[葉檀股市分析]房地產(chǎn)成“灰犀牛”，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？葉檀：年均上漲6％
前幾天銀保監(jiān)局主席郭樹清發(fā)表文章稱：房地產(chǎn)是威脅金融安全最大的灰犀牛。因?yàn)榇罅抠Y金流入房地產(chǎn)的原因，整個(gè)樓市的資金杠桿率都居高不下，這就是為什么房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)越來越大的原因。所以在最近一段時(shí)間國(guó)家不斷的加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管，努力降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金杠桿率，據(jù)說目前相關(guān)部門已經(jīng)開出了47張罰單，而且未來的資金監(jiān)管力度還會(huì)進(jìn)一步上升。因此隨著監(jiān)管部門不斷加強(qiáng)對(duì)樓市資金的監(jiān)管，不少人都覺得未來市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)很有可能會(huì)出現(xiàn)下跌，但事實(shí)真的是這樣嗎？要知道在2003年的時(shí)候周小川就提醒說房地產(chǎn)有價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但這17年來房?jī)r(jià)還不是在上漲，而且看樣子還會(huì)繼續(xù)漲下去。
中國(guó)房?jī)r(jià)的確偏高，例如上海易居研究院給出的數(shù)據(jù)就顯示全國(guó)50城的平均房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了13.3，遠(yuǎn)超出國(guó)際合理水平的2-4倍。在這種房?jī)r(jià)水平下，不僅是年輕人的生活受到了巨大的壓力，就連經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到了來自高房?jī)r(jià)的阻礙，君不見這幾年像曹德旺、任正非這些大企業(yè)家都站出來批評(píng)房地產(chǎn)了嗎！所以在這樣的情況下的確需要想辦法抑制房?jī)r(jià)，實(shí)際上國(guó)家也的確是這樣做的，從2016年底開始的樓市調(diào)控到現(xiàn)在還沒放松，效果也十分明顯，至少房?jī)r(jià)的漲幅明顯得到了有效抑制，例如2019年全國(guó)平均房?jī)r(jià)就僅僅只上漲了6.5%。而且隨著上層越來越重視房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問題，未來還會(huì)有更多政策限制房?jī)r(jià)，但這樣房?jī)r(jià)就會(huì)像大家想的那樣出現(xiàn)下跌嗎？
對(duì)此著名的財(cái)經(jīng)專家葉檀給出了自己的看法，認(rèn)為未來房?jī)r(jià)將保持在年均6%左右的低速增長(zhǎng)！此前中科院對(duì)2020年的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從經(jīng)濟(jì)、投資房地產(chǎn)等多個(gè)角度的綜合評(píng)定之后預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)將會(huì)上漲6.1%，這個(gè)數(shù)據(jù)跟葉檀的看法基本一致，這說明中國(guó)房?jī)r(jià)的確還有上漲的空間。樓市調(diào)控下雖然整體來看中國(guó)住房供應(yīng)過剩，但就城市來看，樓市依舊存在巨大的購(gòu)房需求，因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)的原因，專家預(yù)計(jì)未來十年中國(guó)還將有2億農(nóng)民工進(jìn)城，這就是房?jī)r(jià)上漲最大的支撐點(diǎn)。更何況隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的收入也會(huì)不斷的增加，所以在考慮到GDP漲幅、工資漲幅以及物價(jià)漲幅等因素之后，未來市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)很有可能就是保持在6%左右進(jìn)行增長(zhǎng)。
其實(shí)在2018年的時(shí)候?qū)幍率芯吞岢觥埃ǚ績(jī)r(jià)）漲幅控制在6%以內(nèi)”，這在某種程度上表明了地方能接受的房?jī)r(jià)漲幅，因此未來房?jī)r(jià)上漲是大概率事件，至少比房?jī)r(jià)下跌的概率大。實(shí)際上在筆者看來，也許中國(guó)的房地產(chǎn)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但中國(guó)的房?jī)r(jià)絕對(duì)不可能出現(xiàn)大幅度的下跌。因?yàn)槟壳皝砜捶康禺a(chǎn)依舊是中國(guó)普通家庭最重要的投資產(chǎn)品，這就是中國(guó)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅度下跌的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，否則絕大多數(shù)人中國(guó)家庭的財(cái)富都會(huì)縮水。

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