[葉檀股市分析]反常！真的反常！這里樓市“謊話(huà)連篇”卻迎來(lái)大利好？！
今天發(fā)現(xiàn)一組“反常”的數(shù)據(jù)，準(zhǔn)備和大家聊聊合肥這個(gè)“奇葩”的地方。8月18日，貝殼研究院公布了一份數(shù)據(jù)，其中統(tǒng)計(jì)了一線(xiàn)、新一線(xiàn)20座城市里，80后群體第一次買(mǎi)房的年齡比較，結(jié)果如下：
合肥，異常扎眼。
可以看到，在列入比較的19座城市中（除上海），80后入手第一套房子的年齡基本都是31歲往上，唯獨(dú)到了合肥這里，啪！一下掉到29.6歲。
單從數(shù)據(jù)上來(lái)看，好像合肥的29.6歲與其他城市也沒(méi)差多少，大家都是30歲左右嘛，無(wú)非就是合肥在“左”，其他18座城市在“右”。但請(qǐng)注意，貝殼研究院的這份報(bào)告，涉及35萬(wàn)80后群體，其中是包含90后的。而現(xiàn)在最大的一批90后，今年正好30歲，這是一個(gè)分水嶺，也就是說(shuō)，上圖列出的“中國(guó)19座最具活力的城市”中，合肥是90后最容易“上車(chē)”的城市。再來(lái)舉個(gè)直觀(guān)點(diǎn)的例子，比如一位小伙子22歲大學(xué)畢業(yè)，排除天才少年或者富二代這種，普通人奮斗8年就能在合肥買(mǎi)到第一套房子。但如果在廣州，他需要奮斗10年，在天津，要奮斗14年。
青春不等人，房?jī)r(jià)也不等人，如此看來(lái)合肥真是可愛(ài)，但看著看著……總感覺(jué)有一絲絲奇怪。
合肥？憑什么是合肥？
我們先來(lái)看幾個(gè)反常的數(shù)據(jù)：首先是房貸利率，合肥的首套房利率“不太友善”。正好今天8月20日，央媽公布了最新一期的LPR，1年期3.85%，5年期以上4.65%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月保持不變了。不過(guò)央媽就是托個(gè)底，實(shí)際上根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)全國(guó)房貸款利率平均是往下走的。今年8月首套房平均利率5.25%，二套房平均為利率5.56%，分別環(huán)比下降了1個(gè)，2個(gè)基點(diǎn)。
其中，合肥8月的首套房利率基本與上月不變，維持5.88%，這個(gè)利率比全國(guó)均值高出63個(gè)基點(diǎn)。橫向?qū)Ρ葋?lái)看：
北京，上海，廣州，深圳的8月首套房利率分別是：5.20%，4.65%，4.90%，4.95%。重慶，杭州，天津，南京的8月首套房利率分別是：5.25%，5.12%，4.95%，5.60%。
看出問(wèn)題來(lái)了嗎？各位讀者朋友千萬(wàn)不要以為我們專(zhuān)挑不如合肥的數(shù)字放上來(lái)，事實(shí)上我們找遍36個(gè)重點(diǎn)城市的8月首套房利率，只發(fā)現(xiàn)成都（6.13%）、無(wú)錫（5.90%）的首套房利率比合肥高。問(wèn)題來(lái)了，合肥首套房利率全國(guó)都名列前茅了，那年輕人怎么就最容易“上車(chē)”了？
先等等，您別著急疑惑，下面還有更讓人發(fā)懵的。其次，合肥的“房?jī)r(jià)收入比”也不太友好。根據(jù)易居研究院《2019年50城房?jī)r(jià)收入比排名》，合肥在其中排名第16位，13.7倍。
合肥的13.7意味著，以合肥當(dāng)?shù)厥杖胨剑粋€(gè)普通家庭要不吃不喝13.7年才能買(mǎi)得起房……說(shuō)好的年輕人最容易“上車(chē)”呢？以上兩點(diǎn)，相信足以讓合肥80后29.6歲買(mǎi)房的結(jié)論，顯得非常奇怪。但我們同時(shí)也相信，貝殼研究院的結(jié)論并不是空穴來(lái)風(fēng)，再者說(shuō)，如果輕易假設(shè)貝殼研究院只是單純“算錯(cuò)了”，那也太不性感了。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)深入發(fā)掘，我們或許真的找到了合肥80后29.6歲就能買(mǎi)房的原因。結(jié)合推測(cè)，我們發(fā)現(xiàn)：合肥，你可真是個(gè)“小機(jī)靈鬼”。
首先第一點(diǎn)，合肥可能是華東地區(qū)唯一一個(gè)商品房供應(yīng)量拔群的省會(huì)。來(lái)看一個(gè)非常冷門(mén)的數(shù)據(jù)——“重點(diǎn)城市最高樓層超過(guò)30層的小區(qū)占比”。數(shù)據(jù)名字有點(diǎn)長(zhǎng)，但就是字面意思，其中第一名是重慶，占比42.3%，意思是整個(gè)重慶有42.3%的小區(qū)擁有超過(guò)30層的樓房。那么下面的排名是：
