[葉檀股市分析]預警！高層三令五申樓市暴雨將至！
字越少事情越大，樓市進入疾風暴雨前夜。8月23日上午，住建部官網“悄悄”掛上一條新聞，旨在介紹3天前的一次“座談會”：8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。從上圖來看，這段新聞并不長，而且并沒有提到任何具體措施，但從字里行間我們讀出一絲“斬草除根”的意味。眾所周知，樓市運行的底層支撐是金融，不論是消費者購房，或是房企買地，都需要借助金融杠桿達成目標。此次“座談會”的內容，其中大比例提及“房地產金融審慎管理、資金監測、融資管理”等等，結合最近房地產企業融資拿地情況，以及目前房企的全年目標完成情況來看。今年接下來的日子，樓市會掀起一股腥風血雨。
似曾相識的座談規格，層層遞進的調控手段。此次座談會由住建部、央行牽頭，參會人員包括銀保監會、證監會、外匯局、銀行間市場交易商協會等代表。這樣的參會規格，與“部分房企負責人”坐下來談談，具體談什么可想而知，另外，據財聯社報道，實際上8月20日只是開始，目前，已有多家房企負責人收到通知，趕赴首都進行溝通。如此陣仗，如此形式，不由讓人想起“724房地產座談會”，彼時正國級領導牽頭，“座談”北京、上海、廣州、深圳、南京等十個城市一把手。“座談”之前，不少城市已經嗅到風聲，樓市收緊政策紛紛出臺，“座談”之后，不論參會與否，卡點頒布樓市政策的城市也大有人在。有意思的是，“724房地產座談會”的目標雖然是“城市一把手”，但會上依然提到了嚴控資金流入樓市。7月28日，據媒體報道，多家銀行相關人員收到央行《關于開展線上聯合消費貸款調查的緊急通知》，開始統計消費貸業務，雖然只是統計，但從之后鬧得沸沸揚揚的“花唄接入征信”時間來看，監管層正在全方位收緊樓市的“口袋”。至此，以這樣的視角來看，不難理解此次“820座談會”的初衷，繼城市端、消費者端之后，樓市調控的大棒，正式落到了房企頭上。在此之前，8月14日，據21世紀經濟報道，監管層已經為房地產企業融資定下三條紅線：
第一、房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；第二、房企的凈負債率不得大于100%；第三、房企的“現金短債比”小于1倍。
雖然以上“三條紅線”并沒有正式官宣，但從“820座談會”的新聞內容來看，此行的目的就是“有商有量的官宣”。根據以上三條紅線，實際上TOP30房企中，僅有6家未觸及紅線中的任何一條，余下的24家房企，則被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。最高處于“紅色”一檔的房企，被要求有息負債規模不得增加，可想而知，沒有融資加持，某些房企將迎來真正的“至暗時刻”。
央行高層嚴厲措辭，恐怕“三條紅線”沒得商量。8月16日，央行、銀保監會高層，罕見的在《求是》雜志中直言不諱：房地產泡沫，是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。所謂“灰犀牛”，是“黑天鵝”一詞的衍生，指人們習以為常，但影響巨大的潛在風險隱患。如果沒記錯的話，這樣“指名道姓”的激烈描述是第一次在中央級別刊物中出現。另外，文中還提到：“避免因資金過度集中出現更大風險”。如果說前一句“灰犀牛”是監管的定性，那后一句“過度集中”就是定量，這樣的背景下，“三條紅線”的誕生并不難理解。另外，伴隨“三條紅線”一同出臺的還有今年上半年各家房企的目標完成情況。據中房網報道，由于受疫情影響，今年第一季度的房地產開工、銷售情況幾乎陷入停滯，截止2020年7月，從監測的42家房企銷售情況來看，房企銷售目標完成率均值為51.44%，其中僅有4家企業銷售目標完成率超過60%。同比目標完成率下跌3個百分點以上。雖然按照往年計算，下半年房地產企業的貨值釋放占比將達到60%，但如果失去融資端口的支持，營銷活動也會陷入“巧婦難為無米之炊”的尷尬境地。據國家統計局披露，2020年1—7月份，房地產開發企業到位資金100625億元，同比增長0.8%，1—6月份為下降1.9%。其中，國內貸款16130億元，增長4.9%；利用外資80億元，增長29.9%；自籌資金32042億元，增長3.3%；定金及預收款32830億元，下降3.4%；個人按揭貸款16200億元，增長6.6%。從以上數據可以看出，如果國內融資端口對房地產企業全面收緊，那么以上國內貸款以及自籌資金兩項一定會受到影響，甚至最壞情況下，房地產開發企業將出現高達總量47%的資金缺口。填補如此巨大的資金缺口，僅靠海外發債顯然是天方夜譚，高昂的融資成本首先就會將房企拖垮。那么如此一來，定金及預收款、個人貸款兩項將成為地產開發商為數不多的資金突破口，放在各家房企面前的其實有一條清晰明確的路——為了生存，趕緊賣房。實際上根據我們的合理推測，這樣是調控政策制定的初衷之一。可以預見的是，受政策引導的房地產企業，一定會在今年接下來的日子里展開一場“奪命銷售狂奔”。屆時，各種大型購房折扣一定會頻繁出現。以上，若是戴著鐐銬可以起舞，獎品將是“活下去”，反之……

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