的房子。無需對比國際，高下自在人心。面對這樣的數據，就連開發商的首席經濟學家也承認，中國城鎮住房的40年發展，已經脫離供給短缺狀態，到總體平衡狀態了。另外，以上數據，還不包括占比巨大的“小產權房”，如果將這些處于灰色地帶的居住面積加上，恐怕連“總體平衡”的立論也站不住腳了。以上，回到整段開頭，時代在發展，樓市在進步，那么“強心針”是否還應該存在？相信各位讀者能有判斷。
商品房預售制度，是誰的救命稻草？此前，我們在解讀“820座談會”的文章中提到，嚴控房地產開發企業融資，最壞情況下房地產開發企業將出現高達總量47%的資金缺口。但從經濟參考報釋放的信息來看，最壞情況下，這個缺口或將達到80%！據國家統計局披露，2020年1—7月份，房地產開發企業到位資金100625億元。其中，國內貸款16130億；利用外資80億；自籌資金32042億；定金及預收款32830億；個人按揭貸款16200億。從以上數據可見，其實開發商的資金來源的33%都是來自定金及預收款，實際上這才是支撐開發商向前狂奔的燃料。近年來，隨著開發商步子越邁越大，資金鏈條越來越緊繃，擅自挪用預售款，拆東墻補西墻，幾乎成了公開的秘密。雖然這種操作屬于違規，會被處罰，但經濟參考報文章中提到：
與巨大的債務壓力相比，處罰對于房企來說只是九牛一毛。
如此公開鋌而走險之下，類似昆明的“別樣幸福城”爛尾5年未果的事件已經不是個例。據媒體報道，“別樣幸福城”爛尾原因，是開發商把近10億元預售款挪作擴張地盤用。以上，在中國一、二線城市，大多數人奮斗的最高目標，就是買房。然而類似“別樣幸福城”的慘劇告訴我們，關于買房的故事，不只有皆大歡喜搬進新家，還有可能要為開發商的貪婪買單！對這些爛尾樓的住戶而言，搬進新房不是幸福的起點，而是噩夢的開端。一鍋亂象讓“原罪”浮出視野，那個原罪叫“預售”。實際上，令人高興的是，嚴控預售資金監管、取消商品房預售制度，已經有城市在行動！
2020年3月7日，海南印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。其中明確要求在省級層面施行現房銷售。8月16日，衢州市印發《關于加強衢州市區商品房預售資金監管工作的通知》，其中要求商品房建設項目每一支付節點的交付條件，必須具備時剩余工程造價的130%。8月18日，丹陽市范圍內開展新建商品房預售資金第三方托管工作，約定將預售商品房的資金匯入第三方托管賬戶。
另外，還有福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地都加強了預售資金監管。為什么是以上這些地方先行監管？通過簡單查閱新聞報道得知，以上多地除了飽受爛尾樓困擾之外，抑制當地房價過快上漲也是關鍵因素之一。以上，不論是作為整治樓市開發現狀的重要手段，還是作為樓市降溫的“必殺絕技”，我們都認為，把開發商的錢袋子關進籠子，是絕對必要的。最后，雙手贊成高層的決定，取消商品房預售制度勢在必行！

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