西安38%，長(zhǎng)沙35.7%，合肥32.9%；武漢31.9%，沈陽(yáng)26%，鄭州19.7%；佛山16.9%，東莞16.4%，成都15.1%；天津12.9%，青島11.8%……
以上，新一線(xiàn)15城，合肥排名第四，但這不是最重要的，但朋友們你們有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)合肥是其中唯一一個(gè)地處華東的省會(huì)？華東地區(qū)什么經(jīng)濟(jì)體量這里不用多說(shuō)，其他區(qū)域那些勢(shì)頭兇猛“newmoney城市”再怎么折騰，始終在短時(shí)間內(nèi)超不過(guò)華東地區(qū)的“oldmoney城市”，這叫什么，這叫“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”。另外，省會(huì)對(duì)于普通人的吸引力也不用多說(shuō)，特別是像合肥這樣，全省資源“奶”到一點(diǎn)的省會(huì)。據(jù)公開(kāi)資料，2019年合肥GDP達(dá)到9409.4億，領(lǐng)跑全省不說(shuō)，就連一些沿海省會(huì)城市也被合肥超過(guò)。全省排名第二的蕪湖，GDP3618.26億，僅為合肥的38%。以上兩點(diǎn)，加上合肥32.9%超30層小區(qū)占比，導(dǎo)致合肥的房?jī)r(jià)是一種“很實(shí)惠”的存在。
可以想象，無(wú)數(shù)懷揣夢(mèng)想的年輕人去到北京、上海，然后被鐵壁一般的房?jī)r(jià)撞到滿(mǎn)頭包，回頭一看，合肥正在向他們微笑著招手，走近一看，呀！一線(xiàn)城市有的，合肥全有，房?jī)r(jià)也慈眉善目，那還說(shuō)啥？
馬上轉(zhuǎn)臉投向合肥懷抱。那我們這里說(shuō)了，這種行為可不是妥協(xié)，這是識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。另外，還有一個(gè)感人的小細(xì)節(jié)，合肥的二套房利率是變態(tài)高6.37%。
上圖可以看出，合肥的二套房貸款利率沒(méi)有對(duì)手，甩開(kāi)第二名成都9個(gè)基點(diǎn)。這樣“錯(cuò)位”的利率排布，合肥的意圖非常明顯——榨干炒家，留下剛需。另外，之前提到房?jī)r(jià)收入比問(wèn)題，其實(shí)這樣的質(zhì)疑非常好回?fù)簦恢币詠?lái)安徽都是勞務(wù)輸出大省，那可謂“全國(guó)各地都有老鄉(xiāng)”，但主要流入地還是長(zhǎng)三角。
以上，老鄉(xiāng)們?cè)谕夤ぷ鲯炅隋X(qián)，何苦留在當(dāng)?shù)乇桓叻績(jī)r(jià)壓榨，回家鄉(xiāng)省會(huì)買(mǎi)套房，請(qǐng)問(wèn)不香嘛？
最后，總結(jié)一下，合肥因?yàn)槠鋮^(qū)域優(yōu)勢(shì)，以及省內(nèi)優(yōu)勢(shì)，加上有意用利率篩掉炒房客，同時(shí)商品房供應(yīng)也相對(duì)充足，這一切因素加總，使得合肥占領(lǐng)了一個(gè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的人才高地，最終導(dǎo)致80后群體平均29.6歲就能買(mǎi)房的結(jié)果出現(xiàn)。
這樣看來(lái)，合肥真的機(jī)靈又可愛(ài)。
特別要說(shuō)的是，就在今天，8月20日，據(jù)上海市住建委官方微信消息，上海市、浙江省、江蘇省、安徽省住建部門(mén)共同簽署了《長(zhǎng)三角住房公積金一體化戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。有消息稱(chēng)，2020年，一市三省將率先從9個(gè)方面開(kāi)展合作，推動(dòng)一體化發(fā)展，包括長(zhǎng)三角跨地區(qū)購(gòu)房信息協(xié)查、長(zhǎng)三角地區(qū)異地貸款證明信息互認(rèn)等等。這一切的落地，預(yù)示合肥的未來(lái)，恐怕不止“可愛(ài)”那么簡(jiǎn)單。

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