[葉檀股市分析]重磅突發這里的樓市即將天翻地覆？！
沒有一點征兆，海南突然放松公積金購房貸款金額，這是要關門刺激樓市？！
8月18日，海南發布關于調整住房公積金個人住房貸款業務的通知，其中提到：
1、新房方面，借款人夫妻雙方均在我省繳存住房公積金的家庭，貸款最高額度為100萬元；借款人僅單方在我省繳存的，貸款最高額度為70萬元。
2、二手房的話，借款人夫妻雙方均在我省繳存住房公積金的家庭，貸款最高額度為70萬元；借款人僅單方在我省繳存的，貸款最高額度為40萬元。
嗯？這節奏不太對呀！調整貸款額度可以明確看做一個刺激房地產市場的策略。
作為“去房地產化”的先鋒區域，海南這是要干嘛？反悔啦？
新的調整已經附上了，以前的政策是啥樣的？
根據2018年5月31日海南省住房公積金管理局發的《住房公積金貸款額度》，之前的政策是這樣的：
1、在海口市、三亞市、瓊海市、陵水黎族自治縣購買商品房，夫妻雙方均在我省繳交住房公積金6個月以上最高貸款額度為70萬元，單方繳交最高貸款額度為50萬元；在其他市（縣）購買商品房，夫妻雙方均在我省繳交住房公積金6個月以上最高貸款額度為50萬元，單方繳交最高貸款額度為30萬元。
2、購買二手房的，購房地在海口市、三亞市、瓊海市、陵水黎族自治縣，夫妻雙方均在我省繳交住房公積金6個月以上最高貸款額度為50萬元，單方繳交最高貸款額度為30萬元；其他地區最高貸款額度為30萬元。
對比一下調整前后，我們可以發現，這次的調整，實際上就是個全面的放開——不僅是最高額度上，還在地理范圍上。
最大的變化，莫過于在區域上不再有任何限制，不再把海口三亞等四個地區與海南其他部分區分開來，最高限額也變成了統一價，僅在夫妻共繳以及一二手房上繼續保持了區別。
這樣一來，海南全省想靠公積金買房的人群，都被囊獲了進來，這對海南樓市是個相當巨大的刺激！
但是不對呀，不提海南自己的去房地產化發展，就是更基礎的全國性方向，也是房住不炒，海南這是后悔了嗎？
不能說后悔，只能說突如其來的疫情，一下子打亂了海南的節奏。
從2019年初開始，海南就正式在全國觀眾的注視下開始了自己的“去房地產化”征途。
先是減少可用于住宅開發的用地面積（19年2月時就有3.1萬畝商品住宅用地不再繼續開發住宅），再是篩選優質的開發商，再是進一步限購，一波操作下來，經濟發展的腿，少了一條。
少了就得補上，于是海南開始極速開發其他項目，比如加強自己原本的旅游支柱，大力發展航天、深海、種業、高端醫療，甚至連賽馬都圈進來了（不過目前看貌似沒搞定），這么多元化地開坑，為的就是堵上房地產這邊的巨大缺口。
結果人算不如天算，本來打算好好撈一筆的春節假期，被突如其來的疫情徹底打廢......
數據來源：21經濟網
光是三亞，就直接蒸發了15.32%的GDP，上百億的旅游收入，以及上百萬的客流。
被疫情背刺一記之后，去房地產化還是得繼續呀，在這一限制下，直接去動商貸的貸款上限那是不合適的，過度放寬限購也是不合適的，那等于直接扇自己臉。
那現在能拿來操作一下的，就是重新調整一下自己的內需了。
據海南省住建廳2013年的統計數據，海南購房者有87%來自島外，而隨著越來越多的北方客戶加入后，這個數字在2017年變成了88%。
換句話說，海南有9成買房的人，都是外地人。
本地人不買房的嗎？想買，但是買不起。
2019年的海南省經濟發展公報顯示，常住居民的人均可支配收入僅僅26679元，可以說是低得可憐，但是當地消費卻因為繁盛的旅游業被拉得很高，聽海南的朋友說過，他們現在一碗絲瓜燉排骨的價格是130塊。
再看一下去年的房價，均價1萬一平一下的，已經比較罕見了（如果有看到更低價格的也求別杠，這是一個統計均價，肯定會和部分地區有差別），再回看一下那可憐的人均可支配收入。
這真的是買得起才有鬼了。
事實上我自己身邊不少人有去海南買房，那會兒施工單位去那邊造個東西，看上了就買了，一開始也便宜，來來回回人多了，價格就又上來了，還有前幾年跑去搞房地產的（現在怕不是涼了已經），從他們之前的反饋看，海南當地人買房的確很困難，自己收入跟不上。
這點和東南亞一些搞國際置業的國家，比如什么泰國、越南還有大馬很像，外來置業的多，當地人窮到買不起。
政府也知道他們買不起呀，所以這不是來幫他們加個公積金杠桿了嘛！
要知道16年的時候，海南公積金的覆蓋率就已經超過90%了，也就是除了沒工作的以及可以繳納但是不愿意的，幾乎人人都繳納了。這些人，沒有房或者想買二套的肯定不在少數，這一調整，正好給了他們一個機會。
而且之前不是外地買房客太多嗎？那一堆限購政策就將他們擋在了門外，而商貸上暫時沒有變化，又將一部分人攔在了外邊，給足了本地人發揮的空間，這樣一弄，外來客數量降低，本地數量增加，占比逐漸正常，也算是做了件好事。
當然，雖然看起來涉及人群很大，但實際上真的能夠貸到100萬的數量肯定還是少很多，因為公積金貸款時繳納金額和貸款金額是有一個比例的，就拿上海這邊1:8來說，想要達到上限，那本身繳納的金額也得十幾萬才行，那就意味著非常長的工作年限。
所以真正受影響的，可能是生活在除去海口三亞等四個區域的，上了半輩子班，想給自己整個二套或者給孩子整套新房的父母輩。
不得不說，海南是聰明的，從以往一大票政策都可以看出，比有的省份直白地降低限購那要高明得多，這樣一來其實某種層面上的確是放松了，但是你又沒法說啥，畢竟經濟需要提振，往好聽了說，本地人的購房需求也可以得到滿足，這也不算違背房住不炒，也不算“重拾”房地產。
我們猜，下一步，也許就會適當降低首付款了。

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